回顧了一年來(lái)的樓市政策，重溫了今年樓市的變化，在這一年中，合肥房地產(chǎn)到底收獲了哪些，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有哪些新動(dòng)態(tài)，這些都成了購(gòu)房者最關(guān)心的命題。一系列政策之后，市民對(duì)于合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)既有信心也有顧慮。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)宋元認(rèn)為，明年合肥樓市將恢復(fù)一個(gè)新常態(tài)。

　　今年是去行政化的一年

　　宋元眼中，今年合肥樓市最顯著的特征是去行政化?！?014年，是房地產(chǎn)發(fā)展歷史上需要記住的年份。上一個(gè)歷史性節(jié)點(diǎn)是1998年，取消福利分房。2014年提出了分類調(diào)控、金融降低門(mén)檻等，現(xiàn)在我們作為當(dāng)事人，感覺(jué)不明顯而已。事實(shí)上，這一系列政策意義深遠(yuǎn)。”

　　“今年的住宅，按照現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)，可以達(dá)到12萬(wàn)套，也就是月均1萬(wàn)套。經(jīng)歷了很多因素的影響，合肥的樓市還能達(dá)到現(xiàn)在的成績(jī)，是很不容易的。8月底合肥取消限購(gòu)，9月金融門(mén)檻降低，影響從10月開(kāi)始顯現(xiàn)。”不過(guò)，宋元認(rèn)為取消限購(gòu)對(duì)于合肥來(lái)說(shuō)，其實(shí)是可有可無(wú)的。合肥一直賣(mài)得很好，不像其他取消限購(gòu)的城市，是因?yàn)閹?kù)存積壓太嚴(yán)重。合肥，只是去行政化的手段。

　　對(duì)于即將到來(lái)的2015年，宋元認(rèn)為合肥樓市會(huì)是一種新常態(tài)?！耙郧埃隽艘粋€(gè)政策，可能會(huì)導(dǎo)致恐慌。現(xiàn)在去行政化后，很多應(yīng)該回歸理性和常態(tài)。用行政手段導(dǎo)致的常態(tài)和市場(chǎng)化的常態(tài)是不同的，會(huì)更加理智，完全根據(jù)自己的需求。包括銀行，未來(lái)可能都會(huì)由市場(chǎng)來(lái)決定信貸?！?/p>

　　另一方面，開(kāi)發(fā)商在從事房地產(chǎn)市場(chǎng)上也將更輕松?！安徽撊展獗P(pán)、月光盤(pán)還是兩三個(gè)月賣(mài)不出一套，都是不正常的。正常的就應(yīng)該是因?yàn)楫a(chǎn)品好而有人購(gòu)買(mǎi)，或者是服務(wù)好，再或者是消費(fèi)者有需求。這樣的市場(chǎng)，才有自然的規(guī)律。包括春節(jié)后，有返鄉(xiāng)購(gòu)房。這都是正常的行為。而不是反復(fù)靠政策控制，導(dǎo)致高潮和低潮?！?/p>

　　開(kāi)發(fā)商要關(guān)注多元需求

　　對(duì)于大家頻頻提到的“剛需”一詞，宋元認(rèn)為，剛需本身是概念性產(chǎn)品，而不是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。所謂的剛需，就是剛性需求，也就是不能過(guò)于在乎面積和價(jià)格。但現(xiàn)在往往把剛需固定在一個(gè)范圍，比如固定在某個(gè)人群和某個(gè)年齡。

　　“70-110平米的房子在合肥越來(lái)越多，這類戶型被定位為剛需戶型。包括剛需盤(pán)，也是越來(lái)越多?！彼卧硎荆@樣的開(kāi)發(fā)思路也存在問(wèn)題，例如同質(zhì)化嚴(yán)重，面積和結(jié)構(gòu)一模一樣，區(qū)別只有名字和里面的景觀。其次，這影響了改善性需求。120-140平米的房子過(guò)少，但其實(shí)這部分需求在合肥也存在?！坝绕涫窍拶?gòu)、限貸后，這類需求在增加，但無(wú)法滿足。市場(chǎng)被這類面積的剛需盤(pán)占據(jù)，大家都無(wú)法改善。所以，改善性需求會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性漲價(jià)。大家都住小房子，都沒(méi)有大房子換。因?yàn)閯傂枋乾F(xiàn)金流產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商都主要建設(shè)這類房子。雖然因?yàn)樾略鋈丝?、進(jìn)城人口不斷增加，剛需產(chǎn)品還會(huì)維持一段時(shí)間的火熱，但如果拿來(lái)的地，都用于剛需，則不主張?！?/p>

　　其次，宋元建議開(kāi)發(fā)商多關(guān)注布局和業(yè)態(tài)的合理性?！氨容^成熟的住宅區(qū)，早年沒(méi)有規(guī)劃商業(yè)面積，這部分商業(yè)消費(fèi)主要依靠周邊街區(qū)，商業(yè)不足。而新開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，商業(yè)過(guò)大。商業(yè)講求服務(wù)人群和半徑，開(kāi)發(fā)商在確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)更合理地規(guī)劃。”

　　寫(xiě)字樓方面，宋元認(rèn)為，合肥成為長(zhǎng)三角副中心，是重大利好。“合肥的第三產(chǎn)業(yè)，尤其是中高端服務(wù)，相對(duì)落后。合肥寫(xiě)字樓是否能滿足中高端客戶，很重要。另外，中高端人群還沒(méi)有起來(lái)。未來(lái)，這部分人群壯大，有助于消化寫(xiě)字樓?！?/p>

　　本報(bào)記者 谷薇薇攝影 儲(chǔ)艷林