比2013年每平方米上漲了610元

　　商住房庫存量70.12萬平方米，可賣9.7個月

　　2014年，在全國眾多城市房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，鄭州市場“風(fēng)景這邊獨好”，房價仍在上漲。昨日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布分析稱，2014年全市商品房供應(yīng)量與銷售量保持一定幅度增長，房價表現(xiàn)較為堅挺。在全國房地產(chǎn)市場總體低迷的形勢下，鄭州樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)。鄭州晚報記者 胡審兵/文 馬健/圖

　　A

　　數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)額：

　　全年累計完成1743.5億元

　　據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2014年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1743.5億元，同比增長20.6%；其中，住宅投資1176.93億元，同比增長29.3%。商品房新開工面積2749.32萬平方米，同比下降2.3%；其中，住宅新開工面積1954.73萬平方米，同比下降1.1%。

　　全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1858.36億元，同比增長11.1%；其中，國內(nèi)貸款280.09億元，同比增長97.5%，自籌資金835.35億元，同比增長4.1%，其他資金來源742.92億元，同比增長2.6%。

　　投放量：

　　商住房投放面積同比增長14.37%

　　2014年，鄭州市區(qū)商品房投放面積為1409.14萬平方米，同比下降3.3%；其中，商品住房投放面積為1060.1萬平方米，同比增長14.37%。

　　銷量：

　　商住房銷售面積同比下降4.90%

　　2014年，鄭州市區(qū)商品房銷售面積為1091.55萬平方米，同比下降3.90%；其中，商品住房銷售面積為841.38萬平方米，同比下降4.90%。

　　房價：

　　商住房均價同比上漲8.24%

　　2014年，鄭州市區(qū)商品房銷售均價為每平方米9028元，同比上漲6.25%；其中，商品住宅銷售均價為每平方米8016元，同比上漲8.24%，每平方米漲了610元。

　　庫存量：商住房可賣9.7個月

　　2014年底，鄭州市區(qū)商品住房累計可售面積679.13萬平方米，若按最近12個月市區(qū)商品住房月均消化面積70.12萬平方米計算，消化周期為9.7個月，屬于供求平衡區(qū)間（6~12個月）。

　　二手住房：

　　二手住房交易面積同比下降15.57%

　　2014年，市區(qū)二手房交易面積為368.65萬平方米，同比下降15.78%；其中，二手住房交易面積為359.34萬平方米，同比下降15.57%。市區(qū)二手房交易均價為每平方米7164元，其中，二手住房交易均價為每平方米7018元。

　　此外，2014年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積139.2萬平方米，累計完成936.8萬平方米；新增住宅登記備案2486戶，累計完成63417戶。12月底與去年同期相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲15%。

　　B

　　特點

　　商品住房投放創(chuàng)歷史新高

　　由于2013年鄭州非住宅商品房投放比重較高、庫存和消化壓力較大，政府和企業(yè)都十分關(guān)注，有意識地調(diào)整供地和開發(fā)結(jié)構(gòu)與節(jié)奏，減少了非住宅的供給，加大了住宅的開發(fā)量，2014年全市商品住房的投放量超過2000萬平方米大關(guān)，市區(qū)投放量也超千萬，創(chuàng)下鄭州樓市歷史新高。從投放比重看，全市商品住房投放占到商品房總投放量的78.87%，較去年提高9.61個百分點；其中市區(qū)該比重為75.23%，較去年提高11.62個百分點。

　　12月份商住房銷量創(chuàng)歷史最高值

　　從2014年的月度銷售數(shù)據(jù)看，前11個月（剔除受春節(jié)影響的2月份），全市和市區(qū)的商品房銷售量分別在160萬平方米和90萬平方米上下窄幅波動。在取消限購、央行調(diào)整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效應(yīng)下，鄭州樓市與國內(nèi)其他城市一樣，市場活躍度大為提高，出現(xiàn)了明顯的年終翹尾現(xiàn)象。12月份，全市商品房銷售面積達(dá)到246.61萬平方米，其中商品住房銷售200.47萬平方米，創(chuàng)下鄭州樓市單月銷售歷史。

