回顧今年的樓市，雖然整體處于調(diào)整期，但隨著第四季度各項(xiàng)利好政策的出臺，促進(jìn)了首次改善置業(yè)需求的釋放，打破了市場觀望的僵局。另外，從產(chǎn)品本身而言，房企可謂出盡法寶、順勢加推，從而進(jìn)一步拉動(dòng)成交，造成年末“翹尾”行情。

　　◎地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　剛需產(chǎn)品

　　區(qū)域“紅利”加分

　　今年，剛需產(chǎn)品的成交仍然是住宅市場的主流。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，今年以來，上海新建商品住宅成交中，均價(jià)在2.5萬元/平方米以下的產(chǎn)品成交了554.7萬平方米，占全市成交61.9%，市場份額過半。

　　“從今年剛需產(chǎn)品的表現(xiàn)來看，較多產(chǎn)品都搶占了‘紅利’?！?中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，對于剛需購房者而言，除了對價(jià)格較敏感外，出于幾年后還需要置換的需求，更看重產(chǎn)品是否好“出手”，因此較注重產(chǎn)品的未來升值空間。

　　所謂“紅利”，多為軌交、規(guī)劃、區(qū)域配套升級等帶來的利好。德佑地產(chǎn)分析師趙葆根表示，軌交站點(diǎn)附近以及“大虹橋”、“迪士尼”等輻射板塊成交最為突出。

　　的確，以成交量排名前十的惠南板塊、周康板塊為例，軌交“紅利”不可小覷。

　　在周浦某二手房中介公司，黃姓中介告訴筆者：“周浦今年新房和二手房的成交都較去年大有增加，主要是因?yàn)檐壗?6號線的開通使得交通便利。另外，規(guī)劃中的軌交18號線也將通過周浦，這給該區(qū)域都帶來利好預(yù)期?！?/p>

　　11月底，陽光城·麗景灣項(xiàng)目開盤，當(dāng)天推出的首批公寓房源便基本售罄。業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目選址迪士尼板塊，升值空間較大。

　　位于青浦的某樓盤開發(fā)商便直言：“升值潛力大小對于剛需項(xiàng)目而言尤為重要。以青浦為例，位于大虹橋輻射區(qū)。而今年國家會展中心的開展，也給徐涇的樓盤帶來了更多的關(guān)注?！?/p>

　　【鏈接】

　　軌交14號線

　　8月10日，軌交14號線走完環(huán)評程序，按預(yù)計(jì)工期，有望于2020年底通車運(yùn)行。該線路途經(jīng)嘉定區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)。

　　改善型產(chǎn)品

　　需求釋放促成交

　　“9月底，央行出臺關(guān)于房貸放松的新政；11月底，上海開始執(zhí)行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)；另外，央行還下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。正是這一系列的政策調(diào)整帶來了年底樓市的回暖行情，而其中，改善型客戶最為受益，這一部分需求得到了較大的釋放?！本G城蘭園項(xiàng)目策劃總監(jiān)王暢指出，從國慶以來，到項(xiàng)目現(xiàn)場看房的改善型客戶明顯增多，并且項(xiàng)目幾次推盤都取得熱銷。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從10月起，成交均價(jià)在2.5萬元/平方米至4萬元/平方米的改善型產(chǎn)品的成交量，占全市總產(chǎn)品的比重有明顯提高。10月起的每個(gè)月，改善型產(chǎn)品成交占比均超過20%，而前9個(gè)月僅有3月份超過了20%，其余8個(gè)月僅在18%左右。

　　“今年10月起，樓市回暖明顯，購房者對市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，加快了入市步伐?！?/p>

　　宋會雍認(rèn)為，以首次改善為主的客戶對

　　于價(jià)格較為敏感，而放松首套房的認(rèn)定后，此類群體的購房成本大大降低，因此入市欲望會有較大提升。

　　的確，從搜房網(wǎng)最新的一份購房者意愿調(diào)查顯示，有超過7成的購房者認(rèn)為上海房價(jià)將會上漲，并且會加快入市步伐，這較此前調(diào)查中僅有4成購房者看漲房價(jià)明顯增多。

