掘金“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先瞄準(zhǔn)的就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。在80多家開發(fā)企業(yè)高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)，遭遇的卻是計(jì)劃投資高企，實(shí)際投資卻未跟進(jìn)的尷尬。截至2014年末，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地等企業(yè)在內(nèi)，全國已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，投資總額超過800億元。

　　不過，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶以北京市為例指出，截至2014年末，刨除以銷售房產(chǎn)為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，聚焦經(jīng)營持有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資僅為60億-70億元，其中來自房產(chǎn)開發(fā)商的投資只占一部分而已。雷聲大、雨點(diǎn)小，也正在成為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的尷尬，開發(fā)商熱衷的養(yǎng)老地產(chǎn)也同樣面臨呼聲高、落地少的問題。

　　高地價(jià)買賣“不合算”

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種形式，一為出售型養(yǎng)老地產(chǎn)，其開發(fā)項(xiàng)目具備醫(yī)療、服務(wù)等養(yǎng)老必備配套，而開發(fā)商的目的則是賣房子；另一類為持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商與養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)或者健康醫(yī)療企業(yè)合作，將其全部或部分項(xiàng)目做成養(yǎng)老物業(yè)，靠服務(wù)賺錢。毛大慶指出，第二類養(yǎng)老地產(chǎn)模式的落地更為困難。

　　中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波告訴北京商報(bào)記者，土地出讓價(jià)格高企直接影響了房企進(jìn)入的熱情?！霸谫I入高價(jià)地后開發(fā)商更愿意以高價(jià)格賣出產(chǎn)品，而不會(huì)做長(zhǎng)期運(yùn)營，如果做養(yǎng)老運(yùn)營，這筆賬可不劃算，”黃怒波坦言。

　　據(jù)悉，當(dāng)前養(yǎng)老用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施，通過招拍掛等方式出讓，開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。就以2013年的密云一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地為例，中投發(fā)展有限責(zé)任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營，該筆投入的回報(bào)周期將被無限拉長(zhǎng)。毛大慶也同樣拿萬科青島養(yǎng)老項(xiàng)目舉例表示，運(yùn)營回報(bào)周期極為漫長(zhǎng)，20年都是很正常的。

　　門檻降低 補(bǔ)貼跟進(jìn)

　　在黃怒波看來，高地價(jià)引發(fā)的高投入以及長(zhǎng)回報(bào)周期是開發(fā)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營性養(yǎng)老地產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之的關(guān)鍵原因。他還進(jìn)而指出，經(jīng)營性養(yǎng)老并非提供場(chǎng)所那么簡(jiǎn)單，而是醫(yī)療、照護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合服務(wù)項(xiàng)目，這對(duì)賣房子出身的開發(fā)商而言仍有難度。

　　毛大慶也根據(jù)實(shí)際運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)指出，養(yǎng)老項(xiàng)目的主要對(duì)象以80歲左右的高齡老人為主，因此對(duì)醫(yī)療配套提出了較高要求，而萬科目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所能做到的只是與周邊醫(yī)院進(jìn)行合作，提供簡(jiǎn)單的醫(yī)療服務(wù)；另外，收費(fèi)模式與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營之間也存在沖突?！叭绻召M(fèi)過高，老人們無法承受或不愿意承受，而如果收費(fèi)低廉，運(yùn)營機(jī)構(gòu)則會(huì)承受較大經(jīng)營壓力，商業(yè)模式的不夠成熟也在制約開發(fā)商的熱情，”毛大慶如是說。

　　針對(duì)上述所提到的成本高、運(yùn)營回報(bào)漫長(zhǎng)的問題，黃怒波認(rèn)為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價(jià)格上做出調(diào)整和改變，讓開發(fā)商低門檻進(jìn)入；而毛大慶的建議則是倡導(dǎo)政府針對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)制定較為細(xì)致合理的分期投資計(jì)劃，而非一次性補(bǔ)助了事，從而督促、扶持醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)在各個(gè)環(huán)節(jié)階段皆可健康、穩(wěn)定、均衡地發(fā)展。

　　北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗

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　　九華模式：酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老

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　　“相對(duì)于其他養(yǎng)老形式，九華的優(yōu)勢(shì)就在于是由酒店轉(zhuǎn)型而來?！北本┘麑W(xué)院烏丹星院長(zhǎng)解釋，九華山莊養(yǎng)老公寓最大的特點(diǎn)就是整合養(yǎng)老院、酒店、社區(qū)三種管理模式的創(chuàng)新型管理。

　　就目前來看，九華養(yǎng)老公寓是個(gè)回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)的盈利模式，它的收益狀況和可持續(xù)發(fā)展的情況也有待市場(chǎng)考究。但張銀則表示對(duì)此并不擔(dān)心，“因?yàn)橛删频贽D(zhuǎn)型所以基本上是以低成本在運(yùn)營，用不著土地成本，團(tuán)隊(duì)成本也低”。除了成本低，九華也有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)在支撐，那就是集約化管理。溫泉、醫(yī)療、會(huì)議等系列業(yè)態(tài)做支撐，既是為養(yǎng)老公寓配套，也對(duì)市場(chǎng)開放，只會(huì)分但成本而不會(huì)增加負(fù)擔(dān)。

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　　泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃于2009年11月獲批，募資22億元用于泰康北京養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。與此同時(shí)，由于股權(quán)投資的回報(bào)通常不固定，債權(quán)投資計(jì)劃是保險(xiǎn)資金運(yùn)作不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)的主要選擇。

　　當(dāng)談及保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的效果時(shí)，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間，30年后才能把成本收回來。

　　新華保險(xiǎn)就是通過成立子公司的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并注冊(cè)了兩家項(xiàng)目公司用于支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。新華人壽董事長(zhǎng)康典在接受媒體采訪時(shí)也坦言，雖然新華很早就提出了養(yǎng)老模式，但是推進(jìn)比較慢，主要是因?yàn)閴垭U(xiǎn)參與到養(yǎng)老的模式還不太清楚。由于養(yǎng)老資金的投入和其他投入不太一樣，規(guī)模以十?dāng)?shù)億計(jì)算，因此，新華保險(xiǎn)希望能夠探索一個(gè)純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。