在商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的投資市場(chǎng)陷入萎靡之際，深圳工業(yè)物業(yè)的投資市場(chǎng)卻迎來了“春天”。隨著深圳產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和轉(zhuǎn)型升級(jí)，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)愈發(fā)活躍，工業(yè)投資需求也愈發(fā)旺盛。目前深圳工業(yè)物業(yè)的發(fā)展處在一個(gè)什么階段？目前的投資環(huán)境如何？投資過程中需要注意哪些問題。本報(bào)記者采訪了多個(gè)地產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)，一探深圳工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的投資現(xiàn)狀。

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)見習(xí)記者 陳文標(biāo)

　　工業(yè)物業(yè)投資需求旺盛

　　據(jù)戴德梁行第三季度的報(bào)告顯示，深圳市工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，前7個(gè)月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比上漲7.8%，達(dá)到3450.8億元。其中，通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子信息制造業(yè)增長(zhǎng)13.9%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)物業(yè)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。仲量聯(lián)行第三季度的報(bào)告也顯示，隨著深圳出口訂單的增多，對(duì)保稅倉(cāng)庫(kù)的短期租賃需求顯著提高。

　　得益于以上利好因素，深圳各保稅物流區(qū)域租金環(huán)比提升2.5%至4.5%不等，全市平均租金環(huán)比上升2.9%至人民幣35.7元平方米/月。另外，非保稅倉(cāng)庫(kù)空置率高的問題也有所改善。例如，某日本木材生產(chǎn)商及大陸手機(jī)生產(chǎn)商小米分別承租了30000及5000平方米的非保稅倉(cāng)庫(kù)。由于第三季度并無新增供應(yīng)，再加上租賃需求上升，總體凈吸納量高達(dá)50300平方米，并促使非保稅倉(cāng)庫(kù)總體空置率從上季度的25.3%下降至20.4%?？罩寐实南陆导白赓U需求的穩(wěn)定，使全市非保稅倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比上升2.2%至人民幣32.9元平方米/月。

　　三大要素催發(fā)入市良機(jī)

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧表示，深圳土地緊俏、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大升級(jí)和城市更新促使工業(yè)物業(yè)的價(jià)值被不斷挖掘。

　　張寧認(rèn)為，深圳土地總量小，發(fā)展過程中土地使用和管理又不到位，導(dǎo)致深圳土地資源相當(dāng)緊俏。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年深圳工業(yè)用出讓數(shù)量?jī)H為10宗，去年為34宗，出讓數(shù)量同比下降了70.6%。但是，隨著深圳的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大升級(jí)和城市更新，對(duì)于工業(yè)土地的需求卻愈發(fā)旺盛。

　　“隨著深圳高科技企業(yè)的快速成長(zhǎng)與升級(jí)，企業(yè)總部物業(yè)將會(huì)成為未來企業(yè)辦公及研發(fā)科技中心，以滿足這類企業(yè)擴(kuò)大或整合目前所需不同空間的需求?！睋?jù)張寧介紹，一些知名韓國(guó)制造業(yè)企業(yè)、新加坡物流基金以及行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)紛紛將目光聚焦到深圳工業(yè)物業(yè)，并相繼完成工業(yè)物業(yè)投資交易。同時(shí)，深圳聚集著眾多中國(guó)優(yōu)秀的高科技企業(yè)總部，如騰訊、金蝶軟件、中興通訊和華為等，其對(duì)總部物業(yè)的需求不可小視。

　　另外，深圳城市更新也為工業(yè)物業(yè)投資帶來新的機(jī)遇。以南油工業(yè)廠房為例，幾年前售價(jià)基本維持在4000元/平方米左右，但是城市更新政策出臺(tái)后，一些地理位置優(yōu)越的工業(yè)物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)漲幅超過50%。同時(shí)，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》等新出臺(tái)的利好政策與相關(guān)的城市更新規(guī)劃，一些工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)換為商業(yè)價(jià)值更高的物業(yè)，其物業(yè)價(jià)值以及周邊區(qū)域成熟度因此得到極大的提升。

　　確權(quán)、估值、交易模式至關(guān)重要

　　上述利好現(xiàn)象使得深圳工業(yè)物業(yè)升值空間巨大，市場(chǎng)前景良好。然而，值得注意的是，與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)交易相比，工業(yè)物業(yè)在投資交易過程中也存在一些難點(diǎn)，有投資需求的企業(yè)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。綜合仲量聯(lián)行過往的交易經(jīng)驗(yàn)，張寧指出，工業(yè)物業(yè)投資過程中明確物業(yè)產(chǎn)權(quán)、尋求合理的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、合理的交易模式至關(guān)重要。

　　張寧介紹，由于歷史遺留問題，深圳土地確權(quán)難度較大，部分工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰，增加了投資工業(yè)物業(yè)的難度?！暗S著工業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷提高，政府以及投資雙方也意識(shí)到產(chǎn)權(quán)問題明晰的重要性，未來相信會(huì)出臺(tái)更多更細(xì)的相關(guān)政策?！彼ㄗh，投資者可通過專業(yè)顧問公司尋找優(yōu)質(zhì)客戶及項(xiàng)目，尤其是產(chǎn)權(quán)明晰的項(xiàng)目，從而提前避免由于確權(quán)而引致的各種困難。

　　他認(rèn)為，工業(yè)物業(yè)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是一個(gè)難點(diǎn)。深圳工業(yè)物業(yè)價(jià)值受政府政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展等因素影響較大，其估價(jià)體系尚未成熟，投資雙方對(duì)物業(yè)價(jià)值預(yù)期存在較大差異。因此，投資雙方應(yīng)提前尋求一套相對(duì)合理和符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而減少雙方對(duì)物業(yè)價(jià)值預(yù)期的差異。

　　與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)交易相比，工業(yè)物業(yè)投資會(huì)受到更多的限制，同時(shí)也受到更多的關(guān)注，因此一個(gè)合理的交易模式以及未來發(fā)展策劃尤為重要。通過設(shè)計(jì)投資交易架構(gòu)、優(yōu)化交易流程、保障資金安全等方式，可有助于降低投資難度、風(fēng)險(xiǎn)與成本，提升投資效率。

　　深圳市工業(yè)物業(yè)需求

　　增長(zhǎng)

　　前7個(gè)月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比上漲7.8%，達(dá)到3450.8億元

　　報(bào)告顯示，隨著出口訂單增多，對(duì)保稅倉(cāng)庫(kù)的短期租賃需求顯著提高。

　　深圳各保稅物流區(qū)域租金環(huán)比提升2.5%至4.5%不等

　　全市平均租金環(huán)比上升2.9%至35.7元平方米/月

　　全市非保稅倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比上升2.2%至32.9元平方米/月