日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》預(yù)測(cè)，2015年樓市限購(gòu)政策有望全面退出，中國(guó)房?jī)r(jià)以軟著陸為主；一二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將成為大概率事件；萬(wàn)科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；未來(lái)一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失；高端住房市場(chǎng)需求將受到抑制。

　　盡管有限購(gòu)取消、限貸放松、降息等多重利好刺激，但2014年南昌樓市表現(xiàn)仍不樂(lè)觀。上周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年12月新建商品住宅價(jià)同、環(huán)比繼續(xù)下降，這是南昌房?jī)r(jià)連續(xù)第8個(gè)月下降。

　　對(duì)于不少正打算購(gòu)房的購(gòu)房者而言，2015年的房?jī)r(jià)走勢(shì)尤其受到關(guān)注。新的一年南昌樓市何去何從？讓我們梳理一下哪些正在影響樓市的政策，以窺得一二。

　　房貸利率下降

　　2015年1月1日起，各銀行開始執(zhí)行最新的基準(zhǔn)利率。五年以上商業(yè)貸款利率從6.55%調(diào)整至6.15%，下調(diào)了0.4%。公積金貸款利率較之前降低0.25%，五年以下從4%下調(diào)到3.75%；五年以上從4.5%下調(diào)到4.25%。以首套房五年期以上房貸貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的情況為例，對(duì)于房貸已經(jīng)還款滿一年的居民，貸款100萬(wàn)元，20年期的情況，執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率后，每月房貸可減少200余元。

　　在我國(guó)CPI持續(xù)回落、PPI連續(xù)33個(gè)月下降的背景下，人們普遍認(rèn)為，2014年的降息，預(yù)示著中國(guó)開始進(jìn)入降息、降準(zhǔn)通道。交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的《2015年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測(cè)，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款準(zhǔn)備金率仍可能會(huì)有1-3次、0.5-1.5個(gè)百分點(diǎn)的下調(diào)。

　　2014年樓市陷入泥潭，其中一個(gè)重要原因就是銀行收緊銀根，房貸難度加大；同樣，2014年年底樓市回暖，也與房貸松綁密切相關(guān)。由此可以判斷，目前最能影響樓市走勢(shì)的就是房貸。假如2015年持續(xù)降息、降準(zhǔn)，那么流動(dòng)性充足，銀行的放貸額度充足，房貸將會(huì)更加寬松，成交將有可能保持2014年第四季度的勢(shì)頭，房?jī)r(jià)很有可能止跌回升。

　　異地公積金互認(rèn)

　　今年起，長(zhǎng)江中游城市群武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌四省會(huì)城市將實(shí)現(xiàn)公積金異地互認(rèn)，其中南昌這項(xiàng)公積金新政策預(yù)計(jì)在2015年3月份開始實(shí)施。公積金異地使用，只限定于回戶籍所在地購(gòu)房貸款或提取。譬如市民戶籍在南昌，在長(zhǎng)沙工作繳存了公積金，如在南昌買房的就可以向南昌住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。不過(guò)，他只能用于回戶籍所在地南昌購(gòu)房，而不能在武漢或合肥使用。公積金異地使用，將合并計(jì)算兩地的房產(chǎn)、貸款次數(shù)。

　　2014年10月14日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，放寬貸款申請(qǐng)條件，取消四項(xiàng)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。專家介紹，早在2009年，北京與秦皇島等城市也曾經(jīng)試行過(guò)異地公積金貸款，但基本無(wú)購(gòu)房者選擇，原因在于操作手續(xù)繁雜，而且額度并不高。業(yè)內(nèi)人士分析，以往公積金“異地互認(rèn)”難，主要是因?yàn)楦鞯氐淖》抗e金的繳納、貸款額度等政策不一樣，需要兩地間的溝通，確保制度和貸款窗口的銜接。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　2014年12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，將從2015年3月1日起施行。不動(dòng)產(chǎn)登記制度為未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理奠定了基礎(chǔ)，包括城市、農(nóng)村、林地等十大類產(chǎn)權(quán)納入登記范圍。

　　盡管這不是一項(xiàng)特意針對(duì)樓市調(diào)控的政策，但《條例》的出臺(tái)讓不少人看衰樓市。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上稱，若實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授蘭日旭同樣認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記從條例制定到執(zhí)行，對(duì)樓市將產(chǎn)生遞進(jìn)式的“漣漪效應(yīng)”。初期會(huì)顯著影響市場(chǎng)主體特別是擁有多套房業(yè)主的預(yù)期，在施行過(guò)程中，其威力會(huì)真正顯現(xiàn)，特別是短期內(nèi)將增加存量房供應(yīng)。與此同時(shí)，登記之后信息公開化、透明化，這對(duì)于炒房者就是一種限制，會(huì)讓購(gòu)房者更加理性和克制。從戰(zhàn)略角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記將為房地產(chǎn)稅征收起到鋪路作用，而房地產(chǎn)稅的征收必將影響房?jī)r(jià)，屆時(shí)，其常效的調(diào)控作用將會(huì)顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，在該條例出臺(tái)的當(dāng)天，因受其他重大新聞?dòng)绊懀录荜P(guān)注度減弱，但這無(wú)疑是影響未來(lái)樓市的大事件。

