◎地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　2014年的上海樓市，始于2013年火爆市場后的“余溫”，或?qū)⒔Y(jié)束于一場“價(jià)值暖冬”。2014年對于上海樓市而言，注定是不平凡的一年，無論市場還是房企，都“一路坎坷”。而從更宏觀的角度來看，成交均價(jià)的整體趨穩(wěn)、房企利潤的逐步下滑或許說明，一個(gè)更成熟、更穩(wěn)健的上海樓市即將拉開帷幕。

　　“寒流”變“暖流”

　　繼2013年的“狂熱”氛圍之后，2014年年初，上海樓市開始感受到陣陣“寒意”。在當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為低迷的成交狀況源自于2013年“瘋狂”之后需求的透支，以及春節(jié)期間傳統(tǒng)的淡季影響。彼時(shí)，或許沒有多少人可以想象到，這一絲“寒意”會(huì)最終演變?yōu)殚L達(dá)三個(gè)季度的“寒流”。

　　3月“小陽春”以86.4萬平方米的商品住宅成交量收場；樓市“紅五月”以59.6萬平方米、環(huán)比下跌21.8%的“慘淡”成績“爽約”；連供需雙方都翹首企盼的“金九”也大為失色，商品住宅成交量僅為76.6萬平方米。

　　在業(yè)內(nèi)開始擔(dān)心2014年將就此平淡收場時(shí)，9月底連續(xù)出臺(tái)的政策調(diào)整使上海樓市的“寒流”迅速轉(zhuǎn)暖，并迎來了一場“價(jià)值暖冬”。

　　在政策的持續(xù)推動(dòng)之下，剛需以及改善性需求開始“應(yīng)需入市”，上海樓市成交量自10月起連續(xù)攀升至100萬平方米以上 “高位”；而受制于今年前三個(gè)季度相對平淡的樓市行情，供求雙方積壓的“熱情”被迅速釋放，加快催生了今年的暖冬行情。

　　今年11月開始，眾多項(xiàng)目集中入市，搶收潮愈演愈烈。貨量的增多極大地帶動(dòng)了買方市場，不僅剛需類產(chǎn)品的成交狀況有所好轉(zhuǎn)，一些改善類產(chǎn)品也表現(xiàn)出不錯(cuò)的銷售業(yè)績，如近期剛剛開盤的保利翡麗公館，一經(jīng)開盤就幾近售罄，幾乎創(chuàng)下“日光”奇跡。

　　而上周（2014年12月15日—12月21日）上海商品住宅市場在供應(yīng)量有所下降的情況下成交量仍然達(dá)到27.67萬平方米，連續(xù)六周達(dá)到20萬平方米以上。

　　德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟表示，在一系列政策組合拳的影響下，市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了較為顯著的變化，不論是否直接受益于新政，購房者的入市意愿都得到了顯著的加強(qiáng)。以目前的情況預(yù)計(jì)，12月最終的樓市成交量有望突破110萬平方米，成為今年的最高點(diǎn)。

　　需求理性釋放

　　值得注意的是，當(dāng)成交行情開始轉(zhuǎn)暖之后，上海樓市的成交均價(jià)并沒有因房企加速去化而下滑，也并未因成交量的釋放而“水漲船高”，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至12月18日，上海樓市2014年商品住宅的成交均價(jià)為26927元/平方米，環(huán)比2013年同期上漲了11.2%。雖然均價(jià)上漲了一成，但從成交量價(jià)位段的占比來看，這一上漲幅度更多是由成交結(jié)構(gòu)變化所致。

　　截至12月18日，今年上海商品住宅成交量為895.3萬平方米，同比減少了27.3%。其中，4萬元/平方米以下的產(chǎn)品成交量下降了31.7%，而4萬元/平方米以上的中高端樓盤成交量卻逆勢上漲，同比去年增加了1.7%。

　　如果說持續(xù)了三個(gè)季度的“平淡”體現(xiàn)出的是購房者對于市場的強(qiáng)烈觀望情緒的話，利好政策連續(xù)出臺(tái)之后，購房者“應(yīng)需入市”導(dǎo)致成交量連續(xù)攀升，則一方面證實(shí)了上海樓市中存在著大量真實(shí)的自住性需求，另一方面也說明購房者在步入調(diào)整期的樓市背景下，更加理性地著眼于自身的實(shí)際需求。

　　“暴利時(shí)代”終結(jié)

　　在風(fēng)云變幻的2014年樓市，心態(tài)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變的除了購房者，還有開發(fā)商。

　　今年上半年，彌漫市場的觀望情緒使得樓市庫存高企，房企的融資渠道也逐步收窄，彼時(shí)“內(nèi)憂外患”的開發(fā)商對后市普遍較為悲觀。

　　而在經(jīng)歷市場的先抑后揚(yáng)后，目前房企的境遇已經(jīng)有所改善，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示“行業(yè)最困難的時(shí)期已經(jīng)過去”。在企業(yè)層面，年終的收官成績也與市場狀況呈正比。截至目前，已有多家房企提前完成了年度銷售業(yè)績，品牌房企的銷售業(yè)績也普遍在第四季度得以放量。

