2009年至今，深圳市出臺了一系列新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、三大未來產(chǎn)業(yè)以及2014年出臺的關(guān)于節(jié)能環(huán)保、機(jī)器人、可穿戴設(shè)備和智能裝備產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的步伐明顯加快。受益于政策引導(dǎo)及高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)的快速增長，深圳研發(fā)辦公類物業(yè)供需持續(xù)旺盛，租金逐年走高。

　　■ 深圳特區(qū)報見習(xí)記者 陳文標(biāo)

　　高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)刺激物業(yè)需求

　　作為國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，創(chuàng)新已成為深圳的名片。在2014年底《福布斯》中文版發(fā)布的“中國大陸最具創(chuàng)新力城市排行榜”中，深圳的創(chuàng)新指數(shù)高居首位，連續(xù)4年奪得“中國最具創(chuàng)新力城市”稱號。而世界知識產(chǎn)權(quán)組織(WIPO)公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳在國際專利(PTC)申請量中同樣排名第一。擠進(jìn)PCT國際專利申請人前50名的4家中國公司，無一例外都來自深圳，分別是中興通訊、華為技術(shù)、華星光電和騰訊。

　　“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引發(fā)了市場對研發(fā)辦公物業(yè)的旺盛需求?！贝鞯铝盒腥A南及華西區(qū)研究部主管張曉端認(rèn)為，深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)背景讓市場對研發(fā)辦公物業(yè)的需求遠(yuǎn)高于其它城市。據(jù)介紹，近年來隨著土地價值的提升，大部分低附加值的制造業(yè)基本上搬離了深圳，留下來的絕大部分屬于互聯(lián)網(wǎng)、生物技術(shù)、電子信息等高附加值的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。受益于政策和市場的利好因素，一些發(fā)展良好的高新技術(shù)企業(yè)擴(kuò)張的速度非?？?，對研發(fā)空間的需求旺盛。以騰訊為例，為了滿足企業(yè)擴(kuò)張的需求，在科技園建了一棟辦公樓自用，但還沒等人員搬進(jìn)去后就發(fā)現(xiàn)不夠用了，又在附近租了不少辦公樓。“他們的擴(kuò)張速度非?？?，需求也非常大?！睆垥远苏f。

　　研發(fā)辦公物業(yè)租金走高

　　受市場需求和政策引導(dǎo)兩方面因素的影響，深圳的研發(fā)辦公物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)加大。一方面，旺盛的需求讓開發(fā)商對于建設(shè)研發(fā)辦公物業(yè)的意愿增強(qiáng)，并且出現(xiàn)了一個趨勢——廠房建設(shè)的面積逐漸萎縮，研發(fā)辦公物業(yè)的建設(shè)在加大。另一方面，政府在城市更新項目建設(shè)中也作出了有意的引導(dǎo)。按照《深圳市城市更新辦法》的規(guī)定，允許一些工業(yè)物業(yè)項目可以轉(zhuǎn)換為商業(yè)價值更高的物業(yè)。于是，深圳便出現(xiàn)了倉儲物業(yè)和廠房轉(zhuǎn)化為研發(fā)辦公物業(yè)的現(xiàn)象。

　　在深圳研發(fā)辦公類物業(yè)供需兩旺的狀況下，研發(fā)辦公物業(yè)租金也逐年走高。戴德梁行跟蹤數(shù)據(jù)顯示，深圳中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)租金已由2009年的每月每平方米51元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增長率達(dá)到10.6%。

　　外圍區(qū)域研發(fā)辦公物業(yè)市場近年來也得到了較好發(fā)展，研發(fā)辦公物業(yè)租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增長率達(dá)到9.5%。在中心區(qū)域研發(fā)辦公物業(yè)相對緊缺的背景之下，高端產(chǎn)業(yè)紛紛加大在外圍區(qū)域的布局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區(qū)域均規(guī)劃建設(shè)了大量新興產(chǎn)業(yè)園。

