掘金“銀發(fā)經(jīng)濟”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先瞄準的就是養(yǎng)老地產(chǎn)項目。在80多家開發(fā)企業(yè)高調(diào)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目之時，遭遇的卻是計劃投資高企，實際投資卻未跟進的尷尬。截至2014年末，包括萬科、保利、遠洋、綠地等企業(yè)在內(nèi)，全國已有超過80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，投資總額超過800億元。

　　不過，萬科集團高級副總裁毛大慶以北京市為例指出，截至2014年末，刨除以銷售房產(chǎn)為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，聚焦經(jīng)營持有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資僅為60億-70億元，其中來自房產(chǎn)開發(fā)商的投資只占一部分而已。雷聲大、雨點小，也正在成為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的尷尬，開發(fā)商熱衷的養(yǎng)老地產(chǎn)也同樣面臨呼聲高、落地少的問題。

　　高地價買賣“不合算”

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種形式，一為出售型養(yǎng)老地產(chǎn)，其開發(fā)項目具備醫(yī)療、服務(wù)等養(yǎng)老必備配套，而開發(fā)商的目的則是賣房子；另一類為持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商與養(yǎng)老運營機構(gòu)或者健康醫(yī)療企業(yè)合作，將其全部或部分項目做成養(yǎng)老物業(yè)，靠服務(wù)賺錢。毛大慶指出，第二類養(yǎng)老地產(chǎn)模式的落地更為困難。

　　中坤集團董事長黃怒波告訴北京商報記者，土地出讓價格高企直接影響了房企進入的熱情。“在買入高價地后開發(fā)商更愿意以高價格賣出產(chǎn)品，而不會做長期運營，如果做養(yǎng)老運營，這筆賬可不劃算，”黃怒波坦言。

　　據(jù)悉，當前養(yǎng)老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施，通過招拍掛等方式出讓，開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。就以2013年的密云一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地為例，中投發(fā)展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養(yǎng)老設(shè)施的運營，該筆投入的回報周期將被無限拉長。毛大慶也同樣拿萬科青島養(yǎng)老項目舉例表示，運營回報周期極為漫長，20年都是很正常的。

　　門檻降低 補貼跟進

　　在黃怒波看來，高地價引發(fā)的高投入以及長回報周期是開發(fā)企業(yè)對于經(jīng)營性養(yǎng)老地產(chǎn)敬而遠之的關(guān)鍵原因。他還進而指出，經(jīng)營性養(yǎng)老并非提供場所那么簡單，而是醫(yī)療、照護、康復、娛樂為一體的綜合服務(wù)項目，這對賣房子出身的開發(fā)商而言仍有難度。

　　毛大慶也根據(jù)實際運營經(jīng)驗指出，養(yǎng)老項目的主要對象以80歲左右的高齡老人為主，因此對醫(yī)療配套提出了較高要求，而萬科目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目所能做到的只是與周邊醫(yī)院進行合作，提供簡單的醫(yī)療服務(wù)；另外，收費模式與養(yǎng)老機構(gòu)運營之間也存在沖突。“如果收費過高，老人們無法承受或不愿意承受，而如果收費低廉，運營機構(gòu)則會承受較大經(jīng)營壓力，商業(yè)模式的不夠成熟也在制約開發(fā)商的熱情，”毛大慶如是說。

　　針對上述所提到的成本高、運營回報漫長的問題，黃怒波認為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價格上做出調(diào)整和改變，讓開發(fā)商低門檻進入；而毛大慶的建議則是倡導政府針對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)型養(yǎng)老機構(gòu)制定較為細致合理的分期投資計劃，而非一次性補助了事，從而督促、扶持醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)在各個環(huán)節(jié)階段皆可健康、穩(wěn)定、均衡地發(fā)展。

　　北京商報記者 齊琳 阿茹汗

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　　九華模式：酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老

　　北京商報訊（記者 陳杰 實習記者劉曉雪）2012年11月，九華集團在九華山莊一期舊址上建設(shè)九華國際養(yǎng)生公館，該項目一期包括兩棟養(yǎng)老公寓樓，分別為5號公館和15號公館。九華養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理張銀向北京商報記者表示，5號公館目前已住滿，入住率接近100%，15號公館去年6月開始正式對外出租，目前有約200人入住，入住率幾乎達到40%。

　　“相對于其他養(yǎng)老形式，九華的優(yōu)勢就在于是由酒店轉(zhuǎn)型而來?！北本┘麑W院烏丹星院長解釋，九華山莊養(yǎng)老公寓最大的特點就是整合養(yǎng)老院、酒店、社區(qū)三種管理模式的創(chuàng)新型管理。

　　就目前來看，九華養(yǎng)老公寓是個回報周期相對較長的盈利模式，它的收益狀況和可持續(xù)發(fā)展的情況也有待市場考究。但張銀則表示對此并不擔心，“因為由酒店轉(zhuǎn)型所以基本上是以低成本在運營，用不著土地成本，團隊成本也低”。除了成本低，九華也有得天獨厚的優(yōu)勢在支撐，那就是集約化管理。溫泉、醫(yī)療、會議等系列業(yè)態(tài)做支撐，既是為養(yǎng)老公寓配套，也對市場開放，只會分但成本而不會增加負擔。

　　泰康模式：股權(quán)投資養(yǎng)老

　　北京商報訊（記者 馬元月 陳婷婷）由于保險公司不能參與商業(yè)住宅開發(fā)，但可以投資與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此保險公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在獨立開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)投資和債券投資四種模式，目前市場上以泰康人壽股權(quán)投資模式最為常見。

　　泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃于2009年11月獲批，募資22億元用于泰康北京養(yǎng)老社區(qū)項目。與此同時，由于股權(quán)投資的回報通常不固定，債權(quán)投資計劃是保險資金運作不動產(chǎn)投資時的主要選擇。

　　當談及保險公司投資房地產(chǎn)的效果時，泰康人壽董事長陳東升表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實現(xiàn)盈利要8-10年的時間，30年后才能把成本收回來。

　　新華保險就是通過成立子公司的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并注冊了兩家項目公司用于支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。新華人壽董事長康典在接受媒體采訪時也坦言，雖然新華很早就提出了養(yǎng)老模式，但是推進比較慢，主要是因為壽險參與到養(yǎng)老的模式還不太清楚。由于養(yǎng)老資金的投入和其他投入不太一樣，規(guī)模以十數(shù)億計算，因此，新華保險希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。