　　但即便如此，開發(fā)商的利潤空間越來越小已幾乎成為了業(yè)內(nèi)共識(shí)。近日，滬深兩市共計(jì)27家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中5家房企宣布虧損。而預(yù)計(jì)盈利的22家房企中，凈利潤同比下滑的企業(yè)達(dá)到8家，房地產(chǎn)行業(yè)盈利預(yù)減的狀況正在逐步擴(kuò)大。

　　在這樣的背景下，“規(guī)?！边@個(gè)一直以來被房企奉若真理的詞匯開始顯得有些“尷尬”。一方面，在利潤“攤薄”之后，房企為了生存和發(fā)展必將更加看重市場份額；另一方面，一些房企則已經(jīng)開始將“觸角”伸向其他領(lǐng)域，展開多元化布局。在告別了“黃金十年”的過熱增長之后，如何打造產(chǎn)品競爭力、提高利潤率成為了留給房企的重要課題；而房企之間激烈的“白刃戰(zhàn)”，或?qū)a(chǎn)生更多兼具成本優(yōu)勢和差異化優(yōu)勢的產(chǎn)品，并最終惠及千千萬萬的購房者。

　　行業(yè)思考

　　屬于購房者的時(shí)代來臨？

　　十余年寒暑，上海樓市經(jīng)歷過高速發(fā)展的輝煌，也經(jīng)歷過低估和陰霾。但在那個(gè)“閉著眼買也會(huì)漲”的“黃金十年”里，普通自住型購房者對產(chǎn)品居住價(jià)值的訴求卻并未被真正滿足。

　　而從2014年開始，“市場化”的運(yùn)營模式被廣泛提及，在更嚴(yán)酷的市場環(huán)境中，購房者“理性”、“務(wù)實(shí)”的心態(tài)使產(chǎn)品“熱銷”不再容易實(shí)現(xiàn)。

　　今年，在市場化運(yùn)行的背景下，房地產(chǎn)預(yù)期得以穩(wěn)定，房企利潤率逐步下降成為了行業(yè)的“新常態(tài)”；今年，信息時(shí)代的迅猛發(fā)展開始沖擊房地產(chǎn)行業(yè)，舊有的企業(yè)運(yùn)營模式和開發(fā)理念不斷遭到挑戰(zhàn)；同樣在今年，去“投資屬性”的市場使一些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，“噱頭”和“賣點(diǎn)”已經(jīng)難以讓變得更理性的購房者買單；還是在今年，保利翡麗公館、陽光城愉景灣等一批抓住購房者“痛點(diǎn)”的樓盤則連續(xù)掀起熱銷浪潮……

　　隨著市場化機(jī)制的逐步健全，房地產(chǎn)行業(yè)過去的“野蠻生長”只能漸行漸遠(yuǎn)，用更先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)模式、更具差異化優(yōu)勢的產(chǎn)品去爭取市場，而不再是盲目地追求快速復(fù)制、擴(kuò)張，房企才能獲得更廣闊的生存空間。

　　而那些更具創(chuàng)新力，更有價(jià)值的產(chǎn)品的出現(xiàn)，將塑造出更為美好的人居未來，也將開啟一個(gè)真正屬于購房者的“新時(shí)代”。

　　在“價(jià)值暖冬”到來之際，一個(gè)“希望之春”也被隨即開啟。褪盡浮躁，站在“新時(shí)代”的當(dāng)口，一個(gè)更為成熟、更為依仗產(chǎn)品價(jià)值的上海樓市將呈現(xiàn)在購房者面前。

　　市場懸疑

　　政策進(jìn)一步放松？

　　今年第四季度，房貸新政、貸款利率的調(diào)整和新普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)釋放了大量需求，促成了上海樓市的“暖冬行情”。而作為目前全國5個(gè)仍在限購之列的城市之一，上海仍然存在著政策進(jìn)一步放松的空間。隨著“去庫存”任務(wù)的加劇，2015年上海樓市的政策走向仍舊撲朔迷離。

　　回暖趨勢能否延續(xù)？

　　新政讓樓市成交有了回暖跡象，同時(shí)，房企拿地?cái)?shù)量也有所增加，土地市場隨之升溫。不過樓市基本面卻仍舊難言樂觀，庫存仍處高位、商業(yè)銀行對降低房貸熱情不高。2015年，剛剛有所抬頭的上海樓市會(huì)否延續(xù)回暖趨勢，樓市是否已成功“筑底”，迎來比2014年更有熱度的未來？

　　房價(jià)是否會(huì)上漲？

　　2014年雖然市場經(jīng)歷了長時(shí)間的觀望，但房價(jià)卻仍舊維持平穩(wěn)向上的姿態(tài)。雖然長達(dá)三個(gè)季度的觀望讓很多房企的資金緊繃，但“降價(jià)跑量”的呼聲仍未得到太多房企的響應(yīng)，有折扣的樓盤優(yōu)惠力度也并不理想。在樓市成交逐漸回暖的背景下，未來，房價(jià)會(huì)否迎來一波上漲行情？