2014 影響買房的十件事

　　“你申請(qǐng)自住房了嗎?”這句話或許是今年上半年購房者中提及率最高的。從去年年底恒大御景灣開始接受申請(qǐng)起，自住房就成了北京樓市中一個(gè)繞不開的話題。低于區(qū)域均價(jià)至少三成的單價(jià)，不過200萬元的總價(jià)，自住房成功吸引了所有有購房資格人的注意，幾十比一的申購比例也曾讓開發(fā)商將自住房看做回款利器。然而一年時(shí)間運(yùn)行下來，自住房對(duì)購房者的影響已發(fā)生巨大變化，除了核心區(qū)自住房外，申購家庭在大幅縮水，中簽優(yōu)先家庭的棄購比例顯著上升，更有部分自住房有剩余房源向全部購房者開放銷售，自住房這個(gè)曾經(jīng)被認(rèn)為是房價(jià)“鯰魚”的樓市特殊產(chǎn)物自己的生存似乎也出了問題。

　　自住房大量入市

　　數(shù)十萬申購人被看做“潛在需求”

　　2013年底，北京首例自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣正式開始接受申購登記，15天的網(wǎng)上申購登記期內(nèi)，共有14.8萬戶家庭在網(wǎng)上登記，74:1的申購比例讓“買上自住房”變成了一種幸運(yùn)。恒大御景灣只是數(shù)十萬人申購自住房狂歡的開始，隨后金隅嘉業(yè)在京的兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑、金隅匯景苑累計(jì)申購家庭突破43.7萬，僅優(yōu)先家庭就超22萬戶，金隅匯星苑的中簽率達(dá)到了126:1。

　　動(dòng)輒數(shù)十萬的申購人數(shù)讓人感受到購房人對(duì)于自住房的熱情，也有業(yè)內(nèi)人士將龐大的申購家庭解讀為北京樓市潛在的需求，成為支撐上漲的理論基礎(chǔ)。然而在《廣廈時(shí)代》此前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，申請(qǐng)自住房與急需購房并不能畫等號(hào)，在自住房的申購大軍中，很多人抱著的只是“買彩票”心理，對(duì)于房子情況了解并不多。尤其是在恒大御景灣、金隅匯景苑等最初上市的自住房項(xiàng)目，申購人群中很多是被當(dāng)時(shí)鋪天蓋地的新聞?dòng)绊?，抱著試試的心理參與其中，而隨著自住房新聞的減少，關(guān)注度的降低，除了像百子灣那樣擁有黃金位置的項(xiàng)目外，申購人群在逐漸減少。而且，這其中的很多人，除自住房外，并不考慮購買普通商品房，即使申購失敗，也不會(huì)轉(zhuǎn)向普通商品房市場(chǎng)。

　　普通商品房定價(jià)趨近自住房

　　自住房狂歡開始“退燒”

　　雖然能夠成功買上自住房的購房人并不多，但隨著分布各區(qū)域的自住房陸續(xù)入市，自住房在各自區(qū)域內(nèi)的“鯰魚效應(yīng)”也在發(fā)揮，尤其是在二手房市場(chǎng)，自住房的定價(jià)也開始對(duì)二手房房主定價(jià)發(fā)生影響。一些自住房附近新盤入市定價(jià)策略也發(fā)生調(diào)整。

　　5月，通州某項(xiàng)目以13800元/平方米開盤，遠(yuǎn)低于開盤前一直其向購房者透露的價(jià)位16000元-17000元/平方米，而主要原因就是其不遠(yuǎn)處僅為10000元/平方米的自住房帶來的競爭壓力。6月底，與金隅匯星苑同處東壩板塊的首開常青藤選擇在金隅匯星苑集中選房首日開盤，當(dāng)天拿出90套特價(jià)房源，以32000元/平方米的均價(jià)入市，相較此前每平方米最高降幅達(dá)1萬元。另外，8月，中國鐵建旗下的兩個(gè)普通商品房項(xiàng)目中的部分樓座轉(zhuǎn)成自住房接受購房人申購，自住房品質(zhì)除位置外與小區(qū)其他商品房無異。

　　在與商品房價(jià)格縮小的同時(shí)，自住房的熱度也在逐漸降低，申購自住房的人群也更加理性。對(duì)于每個(gè)自住房的地理位置、交通配套、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，雖然鮮有開發(fā)商會(huì)對(duì)自住房拿出像普通商品房一樣的熱情，但自住房的申購大軍們對(duì)于這些卻有著更全面的研究。

　　在這樣的背景下，申購人數(shù)依然龐大，但棄購比例卻居高不下，即使像金隅匯星苑、匯景苑這樣具備明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目中，棄購人數(shù)同樣不少。起初不敢想能買到房的非優(yōu)先家庭，也開始可以“選房”。

　　自住房也愁賣 部分轉(zhuǎn)成普通住宅入市

　　隨著自住房與普通商品房價(jià)格差的縮小，自住房在交通、規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等方面的一些問題在購房者面前被放大，在各大網(wǎng)站的自住房論壇上，隨處可見網(wǎng)友對(duì)于每個(gè)自住房的抱怨。雖然對(duì)于自住房與普通商品房之間品質(zhì)的差距早有心理準(zhǔn)備，但實(shí)際看到的情況還是讓不少購房者最終選擇了放棄。

　　自住房最開始推向市場(chǎng)時(shí)，動(dòng)輒幾十比一的申購比例讓不少非優(yōu)先家庭已經(jīng)放棄了買到自住房的希望。在《廣廈時(shí)代》調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，有很多購房人就是因?yàn)橐婚_始遭遇的超高中簽比而放棄了等待自住房。

　　但從這一年的實(shí)際成交情況看，除了像宋家莊等核心城區(qū)的自住房首輪即能被中簽的優(yōu)先家庭搶購一空外，其他自住房都出現(xiàn)了一定棄購比例，多輪選房后最終都會(huì)向非優(yōu)先家庭開放。

　　申購家庭棄購比例居高不下，部分自住房在所有申購家庭選購后仍剩余大量房源，自住房對(duì)于一些開發(fā)商也成了難事。于是部分自住房開始轉(zhuǎn)成普通住宅入市。12月初，北京市住建委表示，目前包括房山的中鐵原香嘉苑、大興的當(dāng)代采育滿庭春、順義的住總正華新國展?jié)M庭芳、中國鐵建順新嘉苑以及在通州的富力惠蘭美居在內(nèi)的多個(gè)自住房仍剩余1800多套房源，將面向申購家庭進(jìn)行二次選房，如果還有剩余的話，將公開銷售，符合北京市限購政策的家庭都可購買。12月15日，定價(jià)為9500元/平方米，北京最便宜的自住房當(dāng)代采育滿庭春剩余的24套房源開始進(jìn)行市場(chǎng)公開銷售，這也是市場(chǎng)上首個(gè)公開銷售的自住房樓盤。 文/門庭婷