　　今年將推出多個大體量項目

　　戴德梁行預(yù)計，根據(jù)工期，今年有多個大體量的項目將要推出，供應(yīng)量會比較大。伴隨2015年大沙河創(chuàng)新走廊和南山區(qū)眾多研發(fā)類項目的相繼建成，中心城區(qū)也將迎來研發(fā)辦公物業(yè)的集中供應(yīng)期，一批老舊廠房也會被改造成研發(fā)辦公物業(yè)。這將緩解中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)緊缺的局面，同時集中供應(yīng)也將令市場承壓。

　　“按照常規(guī)思路，外圍的工業(yè)用地多用于做廠房，現(xiàn)在卻越來越多地用于做研發(fā)物業(yè)。”張曉端認(rèn)為，未來外圍區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)較大體量的研發(fā)辦公物業(yè)新增供應(yīng)，其中龍坂片區(qū)因涵蓋星河雅寶、天安云谷、寶能中林科技園等大體量項目，將受到市場的更多關(guān)注。但是，由于外圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚仍需培育，純研發(fā)辦公物業(yè)需求仍有待提升，融合輕生產(chǎn)制造和辦公的混合類物業(yè)在短期內(nèi)較為搶手。隨著深圳外圍軌道交通和配套設(shè)施的完善，外圍的研發(fā)物業(yè)在價格方面會具有較大的優(yōu)勢。

　　租金方面，張曉端認(rèn)為，盡管今年研發(fā)物業(yè)的供應(yīng)量較大，但租金方面仍會穩(wěn)中有升。供應(yīng)量的增大在一定程度上會拉高研發(fā)物業(yè)的空置率，但由于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的突出優(yōu)勢，租金不會因此下跌。當(dāng)然，她認(rèn)為租金大幅上漲的可能性也不大，“畢竟中心城區(qū)一些好的研發(fā)物業(yè)的租金已經(jīng)非常高了?！?/p>

　　中心城區(qū)

　　2009年的每月每平方米51元

　　2014年的每月每平方米84.5元

　　年均增長率達(dá)到10.6%

　　外圍區(qū)域

　　2009年的每月每平方米25.5元

　　2014年的每月每平方米39.3元

　　年均增長率達(dá)到9.5%

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　　庫存持續(xù)高位

　　樓市“去庫存”將打持久戰(zhàn)

　　深圳特區(qū)報訊 去年年底以來，隨著樓市成交的逐步回升，多地庫存不斷攀升的狀況稍現(xiàn)減緩?？傮w而言，樓市庫存仍處于高位，今年許多地方仍要打“去庫存”的持久戰(zhàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的中國35個城市新建商品住宅庫存總量為2.81億平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。雖然年底成交有所回升，但部分城市的房企為了沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模依然加大，因此雖新增供應(yīng)得到了有效消化，總體積壓的庫存卻處于高位盤整的狀態(tài)。

　　2014年，隨著房地產(chǎn)市場的急劇降溫，多地庫存量出現(xiàn)明顯的攀升。包括北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的庫存量甚至攀升至數(shù)年新高。

　　易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.8%、54.0%和46.0%。

　　從一二三線城市的對比來看，一線城市庫存上升最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，35個城市中，一二三線城市的庫存同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。一線城市庫存規(guī)模依然偏大。

　　不過，從存銷比來看，2014年底樓市的去庫存周期出現(xiàn)縮短的態(tài)勢。截至去年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月，這也意味著市場需要用14.3個月的時間消化現(xiàn)有庫存。11月份，該數(shù)值為15.8個月。業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著各類提振政策的效應(yīng)進(jìn)一步釋放，今年1月份存銷比或?qū)⒗^續(xù)下行，庫存消化周期進(jìn)一步縮短。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，伴隨著這一進(jìn)程，多地房價下跌的壓力將繼續(xù)趨緩，部分去庫存效果較好的城市將面臨房價止跌反彈的可能。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)也認(rèn)為，去庫存是2015年樓市的首要任務(wù)?！艾F(xiàn)階段預(yù)售面積已接近6億平方米最高峰，庫存壓力短時間難以消除。”他認(rèn)為，2015年將是房地產(chǎn)的生產(chǎn)小年，如果房企能穩(wěn)定地消化庫存，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃诮衲晁募径然嘏?。（中新?/p>