　　棚戶區(qū)改造

　　2013年南昌編制完成了《南昌市舊城改造整體規(guī)劃》和《舊城改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，按照規(guī)劃，2014年起，南昌將每年至少完成600萬(wàn)平方米的房屋征遷工作。今年?yáng)|湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)及新建縣均有較大的拆遷改造工程。涉及京山老街、萬(wàn)溪村“城中村”、團(tuán)結(jié)路棚戶區(qū)、二七北路沿線、環(huán)丘街及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家片區(qū)等，涉及棚戶區(qū)改造戶數(shù)約2.5萬(wàn)。

　　南昌市規(guī)定，“棚改”要嚴(yán)格控制就地就近安置、適度鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償、優(yōu)惠實(shí)施異地安置，目的就是推進(jìn)老城區(qū)人口導(dǎo)入新城區(qū)，有序減少老城區(qū)人口，聚集新城區(qū)人氣。這些因拆遷補(bǔ)償帶來(lái)的購(gòu)買力剛性需求，無(wú)疑是南昌樓市的一個(gè)重大利好。開發(fā)企業(yè)同時(shí)看中了這塊蛋糕的成色，綠地、中信等一線企業(yè)紛紛積極參與到改造項(xiàng)目中來(lái)。

　　地鐵開通

　　南昌地鐵1號(hào)線一期工程全長(zhǎng)28.8公里，起于雙港大道雙港站，止于瑤湖西岸的奧體中心站，目前1號(hào)線全線24個(gè)站點(diǎn)全部完成主體結(jié)構(gòu)施工，車站及出入口裝修、風(fēng)水電安裝已經(jīng)全面開始。春節(jié)過(guò)后，1號(hào)線將進(jìn)入高速、高效建設(shè)階段。繼2014年首列“南昌笑臉”抵達(dá)南昌并試跑后，目前，已經(jīng)有5列地鐵列車抵達(dá)南昌，今年10月南昌地鐵1號(hào)線全部27列列車將齊聚瑤湖定修段。同時(shí)，今年12月30日，地鐵1號(hào)線將向市民賣出第一張地鐵車票。地鐵3號(hào)線也有望于2015年開工。

　　一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值是隨著與市中心的距離越來(lái)越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，但地鐵的設(shè)置會(huì)弱化空間距離，關(guān)鍵不在于居住地離市區(qū)有多遠(yuǎn)距離，而在于地塊位置能否帶來(lái)時(shí)間上的便利。從一線城市的歷程來(lái)看，地鐵站臺(tái)周邊的樓盤價(jià)格增幅每年大約在10%左右，但地鐵對(duì)其影響主要體現(xiàn)在地鐵規(guī)劃和建設(shè)初期，等地鐵建成之后，漲幅會(huì)迅速回落，升值放緩。南昌地鐵1號(hào)線一期工程主要覆蓋了蛟橋、紅谷灘中心區(qū)、老城中心區(qū)、城東和瑤湖五大片區(qū)，隨著地鐵開通的東風(fēng)漸近，首先受益的莫過(guò)于沿線樓盤?！皳屨嫉罔F一號(hào)線”、“真正的地鐵物業(yè)”等等，各種地鐵商機(jī)孕育而生，以萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)為例，因其與地鐵無(wú)縫對(duì)接的優(yōu)勢(shì)，自面市以來(lái)一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　朝陽(yáng)大橋通車

　　1月20日22時(shí)許，南昌朝陽(yáng)大橋橋梁主體結(jié)構(gòu)全線合龍。2015年，這座橫跨贛江之上的雙向八車道大橋?qū)⒔ǔ赏ㄜ?。?jù)了解，在朝陽(yáng)大橋修成之后，市民從洪都大道前往紅谷灘，只需駕車從位于新溪橋附近的洪都大道互通上橋后，不需要經(jīng)過(guò)紅綠燈，正常車速的情況下只需10至15分鐘就能到達(dá)紅角洲。如果前湖大道快速路工程完工后，青云譜區(qū)的市民經(jīng)朝陽(yáng)大橋前往灣里，最快20分鐘就能到達(dá)，這座大橋?qū)⒊蔀檎嬲饬x上的城市快速通道。

　　類似于地鐵一號(hào)線的開通，這座大橋的開通，也將多方利好南昌樓市。盼著大橋通車的當(dāng)然不止廣大的市民朋友，其中還包括直接受益的各個(gè)樓盤，朝陽(yáng)大橋開通，周邊樓盤的交通將大大改善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)又將上升一個(gè)臺(tái)階。朝陽(yáng)大橋通車沿途，有紅角洲板塊的綠地學(xué)府公館、聯(lián)泰香域尚城、朝陽(yáng)新城大部分樓盤以及青云譜沿線樓盤。

　　本報(bào)記者 熊鳳玲