2001年，濟(jì)南陽(yáng)光100項(xiàng)目啟動(dòng)，濟(jì)南首個(gè)大盤(pán)開(kāi)始建設(shè)。如今十四年過(guò)去了，濟(jì)南已先后迎來(lái)了保利、綠地、中海、恒大、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)等全國(guó)一線品牌房企的到來(lái)。它們已超高的速度布局齊魯，并在濟(jì)南東、西、南、北、中等各個(gè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)拓?！叭珖?guó)一線房企的到來(lái)，對(duì)我們本土房企來(lái)說(shuō)確實(shí)像狼來(lái)了?！痹蟹科蟮呢?fù)責(zé)人向記者坦言，近年來(lái)本土房企的份額受到了擠壓。全國(guó)一線房企快節(jié)奏的開(kāi)發(fā)、大手筆的規(guī)劃和精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)都讓他們大開(kāi)眼界，甚至自愧不如。

　　迅速大規(guī)模拿地，快速開(kāi)發(fā)

　　2013年9月26日，恒大地產(chǎn)旗下四家公司，一舉拿下了西客站12塊土地，總用地面積達(dá)55㎡，總耗資達(dá)38億。2013年11月10日，位于該地塊上的恒大翡翠華庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，勁銷(xiāo)5.2億。此時(shí)，僅僅距離恒大拿下該地塊的時(shí)間還不到2個(gè)月。這樣高超的速度，對(duì)一般的本土房企而言，往往是無(wú)法想象的。2013年4月，同樣拿下奧體西路某地塊的本土房企，首次開(kāi)盤(pán)的時(shí)間卻在2014年11月，距離拿地已經(jīng)過(guò)去了整整19個(gè)月。“很多本土的房企，往往在拿完地之后，才考慮用該地塊來(lái)開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，而像恒大、萬(wàn)科這樣的一線房企，因?yàn)橛袠?biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系成果，在拿地之前，就已經(jīng)充分論證產(chǎn)品和設(shè)計(jì)方案，在拿完地后，就馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣既節(jié)省了土地成本，又能迅速回流資金?！睂?duì)于恒大的開(kāi)發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士劉先生稱(chēng)，并不是所有的房企都能采取這樣快節(jié)奏的開(kāi)發(fā)模式，它要求企業(yè)具有完整的標(biāo)準(zhǔn)化的體系成果，并且管理團(tuán)隊(duì)還要能承受如此高壓的、快節(jié)奏的開(kāi)發(fā)，這不是一般的房企可以做到的。

　　一線房企熱衷新片區(qū)，帶動(dòng)市民新城置業(yè)

　　2013年9月龍湖地產(chǎn)終以8.69億拿下濟(jì)南西客站五宗地塊，成為進(jìn)駐濟(jì)南西部的又一個(gè)一線房地產(chǎn)企業(yè)。如今，西客站片區(qū)已經(jīng)擁有了萬(wàn)科、綠地、恒大、金科、融匯、海亮、龍湖、鑫苑等8家全國(guó)知名品牌房企房企進(jìn)駐，而東部片區(qū)，更是匯聚了中海、保利、恒大等一線房企。但是相比市中心而言，一線房企的布局就要少得多，僅有恒大帝景和世茂天城、保利海德公館等為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目。

　　“品牌房企進(jìn)駐新區(qū)，一是新區(qū)地價(jià)比市中心便宜，二是拆遷壓力小，出售的大多土地都經(jīng)過(guò)熟化，符合一線房企快速開(kāi)發(fā)的要求，同時(shí)一線房企的品牌實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)市民而言具有品牌號(hào)召力，并且新區(qū)政府往往有招商引資政策，品牌房企進(jìn)駐新區(qū)要比進(jìn)駐市中心的成本也要低得多。”劉先生表示，正是由于這些原因，一線房企比較熱衷新片區(qū)。而它們的進(jìn)駐，往往也會(huì)帶動(dòng)更多地產(chǎn)商的進(jìn)駐，從而促進(jìn)新城的發(fā)展和一線房企自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值、升值。

　　因地制宜，大城多由品牌房企造

　　如今，濟(jì)南東、南、西、北部都有“大城”的規(guī)劃，除了南部的魯能領(lǐng)秀城由本土房企開(kāi)發(fā)，北部的中海華山瓏城、西部的融匯城、東部的綠地城，都將由品牌房企開(kāi)發(fā)。緣何品牌房企熱衷造城?不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年快速發(fā)展，為促進(jìn)新區(qū)發(fā)展，政府部門(mén)在土地供應(yīng)上往大地塊方向有所傾斜，一方面吸引實(shí)力雄厚的大牌房企進(jìn)駐，另一方面也想通過(guò)大牌房企造城模式，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

　　事實(shí)上，當(dāng)前300畝以上的大項(xiàng)目也是近幾年才逐漸增多的。追溯到十年前，濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于初級(jí)階段，基本上以本地開(kāi)發(fā)商為主。他們資金實(shí)力相對(duì)有限，土地價(jià)格也相對(duì)便宜，僅有個(gè)別的資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了圈地。

　　隨著城市發(fā)展提速，全國(guó)大牌相繼進(jìn)駐，為滿(mǎn)足大牌房企的需求，國(guó)土部門(mén)推出多宗大地塊，以便品牌房企拿地后，可以打造成有影響力的綜合型項(xiàng)目，既填補(bǔ)區(qū)域的配套空白，也能帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。

