牽動(dòng)眾人心的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即將于今年3月1日起施行，全國統(tǒng)一的國土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，也計(jì)劃從今年下半年開始上線試運(yùn)行，并最終在2017年全面運(yùn)行。自2007年出臺(tái)的物權(quán)法提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度以來，高懸7年多的“靴子”終于落地。對(duì)此，有人歡欣鼓舞，認(rèn)為這是“以房反腐”的利器，有人憂心忡忡，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅已不可避免。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，社會(huì)上有著諸多的猜測(cè)和疑慮。這部與我們每個(gè)人都息息相關(guān)的法律，您了解多少？《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者為您作全方位的解讀。

　　登記目的何在？ 為維權(quán)也為安全

　　“這一制度設(shè)計(jì)，既方便群眾依法查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，也便于機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全?！眹临Y源部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長王廣華這樣表示。

　　長期以來，產(chǎn)權(quán)登記在我國常被看作行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)，而忽視了其物權(quán)公示的屬性，這就造成了登記機(jī)構(gòu)設(shè)置與行政機(jī)關(guān)職能合一。多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)加以管理，由此形成了分散登記的現(xiàn)象，如土地由土地管理部門管理，建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。分散登記不僅影響信息的全面公開，而且很容易誘發(fā)欺詐行為，影響交易安全。

　　據(jù)介紹，國家層面將組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)主要有兩方面的作用，一是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障；二是通過對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢、不動(dòng)產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐。

　　由此可見，作為物權(quán)法重要的配套法規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并不等同于反腐措施。條例所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)信息登記，屬于私法的范疇，不同于行政法意義的公示、公告，與公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法等公法有著本質(zhì)區(qū)別。

　　當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度客觀上也具有一定的反腐功能。例如，房產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后，有關(guān)國家機(jī)關(guān)在查處案件時(shí)，相對(duì)容易了解到政府官員完整的房產(chǎn)信息。但是必須要強(qiáng)調(diào)的是，法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的初衷，在于明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，保障交易安全。公民對(duì)于官員資產(chǎn)狀況的知情權(quán)，應(yīng)通過政府信息公開等法定程序予以保障。

　　人人都可查詢嗎？

　　有限定，泄露信息要擔(dān)責(zé)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，條例明確，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。可見，法律將自然人的查詢主體限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人。

　　權(quán)利人指的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的所有人，如房子是自己的，就可以申請(qǐng)查詢自己名下的房產(chǎn)情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權(quán)人，憑借抵押登記也有權(quán)去查詢登記資料。利害關(guān)系人是指和不動(dòng)產(chǎn)所有者有直接關(guān)系者，比如夫妻等，在一些債務(wù)糾紛中，債權(quán)人也可以憑借人民法院的補(bǔ)充證據(jù)材料通知書，自行或委托律師事務(wù)所查詢債務(wù)人名下的已確權(quán)房產(chǎn)情況。

　　需要注意的是，條例規(guī)定，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人，不得將其查詢所獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的，以保護(hù)個(gè)人的房產(chǎn)隱私。因?yàn)榉慨a(chǎn)信息，既是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)信息，又是個(gè)人的重要隱私，特別是其涉及個(gè)人的家庭住址，是個(gè)人的核心隱私，不得泄露或者用于不正當(dāng)?shù)哪康?。否則，將使公民的財(cái)產(chǎn)狀況暴露在公開的環(huán)境之中，這不僅會(huì)對(duì)公民的隱私權(quán)構(gòu)成侵犯，而且還有可能造成其他附帶的負(fù)面影響。

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人，條例明確了其保密義務(wù)。如果其違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　有房本沒地證？

　　登記簿統(tǒng)一來解決

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。其中，登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記簿的統(tǒng)一，是統(tǒng)一信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)。條例第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立作了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法律層面實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。這將解決長期以來我國房產(chǎn)所有人房地“分家”的現(xiàn)象。

　　我國憲法規(guī)定城市土地屬于國家所有，因此房產(chǎn)所有人擁有的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。不少人擔(dān)心，國有土地使用權(quán)70年期限到期該怎么辦？雖然《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期”，但目前房產(chǎn)所有人只有房本沒有地證，很多人還是感覺不踏實(shí)。條例就是要落實(shí)物權(quán)法要求，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，變多個(gè)本為一個(gè)本。

　　根據(jù)制度設(shè)計(jì)，統(tǒng)一的登記簿冊(cè)將注意各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)廣大農(nóng)民的土地權(quán)益也將產(chǎn)生重大影響。黨的十八屆三中全會(huì)提出了農(nóng)村土地制度改革的一系列重要舉措，這些改革的前提就是權(quán)屬關(guān)系明確，即不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。今后，統(tǒng)一登記的權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，農(nóng)村土地將更順利、完整地流轉(zhuǎn)，也便于農(nóng)村土地更合法規(guī)范地進(jìn)入土地市場(chǎng)。

