□地產(chǎn)評論員 孟子諒 蔡駿

　　2014年，上海樓市經(jīng)歷先抑后揚(yáng)。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，去年上海樓市商品住宅共計(jì)成交面積975.18萬平方米，同比2013年下跌23.95%。但一些板塊卻依靠規(guī)劃的利好、房企的積極入駐以及區(qū)域發(fā)展的不斷推進(jìn)，以遠(yuǎn)高于上海樓市整體成交水平的表現(xiàn)，跑贏大盤。2015年，這些板塊的利好有望進(jìn)一步兌現(xiàn)，而它們亦有望進(jìn)一步?jīng)_擊成交量。

　　川沙板塊

　　或迎“二次爆發(fā)”

　　熱點(diǎn)樓盤

　　□華府188：樣板房預(yù)計(jì)春節(jié)后開放，主推90-150平方米2-3房。

　　□綠地云悅坊：在售30-60平方米商鋪、35-70平方米酒店式公寓。

　　2014年主要數(shù)據(jù)

　　供應(yīng)量：19.2萬平方米

　　成交均價(jià)：28331元/平方米

　　成交量：14.6萬平方米

　　2015年關(guān)鍵詞：利好兌現(xiàn)

　　2014年川沙板塊商品住宅成交14.6萬平方米，環(huán)比增長44.5%。盡管2014年被大多數(shù)開發(fā)商看來“不是賣房好時(shí)節(jié)”，但川沙板塊卻在供應(yīng)量放大的同時(shí)，成交量也同步釋放。這輪“獨(dú)立”行情表明，迪士尼價(jià)值已經(jīng)深根川沙板塊，加上地鐵通車等便民設(shè)施配套的建成，川沙已經(jīng)培養(yǎng)了足夠的購買力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)高達(dá)28331元/平方米，較2013年上漲24.67%，而相比2011年迪士尼開工時(shí)則上漲了70%。

　　隨著上海迪士尼正式開園的腳步越來越近，2015年將是“迪士尼紅利”快速兌現(xiàn)的一年，川沙價(jià)值能否再創(chuàng)新高，迎來新一輪發(fā)展？

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，迪士尼將帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)，因此在資金推動(dòng)下板塊發(fā)展的前景可期。而且由于產(chǎn)業(yè)的入駐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠落到實(shí)地，也能夠帶動(dòng)商業(yè)、交通等多角度的發(fā)展，從而帶動(dòng)區(qū)域居住品質(zhì)的提高。

　　2015年，迪士尼開園、自貿(mào)區(qū)開發(fā)的持續(xù)發(fā)酵等，都將成為板塊發(fā)展更有利、更強(qiáng)勁的動(dòng)能，川沙板塊價(jià)值更有可能迎來“二次爆發(fā)”。

　　迪士尼紅利兌現(xiàn)為川沙價(jià)值發(fā)現(xiàn)和樓盤溢價(jià)的空間預(yù)留了較大想象空間。不過，城市紅利并非推動(dòng)樓市價(jià)值的“永動(dòng)機(jī)”，目前，板塊內(nèi)商辦產(chǎn)品去化喜憂參半、賣不過住宅的狀況也依舊存在。

　　惠南板塊

　　深受剛需買家青睞

　　熱點(diǎn)樓盤

　　□浦東頤景園：在售88-120平方米2-3房，目前僅余少量房源。

　　□寶業(yè)萬華城：在售87-148平方米2-4房小高層房源，均價(jià)17500元/平方米。

　　2014年主要數(shù)據(jù)

　　供應(yīng)量：42.1萬平方米

　　成交均價(jià)：21926元/平方米

　　成交量：31.9萬平方米

　　2015年關(guān)鍵詞：高性價(jià)比

　　“早晨7點(diǎn)剛過，軌交16號線周浦東站就開始實(shí)施限流，等候乘車的隊(duì)伍足足有1公里長，盡管短駁就在旁邊，但大多數(shù)的上班族依舊愿意選擇坐地鐵，因?yàn)闀r(shí)間可控，速度快、更便捷?！?/p>

