對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2014年是一個(gè)較為特殊的年份。年初開(kāi)始，市場(chǎng)持續(xù)下行調(diào)整，為刺激樓市回暖，取消限購(gòu)、“認(rèn)貸不認(rèn)房”、降息、公積金政策放寬等一系列救市政策頻出，給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”，促使樓市年終逐步回暖，呈現(xiàn)“翹尾”。對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2014年更是變化較大的一年，刺激樓市政策頻出，促使天津房地產(chǎn)企業(yè)布局、商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局、需求特征等方面紛紛呈現(xiàn)出新的發(fā)展特點(diǎn)。

　　市場(chǎng)格局

　　改善型購(gòu)房需求有所釋放

　　從2014年半年度數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，藍(lán)印政策落幕之后，遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交占比大幅縮減13.9個(gè)百分點(diǎn)，降至24.5%，其余三大區(qū)域市場(chǎng)份額均有不同程度擴(kuò)大。具體來(lái)看，環(huán)城四區(qū)交通日益完善、配套逐步成熟，且以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝，深受市場(chǎng)青睞，市場(chǎng)份額擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)40.7%，為成交主力區(qū)域，也是市場(chǎng)份額漲幅最大區(qū)域；市內(nèi)六區(qū)受重點(diǎn)項(xiàng)目入市熱銷拉動(dòng)，市場(chǎng)份額擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn)，至15.6%；濱海新區(qū)市場(chǎng)份額為19.2%，小幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從2014年半年度數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，藍(lán)印政策落幕之后，遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交占比大幅縮減13.9個(gè)百分點(diǎn)，降至24.5%，其余三大區(qū)域市場(chǎng)份額均有不同程度擴(kuò)大。具體來(lái)看，環(huán)城四區(qū)交通日益完善、配套逐步成熟，且以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝，深受市場(chǎng)青睞，市場(chǎng)份額擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)40.7%，為成交主力區(qū)域，也是市場(chǎng)份額漲幅最大區(qū)域；市內(nèi)六區(qū)受重點(diǎn)項(xiàng)目入市熱銷拉動(dòng)，市場(chǎng)份額擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn)，至15.6%；濱海新區(qū)市場(chǎng)份額為19.2%，小幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　需求特征

　　改善型購(gòu)房需求紛紛入市

　　剛需產(chǎn)品依然為市場(chǎng)成交主力，改善型產(chǎn)品需求有所放大。2014年以來(lái)，受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，各地紛紛放開(kāi)限購(gòu)，以刺激市場(chǎng)需求。天津是較早取消限購(gòu)的城市之一，在5月的房管局內(nèi)部會(huì)議中就明確放開(kāi)限購(gòu)，但并未明文公示。在央行“930新政”出臺(tái)后，10月17日，天津出臺(tái)“津十六條”，明確取消限購(gòu)，同時(shí)加大對(duì)外來(lái)人口的購(gòu)房支持力度，并重新定義首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”，提振市場(chǎng)信心，緩解市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)，有效刺激市場(chǎng)需求，尤其是改善型需求。2014年1-11月天津商品住宅成交面積區(qū)間依然以70-120平方米的剛需、剛改產(chǎn)品為主，占比達(dá)到60.3%，尤其是70-90平方米的剛需產(chǎn)品，占比擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)，為23.1%；144平方米以上產(chǎn)品成交比重較2013年擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)，各面積區(qū)間均呈不同程度擴(kuò)大，其中144-180平方米、180-250平方米分別擴(kuò)大0.5、0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來(lái)走勢(shì)

　　改善型購(gòu)房需求刺激新區(qū)房市成交

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2013年的高基數(shù)，全年成交無(wú)淡季的銷售表現(xiàn)，透支了部分市場(chǎng)需求，注定了2014年市場(chǎng)面臨回調(diào)，高供應(yīng)、低成交，供需矛盾日益加劇，導(dǎo)致庫(kù)存高企，出清周期持續(xù)延長(zhǎng)。為刺激樓市回暖，提振市場(chǎng)信心，釋放購(gòu)房需求，一系列利好政策頻頻出臺(tái)，行政手段淡出，轉(zhuǎn)向由市場(chǎng)自主進(jìn)行調(diào)節(jié)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望全面回暖。

　　另外，隨著河西區(qū)新八大里等成交地塊明年相繼入市，市內(nèi)六區(qū)將成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步擴(kuò)大，最終帶動(dòng)市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)一步高漲；濱海新區(qū)受自由貿(mào)易區(qū)的批復(fù)落地、京津冀一體化等利好因素帶動(dòng)，區(qū)域市場(chǎng)成交量將有明顯回暖，對(duì)緩解區(qū)域的高庫(kù)存壓力起到重要推動(dòng)作用。

　　這位負(fù)責(zé)人還認(rèn)為，今年來(lái)樓市利好政策頻出，取消限購(gòu)、“930新政”、“津十六條”、公積金存貸款利率調(diào)整、央行降息等，從行政、金融、稅收、公積金等多方面對(duì)樓市提供利好支持，刺激需求釋放。首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)的放寬，購(gòu)房者的購(gòu)房成本尤其是首付比例大幅降低，將此前被抑制的中高端改善需求起到推動(dòng)作用，改善型購(gòu)房者紛紛解除觀望態(tài)勢(shì)，紛紛入市，預(yù)計(jì)后期改善型購(gòu)房需求將會(huì)進(jìn)一步放大。

　　時(shí)報(bào)記者 于浩洋