　　縣域市場和開發(fā)區(qū)樓市火爆

　　2014年，縣域商品房投放1263.18萬平方米，同比增長67.87%；銷售819.66萬平方米，同比增長36.24%，投放量和銷售量分別占到全市的47.27%和42.89%，較2013年同期提高13.22個百分點和8.26個百分點。在市區(qū)，2014年度商品房銷售同比增幅位列前三的區(qū)域分別為經(jīng)開區(qū)（260.96%）、航空港區(qū)（165.35%）和高新區(qū)（38.35%），其他區(qū)域商品房銷售同比則為負(fù)增長；從銷量看，高新區(qū)銷售達(dá)到173.22萬平方米，為市區(qū)各行政區(qū)最高值。

　　改善性需求得到一定釋放

　　2014年，以8月份取消限購政策為界（剔除受春節(jié)影響的1、2月份），3~7月市區(qū)商品住房的月均銷量為66.84萬平方米，8~12月的月均銷量為79.2萬平方米，銷量有所提升；從不同套型商品住房的銷售情況看，3~7月市區(qū)120平方米以上商品住房銷售6578套，占到商品住房銷售的19.43%，8~12月市區(qū)120平方米以上商品住房銷售9309套，占比為24.01%，較3~7月增長41.5%，占比提高4.58個百分點?？梢钥闯?，限購的取消、房貸政策的放松以及銀行利率的下調(diào)，對改善性需求有一定的刺激作用。

　　非住宅供銷差距有所縮減

　　2014年，鄭州市區(qū)非住宅投放349.04萬平方米，同比下降34.17%，銷售250.17萬平方米，同比微降0.4%，供銷比為1.4∶1，較2013年的2.11∶1有較大縮減。從市區(qū)非住宅分物業(yè)類型供銷看，2014年，市區(qū)商業(yè)用房投放116.40萬平方米，同比下降22.91%，銷售89.24萬平方米，同比增長26.91%；寫字樓投放126.38萬平方米，同比下降43.23%，銷售156.64萬平方米，同比下降10.12%，可以看出，市區(qū)非住宅的供應(yīng)量得到一定控制，商業(yè)用房銷售量保持增長，而寫字樓的庫存也有了一定程度的消化。

　　C

　　2015年展望

　　商品房投放量充足

　　過去三年，鄭州完成了建成區(qū)內(nèi)所有城中村的啟動與改造，這些釋放出來的土地將在未來1~3年內(nèi)陸續(xù)進(jìn)入市場。預(yù)計2015年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，商品房的投放數(shù)量將進(jìn)一步增加，同時，房地產(chǎn)郊區(qū)化和遠(yuǎn)郊化更加明顯。

　　成交量保持平穩(wěn)

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的時代，經(jīng)過市場調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。房貸政策等政策的逐步落實，改善性需求有望進(jìn)一步得到釋放，市場成交整體規(guī)模將維持在一個比較平穩(wěn)的數(shù)量。

　　商品住房價格窄幅波動

　　目前鄭州房地產(chǎn)市場庫存量呈現(xiàn)不斷增加之勢，加之潛在供應(yīng)量較大，2015年，房地產(chǎn)市場仍將以去庫存為主。在庫存壓力較大的情況下，開發(fā)企業(yè)在項目定價時會更趨理性，住房銷售價格將保持相對平穩(wěn)。

　　租賃方面，預(yù)計2015年住房租賃價格漲幅將有所放緩；同時，由于電子商務(wù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)模式遇到挑戰(zhàn)，部分商鋪租金價格上漲壓力較大。

　　企業(yè)整合轉(zhuǎn)型步伐加快

　　2015年，房企兩極分化將進(jìn)一步加劇，房企的收購、并購、出售資產(chǎn)等動作將更為頻繁，一些資金沉淀時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目將是房企售賣的主要目標(biāo)。房地產(chǎn)市場面臨新一輪整合大潮。

　　營銷形式更為多元

　　2015年，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融的諸多合作將進(jìn)一步增多，網(wǎng)絡(luò)銷售、APP客戶端、房地產(chǎn)眾籌等電商模式將在鄭州更多地涌現(xiàn)，地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化成為大勢所趨，房地產(chǎn)融資及銷售渠道更趨多元化。