“放開收費后，物業(yè)公司要漲價，我們該怎么辦？”“入不敷出的物業(yè)費，是不是能漲點？”國家發(fā)改委“放開非保障性住房物業(yè)服務收費”的規(guī)定，有人歡喜有人憂。更多的居民卻鬧不清，小區(qū)物業(yè)費究竟該如何定價？

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京的商品房小區(qū)物業(yè)費已實行市場調(diào)節(jié)價，在包干制和酬金制兩種管理模式下，新舊小區(qū)有著不同的定價機制。物業(yè)費漲價還是不漲價，是最近兩年在舊小區(qū)最受爭議的話題。

　　新建小區(qū)

　　前期物業(yè)費開發(fā)商買單

　　“小區(qū)將來物業(yè)費多少錢？”元旦假期，購房人徐磊去看房時，每到一個樓盤，總會記得向售樓員詢問一下物業(yè)費的價格。不過，令他有點費解的是，即使是同一個區(qū)域的樓盤，有時物業(yè)費也會相差不少?！俺^4元/平方米/月的樓盤，就覺得貴了。”作為消費者，徐磊想弄明白新建小區(qū)的物業(yè)費究竟是如何定價的。

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，所有新建住宅由開發(fā)商承擔前期物業(yè)服務責任。開發(fā)商在與業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接之前，需根據(jù)前期物業(yè)服務合同約定的服務事項和標準提供服務，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

　　而前期物業(yè)費的定價，建設單位應當在銷售前確定物業(yè)服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構名錄中，隨機抽取物業(yè)服務評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。

　　“換句話說，新建小區(qū)的前期物業(yè)費不僅不用業(yè)主交納，而且定價不是開發(fā)商一家說了算?！鄙鐓^(qū)物業(yè)專家陳鳳山告訴記者，目前新建商品房小區(qū)市場接受的平均價格在3.5元/平方米/月。

　　老小區(qū)

　　多半小區(qū)物業(yè)費缺少監(jiān)管

　　“物業(yè)費？我們從來鬧不清是怎么花的?！倍克〉氖巧鲜兰o90年代建成的老小區(qū)，沒有業(yè)主大會和業(yè)委會，物業(yè)費也是10多年前入住時的定價。

　　在董女士看來，物業(yè)公司的服務水平談不上好。比如，她所住樓棟的電梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，幾乎只開一部電梯。不過，因為物業(yè)費價格不高，業(yè)主也就睜只眼閉只眼。

　　“北京許多老舊小區(qū)，沒有業(yè)主大會，更沒有業(yè)委會，缺少監(jiān)督制衡力量，物業(yè)費的收支都由物業(yè)公司完全掌控?！币晃晃飿I(yè)行內(nèi)人士透露。

　　一份內(nèi)部調(diào)研資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，全市上世紀90年代以前建成投入使用的1852個老舊住宅小區(qū)中，有1004個沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，其中自管房單位管理的有812個，多產(chǎn)權單位管理的有192個。這些小區(qū)一般由直管公房和自管公房組成，成立業(yè)主組織的比例非常低。

　　“個別有著分支機構的物業(yè)公司，甚至在總部設置了資金運營部，將收繳來的部分物業(yè)費拿出去投資獲取收益。當然，只要價格不調(diào)整，矛盾就不會爆發(fā)?！?/p>

　　爭議

　　不滿“包干制”往往導致“對著干”

　　“從近兩年看，因為物業(yè)費引起爭議較多的，是成立了業(yè)主大會和業(yè)委會，實行包干制管理的老舊小區(qū)。”這位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在物業(yè)費收多少和怎么管的問題上，物業(yè)公司和業(yè)委會常常想法不同。

　　包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。換句話說，物業(yè)費總額扣除各項物業(yè)管理支出后，剩余部分歸物業(yè)公司所有。

　　“包干制的問題在于，物業(yè)公司會想盡力壓縮物業(yè)成本，讓自己多掙一點。但物業(yè)成本下去了，服務水平就要下降，業(yè)主不滿意?！辈粷M意的結果通常有兩種：一種是由業(yè)委會牽頭和物業(yè)公司“對著干”，一種是業(yè)委會忽略甚至寬容矛盾，最終造成業(yè)主和業(yè)委會“對著干”。

　　比如，創(chuàng)新了業(yè)主自管模式的海淀東升園小區(qū)，當年就是因為物業(yè)費要漲價，而倒逼出自管模式的改革。2012年6月，東升園小區(qū)原物業(yè)公司提出將物業(yè)費上調(diào)至276萬元，征求意見后，業(yè)主認為小區(qū)物業(yè)管理不到位，電梯停運，綠地荒廢，環(huán)境臟亂，拒絕調(diào)價。物業(yè)公司便決定從當年11月起從小區(qū)撤離。隨后，經(jīng)過業(yè)主大會討論，一支由業(yè)主投資組建的物業(yè)服務隊伍由此成立。以2013年為例，自管一年的花費為157萬元，比當初物業(yè)公司的要求少119萬元。

　　“就像東升園，這兩年不少小區(qū)的業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司之間，都為物業(yè)費漲價出現(xiàn)過矛盾?！币晃粯I(yè)委會委員總結道，物業(yè)公司常會以虧本為由提出漲價，可由于賬單不透明，無法獲得業(yè)主同意。物業(yè)公司要么就自行決定從小區(qū)撤離，要么就消極怠工，甚至還出現(xiàn)過偽造業(yè)主簽名以實現(xiàn)漲物業(yè)費的案例。

　　趨勢

　　部分小區(qū)試水“酬金制”

　　除了業(yè)主自管的模式，面對因為費用和管理中的矛盾，北京也有十幾個小區(qū)改包干制為酬金制，設立共管賬戶，由業(yè)委會代替業(yè)主決定物業(yè)費的收支。

　　酬金制，是指從預收的物業(yè)管理費中，按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余用作物業(yè)的管理和維護支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。

　　“比如，小區(qū)預收的物業(yè)費是100萬元，約定給物業(yè)企業(yè)10萬元酬金，剩余90萬元就全部投入到小區(qū)管理和維護中。保潔一年花多少錢，綠化一年花多少錢，都由業(yè)主決定，物業(yè)只是個執(zhí)行人。”社區(qū)管理專家邵里庭解釋了酬金制的運行機制。

　　長河灣小區(qū)，就是因業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化后變革酬金制的較早嘗試之一。 “小區(qū)采用預算審批制，沒有業(yè)委會的章，一分錢也拿不走。所以，物業(yè)公司有沒有偷錢，有沒有騙錢，一目了然?！毙^(qū)業(yè)委會主任丁玫介紹，物業(yè)費和公共收益的每一筆支出，都需要經(jīng)過業(yè)委會審批。而對于每一筆收支的真實性、合理性，都有第三方監(jiān)理進行“監(jiān)管”，財務賬本每季度都公示一次。

　　本報記者 趙瑩瑩J201