牽動眾人心的《不動產(chǎn)登記暫行條例》即將于今年3月1日起施行，全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺，也計劃從今年下半年開始上線試運行，并最終在2017年全面運行。自2007年出臺的物權(quán)法提出不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度以來，高懸7年多的“靴子”終于落地。對此，有人歡欣鼓舞，認為這是“以房反腐”的利器，有人憂心忡忡，認為開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅已不可避免。關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，社會上有著諸多的猜測和疑慮。這部與我們每個人都息息相關(guān)的法律，您了解多少？《經(jīng)濟日報》記者為您作全方位的解讀。

　　登記目的何在？ 為維權(quán)也為安全

　　“這一制度設(shè)計，既方便群眾依法查詢不動產(chǎn)登記資料，也便于機構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實性和市場交易安全。”國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華這樣表示。

　　長期以來，產(chǎn)權(quán)登記在我國常被看作行政機關(guān)所享有的行政管理職權(quán)，而忽視了其物權(quán)公示的屬性，這就造成了登記機構(gòu)設(shè)置與行政機關(guān)職能合一。多個行政機關(guān)負責對不同的不動產(chǎn)加以管理，由此形成了分散登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進行。分散登記不僅影響信息的全面公開，而且很容易誘發(fā)欺詐行為，影響交易安全。

　　據(jù)介紹，國家層面將組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。這個平臺主要有兩方面的作用，一是為不動產(chǎn)登記機關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐。

　　由此可見，作為物權(quán)法重要的配套法規(guī)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并不等同于反腐措施。條例所規(guī)定的不動產(chǎn)信息登記，屬于私法的范疇，不同于行政法意義的公示、公告，與公職人員財產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財產(chǎn)申報法等公法有著本質(zhì)區(qū)別。

　　當然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度客觀上也具有一定的反腐功能。例如，房產(chǎn)登記實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后，有關(guān)國家機關(guān)在查處案件時，相對容易了解到政府官員完整的房產(chǎn)信息。但是必須要強調(diào)的是，法律設(shè)立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的初衷，在于明確不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，保障交易安全。公民對于官員資產(chǎn)狀況的知情權(quán)，應(yīng)通過政府信息公開等法定程序予以保障。

　　人人都可查詢嗎？

　　有限定，泄露信息要擔責

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，條例明確，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。可見，法律將自然人的查詢主體限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人。

　　權(quán)利人指的是不動產(chǎn)權(quán)的所有人，如房子是自己的，就可以申請查詢自己名下的房產(chǎn)情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權(quán)人，憑借抵押登記也有權(quán)去查詢登記資料。利害關(guān)系人是指和不動產(chǎn)所有者有直接關(guān)系者，比如夫妻等，在一些債務(wù)糾紛中，債權(quán)人也可以憑借人民法院的補充證據(jù)材料通知書，自行或委托律師事務(wù)所查詢債務(wù)人名下的已確權(quán)房產(chǎn)情況。

　　需要注意的是，條例規(guī)定，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人，不得將其查詢所獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的，以保護個人的房產(chǎn)隱私。因為房產(chǎn)信息，既是個人的財產(chǎn)信息，又是個人的重要隱私，特別是其涉及個人的家庭住址，是個人的核心隱私，不得泄露或者用于不正當?shù)哪康摹７駝t，將使公民的財產(chǎn)狀況暴露在公開的環(huán)境之中，這不僅會對公民的隱私權(quán)構(gòu)成侵犯，而且還有可能造成其他附帶的負面影響。

　　對于不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人，條例明確了其保密義務(wù)。如果其違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關(guān)責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　有房本沒地證？

　　登記簿統(tǒng)一來解決

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。其中，登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記簿的統(tǒng)一，是統(tǒng)一信息平臺建設(shè)的基礎(chǔ)。條例第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立作了明確規(guī)定，同時對登記簿應(yīng)當記載的事項進行了明確，從法律層面實現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一。這將解決長期以來我國房產(chǎn)所有人房地“分家”的現(xiàn)象。

　　我國憲法規(guī)定城市土地屬于國家所有，因此房產(chǎn)所有人擁有的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。不少人擔心，國有土地使用權(quán)70年期限到期該怎么辦？雖然《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期”，但目前房產(chǎn)所有人只有房本沒有地證，很多人還是感覺不踏實。條例就是要落實物權(quán)法要求，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，變多個本為一個本。

　　根據(jù)制度設(shè)計，統(tǒng)一的登記簿冊將注意各種不動產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔保物權(quán)登記的基礎(chǔ)。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對廣大農(nóng)民的土地權(quán)益也將產(chǎn)生重大影響。黨的十八屆三中全會提出了農(nóng)村土地制度改革的一系列重要舉措，這些改革的前提就是權(quán)屬關(guān)系明確，即不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。今后，統(tǒng)一登記的權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，農(nóng)村土地將更順利、完整地流轉(zhuǎn)，也便于農(nóng)村土地更合法規(guī)范地進入土地市場。