　　精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，一線房企常善創(chuàng)新

　　“以前我們?cè)谑蹣翘幚锏戎托?，現(xiàn)在不行了，競(jìng)爭(zhēng)太激烈了?！闭f(shuō)起近年來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，一家本土開(kāi)發(fā)商坦言，越來(lái)越多的外來(lái)品牌房企進(jìn)駐濟(jì)南后，營(yíng)銷(xiāo)手法多樣化，營(yíng)銷(xiāo)帶動(dòng)的銷(xiāo)售也越來(lái)越明顯。

　　對(duì)于一些一線開(kāi)發(fā)商而言，控制成本，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是最重要的結(jié)果，而決定成敗的關(guān)鍵因素就是銷(xiāo)售手段。近幾年來(lái)，幾乎所有在濟(jì)南居住的人們都感受到了樓盤(pán)銷(xiāo)售手段的創(chuàng)新所帶來(lái)的威力。鋪天蓋地的短信轟炸、瘋狂的電話銷(xiāo)售、一個(gè)又一個(gè)的看房團(tuán)、到處都是地產(chǎn)廣告等等。開(kāi)發(fā)商從宣傳、優(yōu)惠、服務(wù)一系列領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新上的突破。

　　“這些宣傳、渠道上的創(chuàng)新并非是房企營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的全部。很多項(xiàng)目從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、甚至是樓盤(pán)定位都發(fā)生了極大的變化?！边@也是品牌房企的一種營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，業(yè)內(nèi)人士劉先生說(shuō)，像恒大、萬(wàn)科入駐濟(jì)南后，開(kāi)始主打了市場(chǎng)上未曾出現(xiàn)過(guò)的精裝修、全裝修產(chǎn)品。龍湖地產(chǎn)入駐后主打低密洋房，這些都是品牌房企的精準(zhǔn)定位、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，而本土房企因?yàn)樽陨韺?shí)力和眼界等局限往往并沒(méi)有注意到這些問(wèn)題。這些年房企之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇后，本土企業(yè)的創(chuàng)新能力也有所改觀。

　　(樓市記者 杜壯)

　　鏈接：

　　2006年

　　保利拿下保利芙蓉地塊;綠地地產(chǎn)以和本地開(kāi)發(fā)商合作的方式，以“綠地泉景”的名稱(chēng)出現(xiàn)在水泥廠片區(qū)，

　　2008年

　　中海2月份拿下了盛福片區(qū)現(xiàn)在紫御東郡地塊后，6月份又拿下了奧體中心東側(cè)現(xiàn)在的奧龍官邸地塊;綠城也通過(guò)與海爾合作的方式在濟(jì)南亮相，參與現(xiàn)在海爾綠城全運(yùn)村的建設(shè)。

　　2009年

　　綠地獨(dú)立拿下西市場(chǎng)現(xiàn)在盧浮公館的地塊，中海繼續(xù)發(fā)力，拿下了二環(huán)南路九曲片區(qū)現(xiàn)在中海國(guó)際社區(qū)地塊;保利拿下了位于洪家樓片區(qū)的現(xiàn)在海德公館的地塊。

　　2010年:

　　恒大在濟(jì)南外圍落子唐冶、王舍人和長(zhǎng)清，分別是現(xiàn)在的恒大名都、恒大城和恒大綠洲;綠地開(kāi)始西進(jìn)，拿下了現(xiàn)在綠地國(guó)際花都地塊;保利則繼續(xù)在市中心拿地，于2010年年初取得了現(xiàn)在保利大明湖的地塊。

　　2011年:

　　中建西邊拿下了現(xiàn)在錦繡城的地塊，東邊拿下了現(xiàn)在鳳棲地的地塊;世茂拿下了濟(jì)南絕對(duì)核心位置的解放閣、舜井街片區(qū)地塊，綠地在濼口片區(qū)拿下綠地濱河國(guó)際城地塊。

　　2012年:

　　華潤(rùn)拿下了現(xiàn)在興隆片區(qū)華潤(rùn)中央公園地塊;12月，萬(wàn)科拿下位于化纖廠片區(qū)現(xiàn)在萬(wàn)科城地塊，保利分別在西市場(chǎng)片區(qū)和化纖廠片區(qū)拿地，即現(xiàn)在的保利中心華府和保利華庭項(xiàng)目;

　　綠地在西客站站前廣場(chǎng)東側(cè)拿下綠地中央廣場(chǎng)地塊;恒大拿下現(xiàn)在高端項(xiàng)目恒大帝景地塊，同時(shí)緊跟市政規(guī)劃，在西客站拿下現(xiàn)在恒大雅苑地塊。

　　2013年:

　　龍湖拿下名景臺(tái)地塊，中海5月份又拿下現(xiàn)在天悅府項(xiàng)目地塊;綠地拿下現(xiàn)在新都會(huì)項(xiàng)目地塊和西客站香榭麗公館地塊;恒大拿下西客站片區(qū)10幾宗地塊，即現(xiàn)在的恒大翡翠華庭、金碧新城、世紀(jì)廣場(chǎng)和恒大天璽項(xiàng)目地塊;萬(wàn)科拿下工業(yè)北路奧體中路現(xiàn)在新里程項(xiàng)目地塊。

　　2014年

　　中海拿下華山片區(qū)4000畝土地;世茂參與到官扎營(yíng)舊城改造項(xiàng)目中，運(yùn)作了現(xiàn)在世茂天城項(xiàng)目;綠地在唐冶拿下綠地城地塊，保利也在西市場(chǎng)片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目保利中心華府附近拿地;

　　融創(chuàng)則以與建邦合作的形式進(jìn)入濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。