　　這是關(guān)于軌交16號線周浦東站的描述。從近幾年浦東樓市發(fā)展的軌跡看，惠南已經(jīng)接棒周浦，成為剛需置業(yè)的主力區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，2014年惠南板塊供應(yīng)量達(dá)42.1萬平方米，成交量為31.9萬平方米，分別環(huán)比上漲91.4%和10.4%，成為浦東供應(yīng)量和成交量最為集中的板塊之一。

　　盧文曦認(rèn)為，軌道交通16號線的通車是惠南樓市發(fā)展的直接推動(dòng)力，并且惠南曾是原南匯區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政中心，所以在外圍區(qū)域中生活配套屬于比較成熟的板塊，加上區(qū)域內(nèi)樓盤單價(jià)多數(shù)在2.5萬元以內(nèi)，受到剛需買家青睞。而板塊內(nèi)的大學(xué)城也加重了其人文氣息。

　　事實(shí)上，惠南是當(dāng)下浦東少數(shù)成交均價(jià)小于20000元/平方米的板塊之一。在推樓盤多為低總價(jià)的剛需產(chǎn)品，再加上迪士尼和自貿(mào)區(qū)的利好，板塊由此吸引了不少新上海人和區(qū)域客的關(guān)注。

　　2015年，惠南板塊內(nèi)的市場競爭將更加激烈，屆時(shí)拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼性價(jià)比……不可避免，各大開發(fā)商的“搶客”大戰(zhàn)必定一觸即發(fā)。

　　而對于想要落戶上海，購房資金又不夠?qū)捲５馁I家而言，惠南是值得關(guān)注的板塊之一。

　　板塊內(nèi)已經(jīng)云集了三盛、朗詩、遠(yuǎn)洋等知名開發(fā)商，無論是品牌選擇還是產(chǎn)品類型，都為購房者提供更多的選擇。

　　值得注意的是，惠南板塊的土地價(jià)格近年來的上漲幅度也十分顯著。去年一家房企以13092元/平方米的成交樓板價(jià)在惠南拿地，由此也可看出，房企對于惠南板塊的看好。

　　嘉定安亭

　　產(chǎn)品供應(yīng)邁向“大”時(shí)代

　　熱點(diǎn)樓盤

　　□安亭新鎮(zhèn)賓根花園：在售108-228平方米2-4房，均價(jià)14000元/平方米。

　　□萬立城：在售100平方米3房，均價(jià)15600元/平方米。

　　2014年主要數(shù)據(jù)

　　供應(yīng)量：47.7萬平方米

　　成交均價(jià)：16031元/平方米

　　成交量：30.3萬平方米

　　2015年關(guān)鍵詞：大戶型

　　以上數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究咨詢部

　　數(shù)據(jù)顯示，安亭板塊去年新建商品住宅的成交量為30.3萬平方米，環(huán)比下跌了9%。雖然成交量較前年有所下滑，但相比2014年全市商品住宅成交量近24%的跌幅而言，安亭板塊的成交量下跌并不明顯，仍舊“跑贏”了大盤。

　　除國際汽車城的產(chǎn)業(yè)引擎持續(xù)對區(qū)域樓市產(chǎn)生推動(dòng)作用外，綠地海域蘇河源、萬立城、路勁上海派等眾多由品牌開發(fā)商打造的產(chǎn)品也自2013年底以來陸續(xù)入市，并在2014年刺激了安亭板塊樓市的快速發(fā)展。

　　安亭目前聚集了中國知名的汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造、貿(mào)易和服務(wù)公司，產(chǎn)業(yè)人口后勁強(qiáng)大；而在產(chǎn)品方面，除上述樓盤，2015年安亭新鎮(zhèn)賓根花園、西上海御庭等項(xiàng)目也將持續(xù)推盤。

