6日，戴德梁行發(fā)布2014年度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展特點及走勢報告。記者從發(fā)布會上了解到，深圳甲級寫字樓平均租金去年漲幅達兩成，而支撐租金上漲的是，金融企業(yè)大量租賃甲級寫字樓，新增租賃需求中七成來自金融行業(yè)，前海因素為深圳帶來大量的金融企業(yè)進駐。

　　此外，近些年，新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)也構成了對深圳研發(fā)物業(yè)的大量需求，根據(jù)戴德梁行的監(jiān)測，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，深圳研發(fā)物業(yè)租金持續(xù)上漲，年均增長率達到10.6%。

　　前海帶熱甲級寫字樓市場

　　2014年深圳甲級寫字樓新增供應寥寥，而企業(yè)租賃的需求卻未明顯減少，這導致深圳空置的甲級寫字樓逐漸被消化。據(jù)統(tǒng)計，深圳甲級寫字樓空置率從2013年底的8.3%持續(xù)下降至2014年底的4.4%。

　　戴德梁行深圳寫字樓部董事羅進良告訴記者，深圳企業(yè)入駐甲級寫字樓逐漸增多，而新入市項目有限，加之即將入伙的新增物業(yè)也已達到較高的預租率，整體上市場呈現(xiàn)出供不應求的局面，業(yè)主對尾盤物業(yè)租金的期望值也隨之提升——截至2014年末，深圳市甲級寫字樓租金較2013年同期上漲20.7%至每月每平方米235.6元。

　　租賃甲級寫字樓的主要是金融行業(yè)。羅進良表示，從寫字樓租賃需求來看，保險、基金、證券為主的金融機構和會計師、律師事務所為主的高端服務機構表現(xiàn)較為活躍，結合深圳新近入市的甲級寫字樓客戶構成來看，受國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的影響，外資企業(yè)擴張繼續(xù)保持謹慎步伐；與之相反，伴隨自身的發(fā)展壯大及盈利水平的提高，內(nèi)資企業(yè)對甲級寫字樓租金承受能力有所增強。在近兩年入市的甲級寫字樓客戶中，內(nèi)資公司數(shù)量占比達到79%；若按占用面積計算，這一比例則高達82%。

　　這其中前海因素也為深圳帶來大量新增的甲級寫字樓租賃需求，據(jù)統(tǒng)計，金融類企業(yè)在甲級寫字樓新增需求中占比超過七成，前海因素不容小覷。羅進良告訴記者，在改革創(chuàng)新及深港合作深化的背景下，前海發(fā)展勢頭迅猛，金融類企業(yè)占比前海注冊企業(yè)接近六成，而前海的發(fā)展不僅為深圳經(jīng)濟注入新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。

　　新興產(chǎn)業(yè)帶動研發(fā)物業(yè)增加

　　“深圳科技龍頭企業(yè)薈萃，創(chuàng)新能力領先全國，這都使得深圳有大量創(chuàng)新企業(yè)，加上深圳鼓勵新興產(chǎn)業(yè)，近些年，新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)構成了深圳研發(fā)物業(yè)的大量需求?！绷_進良表示，根據(jù)戴德梁行的監(jiān)測，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，深圳研發(fā)物業(yè)租金持續(xù)上漲，年均增長率達到10.6%。

　　據(jù)悉，從2009年至今，深圳市出臺了一系列新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、三大未來產(chǎn)業(yè)以及2014年出臺的關于節(jié)能環(huán)保、機器人、可穿戴設備和智能裝備產(chǎn)業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，深圳產(chǎn)業(yè)結構升級的步伐明顯加快。而受益于政策引導及高附加值產(chǎn)業(yè)的快速增長，深圳研發(fā)辦公類物業(yè)供需持續(xù)旺盛，研發(fā)辦公物業(yè)租金逐年走高。

　　戴德梁行跟蹤數(shù)據(jù)顯示，深圳中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)租金已由2009年的每月每平方米51.0元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增長率達到10.6%。伴隨2015年大沙河創(chuàng)新走廊內(nèi)眾多研發(fā)類項目的相繼建成，中心城區(qū)也將迎來研發(fā)物業(yè)的集中供應期，這將緩解中心城區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。

　　中心區(qū)外，外圍區(qū)域研發(fā)物業(yè)市場近年來也得到了較好發(fā)展——研發(fā)辦公物業(yè)租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增長率達到9.5%。在中心區(qū)域研發(fā)物業(yè)相對緊缺的背景之下，高端產(chǎn)業(yè)紛紛加大在外圍區(qū)域的布局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區(qū)域均規(guī)劃建設了大量新興產(chǎn)業(yè)園；與此同時，一批老舊廠房也被改造成研發(fā)物業(yè)。

　　南方日報記者 曲廣寧