　　登記手續(xù)繁瑣嗎？

　　便民規(guī)定為您解憂

　　不動產(chǎn)登記步驟是這樣的：申請人提出申請→提交材料→不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查材料及書面給出受理通知→自受理登記申請之日起30個工作日完成登記。

　　根據(jù)條例，當事人既可自行到登記機構(gòu)辦公場所提出登記申請，也可由代理人代為申請。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括當事人委托的代理人。在實踐中，有完全民事行為能力的當事人因為時間或條件不允許，不能親自到登記機構(gòu)提出申請的情況時有發(fā)生，此時就可委托代理人提出申請，以解決燃眉之急。

　　當事人申請登記除了必須提交申請書，還要提交相關(guān)材料。為方便群眾申請登記，條例第十六條對此給出了明確提示，可便于申請人事先做好準備工作，它們主要涉及：身份信息，包括申請人、代理人的身份證明材料；如為委托代理的，還包括授權(quán)委托書；不動產(chǎn)權(quán)屬信息，包括不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；登記原因證明文件，包括買賣合同、遺囑等；不動產(chǎn)自然狀況信息，包括不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說明材料等?？梢钥闯觯@些材料或由權(quán)利人持有，或與申請人密切相關(guān)，申請人通常不難獲得這些材料，再加上條例也未限制它們的形式，從而不會給當事人增加額外的費用和成本。

　　由于一些申請人不了解登記知識，不理解相關(guān)專業(yè)術(shù)語，即便條例列舉了上述材料，有時申請人申請登記仍面臨不少困難。對此，條例特別要求登記機構(gòu)應(yīng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站，公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，以便申請人做好材料準備工作，正確填寫申請文書。通過該條款的強制規(guī)定，有利于推動登記機構(gòu)提升服務(wù)水準，在申請材料準備和申請文書填寫方面為申請人提供最大的便利。

　　不登記有何后果？

　　交易糾紛易發(fā)生

　　關(guān)于不動產(chǎn)登記的申請，條例依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，采取的是依申請登記原則。條例第十四條對當事人雙方共同申請和當事人單方申請的情形作了規(guī)定。對于采用依申請登記原則還是強制登記原則，主要涉及不動產(chǎn)登記的啟動及效力問題。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，我國實行的是登記生效為原則，以登記對抗為例外，同時規(guī)定了3種不登記即可發(fā)生物權(quán)效力的行為。就需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利種類來說，《物權(quán)法》對土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)明確規(guī)定的是登記對抗，對于其他不動產(chǎn)權(quán)利都是登記生效。

　　條例根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對不動產(chǎn)權(quán)利進行強制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動產(chǎn)交易安全將受到嚴重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此，條例重點從保護權(quán)利人物權(quán)的角度規(guī)定了依申請登記?？梢灶A(yù)見，隨著制度不斷完善和登記機構(gòu)不斷健全，不動產(chǎn)登記的重要意義會不斷地被權(quán)利人所認知，在自愿的基礎(chǔ)上，權(quán)利人主動申請不動產(chǎn)登記將逐漸普及。

　　需要提示的是，從保障不動產(chǎn)權(quán)利的角度出發(fā)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不影響權(quán)利人行使權(quán)利。條例規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。同時，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。（經(jīng)濟日報記者 董 磊）

　　鏈接

　　美國

　　規(guī)矩不同 征稅便利

　　房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，多數(shù)地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。

　　在美國，房地產(chǎn)登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租及房地產(chǎn)證券化等，都有一個前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。根據(jù)美國房地產(chǎn)契約登記制度要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。

　　英國

　　體系復(fù)雜 效果明顯

　　在英國，土地承載的不動產(chǎn)從屬于土地，其不動產(chǎn)登記制度實為土地登記制度，對于土地上建房屋僅在土地權(quán)屬證書中予以標明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書。

　　在英國的不動產(chǎn)登記制度中，完全保有地產(chǎn)權(quán)的交易、租賃保有地產(chǎn)權(quán)的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等，都必須到土地登記局進行登記。當前，英國國內(nèi)民眾普遍認可這一強制性國家土地登記制度。

　　德國

　　嚴謹透明 防止腐敗

　　德國實行不動產(chǎn)登記的歷史由來已久。不動產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)有序運行，也保證了不動產(chǎn)市場的透明規(guī)范。德國的不動產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”，又稱實質(zhì)主義登記制度，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

　　在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面的合法關(guān)系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。

　　法國

　　不斷完善 彌補缺陷

　　1804年，法國頒布的《民法典》中關(guān)于公民無權(quán)變更效力的規(guī)定，成為世界上最早的關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律文獻。但出于對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動產(chǎn)交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。

　　所謂對不動產(chǎn)登記，即對不動產(chǎn)物權(quán)變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質(zhì)上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產(chǎn)交易的風險問題，但是，這種契據(jù)性質(zhì)的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。（秦 森）