　　登記手續(xù)繁瑣嗎？

　　便民規(guī)定為您解憂

　　不動(dòng)產(chǎn)登記步驟是這樣的：申請(qǐng)人提出申請(qǐng)→提交材料→不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書面給出受理通知→自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日完成登記。

　　根據(jù)條例，當(dāng)事人既可自行到登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所提出登記申請(qǐng)，也可由代理人代為申請(qǐng)。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括當(dāng)事人委托的代理人。在實(shí)踐中，有完全民事行為能力的當(dāng)事人因?yàn)闀r(shí)間或條件不允許，不能親自到登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)就可委托代理人提出申請(qǐng)，以解決燃眉之急。

　　當(dāng)事人申請(qǐng)登記除了必須提交申請(qǐng)書，還要提交相關(guān)材料。為方便群眾申請(qǐng)登記，條例第十六條對(duì)此給出了明確提示，可便于申請(qǐng)人事先做好準(zhǔn)備工作，它們主要涉及：身份信息，包括申請(qǐng)人、代理人的身份證明材料；如為委托代理的，還包括授權(quán)委托書；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；登記原因證明文件，包括買賣合同、遺囑等；不動(dòng)產(chǎn)自然狀況信息，包括不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說明材料等?？梢钥闯?，這些材料或由權(quán)利人持有，或與申請(qǐng)人密切相關(guān)，申請(qǐng)人通常不難獲得這些材料，再加上條例也未限制它們的形式，從而不會(huì)給當(dāng)事人增加額外的費(fèi)用和成本。

　　由于一些申請(qǐng)人不了解登記知識(shí)，不理解相關(guān)專業(yè)術(shù)語，即便條例列舉了上述材料，有時(shí)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記仍面臨不少困難。對(duì)此，條例特別要求登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站，公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息，以便申請(qǐng)人做好材料準(zhǔn)備工作，正確填寫申請(qǐng)文書。通過該條款的強(qiáng)制規(guī)定，有利于推動(dòng)登記機(jī)構(gòu)提升服務(wù)水準(zhǔn)，在申請(qǐng)材料準(zhǔn)備和申請(qǐng)文書填寫方面為申請(qǐng)人提供最大的便利。

　　不登記有何后果？

　　交易糾紛易發(fā)生

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)，條例依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，采取的是依申請(qǐng)登記原則。條例第十四條對(duì)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)和當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形作了規(guī)定。對(duì)于采用依申請(qǐng)登記原則還是強(qiáng)制登記原則，主要涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)及效力問題。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，我國實(shí)行的是登記生效為原則，以登記對(duì)抗為例外，同時(shí)規(guī)定了3種不登記即可發(fā)生物權(quán)效力的行為。就需要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利種類來說，《物權(quán)法》對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)明確規(guī)定的是登記對(duì)抗，對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利都是登記生效。

　　條例根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此，條例重點(diǎn)從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度規(guī)定了依申請(qǐng)登記?？梢灶A(yù)見，隨著制度不斷完善和登記機(jī)構(gòu)不斷健全，不動(dòng)產(chǎn)登記的重要意義會(huì)不斷地被權(quán)利人所認(rèn)知，在自愿的基礎(chǔ)上，權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記將逐漸普及。

　　需要提示的是，從保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的角度出發(fā)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不影響權(quán)利人行使權(quán)利。條例規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。同時(shí)，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

　　鏈接

　　美國

　　規(guī)矩不同 征稅便利

　　房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。

　　在美國，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。根據(jù)美國房地產(chǎn)契約登記制度要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。

　　英國

　　體系復(fù)雜 效果明顯

　　在英國，土地承載的不動(dòng)產(chǎn)從屬于土地，其不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)為土地登記制度，對(duì)于土地上建房屋僅在土地權(quán)屬證書中予以標(biāo)明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書。

　　在英國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，完全保有地產(chǎn)權(quán)的交易、租賃保有地產(chǎn)權(quán)的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等，都必須到土地登記局進(jìn)行登記。當(dāng)前，英國國內(nèi)民眾普遍認(rèn)可這一強(qiáng)制性國家土地登記制度。

　　德國

　　嚴(yán)謹(jǐn)透明 防止腐敗

　　德國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史由來已久。不動(dòng)產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)行，也保證了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的透明規(guī)范。德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”，又稱實(shí)質(zhì)主義登記制度，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

　　在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。

　　法國

　　不斷完善 彌補(bǔ)缺陷

　　1804年，法國頒布的《民法典》中關(guān)于公民無權(quán)變更效力的規(guī)定，成為世界上最早的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律文獻(xiàn)。但出于對(duì)貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的登記只作為“對(duì)抗”條件，而非必要條件。

　　所謂對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更行為起證明效力，以對(duì)抗第三人，如果登記事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上不成立或無效，則該登記不得對(duì)抗善意第三人。法國這樣的立法對(duì)后世影響深遠(yuǎn)，一定程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)問題，但是，這種契據(jù)性質(zhì)的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。（秦 森）