　　雖然2014年安亭板塊成交均價(jià)并不高，但區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)卻不同于以小戶型剛需產(chǎn)品為主的嘉定其他板塊，例如去年曾受到置業(yè)者廣泛關(guān)注的安亭新鎮(zhèn)賓根花園，不僅主力產(chǎn)品涵蓋一房到四房，其更推出了疊加別墅和聯(lián)排別墅等中高端產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品現(xiàn)狀， 與嘉定其他板塊剛需為主的市場情況形成了明顯的“錯(cuò)位競爭”。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，經(jīng)過多年發(fā)展，嘉定安亭已經(jīng)開始逐步擺脫“剛需大戶”的頭銜，區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤的90平方米以下的小戶型已經(jīng)基本售罄。隨著區(qū)域進(jìn)入戶型結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，產(chǎn)品的多元化將覆蓋更廣闊的客戶群體以推漲區(qū)域成交。

　　市場速遞

　　市場供應(yīng)反彈

　　交投開始回暖

　　一周商品住宅成交量17.5萬平方米

　　(1月19日-1月25日)

　　經(jīng)過連續(xù)調(diào)整，上周樓市有恢復(fù)跡象。周末有4個(gè)項(xiàng)目開盤，投放套數(shù)超過600套，延續(xù)緩步增加的趨勢。受供應(yīng)推動(dòng)，成交觸底反彈。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示：上周（1.19-1.25）新建商品住宅成交17.5萬平方米，環(huán)比增加16.2%。

　　從成交前十的項(xiàng)目來看，排名靠前的7個(gè)項(xiàng)目都是單價(jià)在2萬元/平方米左右的剛需產(chǎn)品。而上周供應(yīng)率先恢復(fù)正常水平，為24.2萬平方米。隨著剛需產(chǎn)品成交比重逐步加大，成交均價(jià)也出現(xiàn)連續(xù)走低的格局。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，雖然買家入市意愿不如之前積極，但去庫存是開發(fā)商今年重要任務(wù)。而今年春節(jié)比往年要晚，如果完全放棄這段時(shí)間的銷售，勢必給后續(xù)帶來壓力，所以房企在投放上仍不能松懈。而在短暫調(diào)整后，預(yù)計(jì)在供應(yīng)的提振下，后期成交也會(huì)逐步向上攀升。

　　浦西租金回暖 空置率略微上升

　　高緯環(huán)球近日發(fā)布的2014年第四季度上海寫字樓市場報(bào)告中指出，黃浦和靜安商圈去年前三季度歷經(jīng)了連續(xù)的租金下跌。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是由于新入市的寫字樓的租金均低于市場水平；另一方面，部分租戶搬遷至非核心商圈。然而，在去年最后一個(gè)季度，靜安及黃浦這兩個(gè)浦西核心商圈出現(xiàn)了租金回暖現(xiàn)象，有效租金分別回升3.5%和2.1%。

　　另外，去年第四季度，甲級寫字樓的空置率略微上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。陸家嘴世紀(jì)金融廣場三號樓年末入市，市場整體空置被大幅拉高。若不考慮該項(xiàng)目，上海核心商圈甲級寫字樓去年第四季度空置率僅為5.8%。

　　2015年至2016年間，上海核心商圈預(yù)計(jì)將有130萬平方米新增寫字樓入市。高緯環(huán)球中國區(qū)企業(yè)租賃顧問團(tuán)隊(duì)執(zhí)行董事司徒泰山表示：“大量寫字樓的入市給上海市場既帶來挑戰(zhàn)，也帶來了機(jī)遇。從業(yè)主方來看，軌道交通便利、品質(zhì)優(yōu)良的頂級寫字樓將獲得更多市場的追捧，而余下的新建寫字樓將承受巨大的市場壓力，或遭遇較高的空置率和不理想的租金?！?/p>