近日，仲量聯(lián)行發(fā)布最新報告，對2014年廣州房地產市場進行年度回顧。報告顯示，盡管2014年經濟增長放緩，但本地企業(yè)的擴張和辦公樓升級的需求，仍然是廣州辦公樓租賃市場的主要推動力；全年來看，甲級辦公樓租金維持穩(wěn)定；國有企業(yè)自用型投資需求有所放緩，整體成交量減少致使全年甲級辦公樓資本值下降。零售物業(yè)市場整體租賃需求仍處于業(yè)態(tài)和租戶組合調整期，餐飲及快時尚零售商仍然是租賃需求的主要推動者。工業(yè)物業(yè)市場方面，電商在廣州地區(qū)的發(fā)展正有力支撐著廣州地區(qū)非保稅倉儲物業(yè)的發(fā)展，廣州非保稅倉儲物業(yè)租金全年上漲4.7%；自貿區(qū)的設立、跨境電商等行業(yè)快速發(fā)展，保稅倉儲受惠于國內消費市場的增長，2014年全年，廣州保稅倉儲物業(yè)租金大幅增長8.9%。2014年，全市高端住宅銷售約1500套，同比下降11.1%，但在第四季度，在住房信貸市場逐漸放松，市場基本利率也有所下調的背景下，廣州市住房市場逐漸呈現(xiàn)復蘇跡象，高端住宅銷售量達635套，環(huán)比增加132.6%。

　　穗豪宅銷售全年同比下降11.1%

　　由于2014年廣州全年執(zhí)行較為嚴格的限購政策，住宅市場觀望情緒明顯，即使2014年9月30日央行放松對首套住房的認定標準，全年住宅整體交易量仍有所降低。在高端住宅市場，全市高端住宅銷售約1500套，同比下降11.1%。

　　值得注意的是，在2014年第四季度，在房屋信貸市場逐漸放松，市場基本利率也有所下調的背景下，廣州市住房市場逐漸呈現(xiàn)復蘇跡象。同時，開發(fā)商也傾向于以較為保守的定價策略刺激銷量，特別是在需要完成業(yè)績指標的四季度。這些因素促成了年底銷售的恢復。第四季度，高端住宅銷售量達635套，同比上升124.4%，環(huán)比增加132.6%。

　　租金價格被中心商務區(qū)租賃需求穩(wěn)步推動。2014年全年，廣州市珠江新城等區(qū)域新增辦公樓帶來的客源支撐租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展，但是整體來說，租客的租金預算沒有顯著提高，大致維持平穩(wěn)。全年廣州地區(qū)高端住宅租賃價格微升2%，至人民幣84.6元每平方米每月。分區(qū)域來看，全年租金相對漲幅較大的區(qū)域集中在天河北和珠江新城，而二沙島和濱江東路等地區(qū)由于物業(yè)老化和新增需求的外流，住宅租金較為穩(wěn)定。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗認為，新一輪住宅市場的上升周期并非需求全面復蘇，預期2015年很大機會先呈現(xiàn)需求穩(wěn)步恢復，價格再進一步回升的局面。比起去年，2015年高端住宅資本值將會迎來穩(wěn)健的增長。在租賃市場上，預期整體需求平穩(wěn)，隨著珠江新城可出租的高端盤源將逐漸增加，也會加劇高端住宅供應之間的競爭。因此，曾麗預計全市高端住宅整體租金增幅保守，將保持同比2-3%的穩(wěn)定增長趨勢。

　　產業(yè)升級提振甲級辦公樓租賃

　　2014年，盡管全年經濟增長放緩，但本地企業(yè)的擴張和辦公樓升級的需求，仍然是廣州辦公樓租賃市場的主要推動力。市場上主要的租賃需求行業(yè)逐漸多樣，雖然金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)依舊占據(jù)大量的租賃成交比例，但部分行業(yè)如信息技術產業(yè)等行業(yè)漸趨活躍。同時，2014年度新竣工兩棟甲級辦公樓（雅居樂中心、高德置地四期北塔）預租情況良好，使得2014年度新增吸納量達30萬平方米，帶動2014年甲級辦公樓市場空置率從上一年度的12.8%下降至年末的9.1%，自2006年首次出現(xiàn)個位數(shù)水平。

　　全年辦公樓租金維持穩(wěn)定，部分辦公樓租金小幅下降以挽留客戶。由于未來兩年竣工項目在2014年預租活動積極，導致個別現(xiàn)有甲級辦公樓特別是舊辦公樓業(yè)主加大租金優(yōu)惠來挽留租戶，例如加大免租期來吸引客戶續(xù)租。另一方面，空置率較低的優(yōu)質辦公樓，其租金錄得小幅增長。在雙重因素的影響下，在2014年全年來看，甲級辦公樓租金維持穩(wěn)定，同比上升0.3%至156元每平方米每月。

　　展望未來，仲量聯(lián)行商業(yè)地產部董事程志文表示，2015年，市場供求形勢仍較樂觀。預計全廣州將有48萬平方米甲級辦公樓落成，主要集中在珠江新城，同時越秀區(qū)也將有少量優(yōu)質甲級辦公樓物業(yè)供應。由于這些物業(yè)當前預租情況良好，將促使2015年年末市場空置率保持相對平穩(wěn)，他預計，年末市場整體空置率將在10%左右的低位；預計租金方面大致維持平穩(wěn)。

　　南沙和蘿崗商圈受到關注

　　2014年，整體租賃需求仍處于業(yè)態(tài)和租戶組合調整期，餐飲及快時尚零售商仍然是租賃需求的主要推動者。以太古匯和正佳廣場為代表，多個優(yōu)質項目開啟了業(yè)態(tài)及租戶組合調整。業(yè)態(tài)方面，縮減百貨，同時增加餐飲等體驗類租戶占比；租戶方面，積極引進優(yōu)質品牌以增強物業(yè)競爭力。

　　新增供應分布在各新興商圈，租金增幅有限。2014年新增四處供應，分別是花城匯（南區(qū)）、增城萬達廣場、荔園廣場和番禺萬達廣場。珠江新城逐步增加的辦公和居住人群促進商圈成熟，商圈內各項目空置率均有明顯下降，此外，兩個新萬達廣場2014年開業(yè)，全市優(yōu)質購物中心平均空置率同比降低1.4個百分點至3.3%。然而由于零售商擴張態(tài)度謹慎，偏好成熟商圈優(yōu)質項目，新興商圈項目招商難度仍然較大，業(yè)主租金立場軟化，2014年末全市優(yōu)質零售物業(yè)整體平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。

　　展望未來，仲量聯(lián)行零售地產部董事郭偉明表示，預期未來12個月租賃需求將保持平緩，成熟商圈租賃市場將較為活躍，并繼續(xù)由快時尚、餐飲和體驗類租戶推動。未來12個月的新增供應量預計達60萬平方米（建筑面積），除天河北和北京路商圈這些成熟商圈，及番禺和海珠這些新興商圈外，隨著以萬達廣場為代表的中端零售項目即將開業(yè)，發(fā)展商將更加關注蘿崗和南沙，這些人口數(shù)量快速增長區(qū)域的消費需求。同時，再加上核心商圈商場的良好預租情況，預計將相應減緩供應洪峰帶來的空置壓力，預計2015年末空置率微升至4-6%。

　　南方日報記者 許蕾