　　“年底樓市‘翹尾’幾乎已成定局，這主要是由于購房者信心恢復(fù)了，大量的改善型需求重新入市。” 浦江華僑城項(xiàng)目助理總監(jiān)陸淵指出，以浦江華僑城為例，作為改善型產(chǎn)品，項(xiàng)目進(jìn)入第四季度以來，銷售情況非常好，人氣也一度較旺。

　　上周末，在浦東某樓盤現(xiàn)場，筆者看到有眾多購房者在現(xiàn)場咨詢，據(jù)悉該項(xiàng)目主推120平方米左右的3房產(chǎn)品。“有這么旺的‘人氣’，產(chǎn)品不愁賣?！笔蹣菃T如是說。

　　輕豪宅

　　平價(jià)高質(zhì)受追捧

　　【購房者說】

　　當(dāng)初買婚房預(yù)算不高，只能買小房企開發(fā)的樓盤，物業(yè)服務(wù)太差了，小區(qū)居住氛圍也不好，這回我一定要買品牌房企的樓盤?！?/p>

　　“我經(jīng)常請朋友來家里小聚，因此一定要選擇周邊配套成熟、繁華熱鬧的地段居住，并且要有檔次，這樣才有面子?！?/p>

　　“想選個(gè)價(jià)格不太高，但要很有格調(diào)，最好小區(qū)能有文化氣息的房子。”

　　“從今年市場推盤的特征來看，‘輕豪宅’可以說備受購房者歡迎。”知名房地產(chǎn)專家蔡為民指出，這種“輕豪宅”的特征很明顯，即在產(chǎn)品品質(zhì)上做加法，在總價(jià)上做減法。

　　蔡為民認(rèn)為，上海的中高端住宅在經(jīng)歷了多個(gè)階段的發(fā)展和演化后，如今對于豪宅的定義及其客群的定位也漸漸發(fā)生了變化。從曾經(jīng)的獨(dú)棟、大平層，到如今的MINI墅、奢裝小公寓等，豪宅產(chǎn)品格局正在不斷變遷。如今，低總價(jià)、高享受的精細(xì)化輕奢小豪宅正在市場上掀起一陣追捧熱潮。

　　“如今中端置業(yè)者有個(gè)共性，即在價(jià)格上不求最貴，但求適宜。而在產(chǎn)品上，則要有面子更要有里子?！彼螘赫J(rèn)為，具備這種產(chǎn)品優(yōu)勢的輕豪宅擁有更多擁躉。

　　以位于松江泗涇的保利翡麗公館為例，正是因其旨在打造“首席輕奢小豪宅之標(biāo)桿作品”，才造就熱銷的成績。項(xiàng)目在建筑方面，采用新古典建筑風(fēng)格、法式風(fēng)格中軸景觀體系；在“軟裝”上，采用國際一線品牌精裝設(shè)計(jì)?！拔覀兊木b品質(zhì)和生活配套完全是以豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造的，但有著普通住宅的實(shí)惠價(jià)格，因此有很強(qiáng)的吸引力。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

　　朗詩地產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)梁輝也認(rèn)為，高品質(zhì)與親民的價(jià)格是輕豪宅的必備條件。其受眾有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而對于居住空間功能性和個(gè)性化又有著強(qiáng)烈的訴求。

　　同樣地，在康橋板塊已經(jīng)有10年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上海中邦房地產(chǎn)公司，也在近期推出中邦大都會項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目結(jié)合時(shí)尚、藝術(shù)、便捷的現(xiàn)代化元素，造就了全新的海派生活，提供了一個(gè)“藝術(shù)創(chuàng)想家”的空間。

　　中邦大都會項(xiàng)目售樓員告訴筆者：“購房者在看完樣板間后，都贊不絕口，尤其是年輕的購房者。”