文：廣州日報(bào)記者陳白帆、劉麗琴、李鳳荷、王雯倩、王荔玨

　　本報(bào)記者“解剖”各區(qū)庫存大戶發(fā)現(xiàn)它們也是銷售大戶有些網(wǎng)簽較滯后

　　數(shù)據(jù)

　　截至2014年12月14日，廣州樓市可售貨量是76899套，可售面積1009.48萬平方米，未售貨量是144921套，未售面積1926.92萬平方米。

　　可售貨量？

　　未售貨量？

　??？？？？

　　近日，廣州樓市庫存逼近15萬套近2000萬平方米的消息引起業(yè)界關(guān)注，據(jù)此推斷出廣州樓市去化周期至少在兩年以上，降價(jià)壓力也不小。庫存壓頂，但廣州樓市降價(jià)、促銷風(fēng)潮并未有太大調(diào)整，尤其市中心區(qū)樓盤，那么庫存量決定的供求關(guān)系到底影響有多大？廣州庫存究竟有多高？

　　業(yè)內(nèi)專家指出，對庫存數(shù)據(jù)不必太過認(rèn)真，市場的庫存壓力其實(shí)并沒有那么多。

　　廣州日報(bào)訊 （記者劉麗琴）近日，廣州樓市庫存逼近15萬套近2000萬平方米的消息引起業(yè)界關(guān)注。分析各區(qū)庫存量較大的樓盤，可以看到，這些樓盤主要是兩類，一是規(guī)模大的“剛需”樓盤，它們貨量大，但銷售量也大，二是價(jià)格不菲、面積不小的豪宅盤，“剛需”盤去化壓力相對較小，而大戶型的豪宅目前的銷售壓力卻是不容忽視。

　　未售貨量比可售貨量

　　多了整整7萬多套！

　　在分析庫存壓力如何作用于樓市的時(shí)候，需要先搞清楚一些相關(guān)的概念。從陽光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，截至2014年12月14日，廣州樓市可售貨量是76899套，可售面積1009.48萬平方米，未售貨量是144921套，未售面積1926.92萬平方米。這里就有兩個(gè)庫存的概念，可售貨量和未售貨量，兩者相差7萬多套。

　　按陽光家緣的解釋，可售是指納入預(yù)售的項(xiàng)目中可供銷售（簽約）的單元以及已確權(quán)可供銷售（簽約）的項(xiàng)目，未售是指市場中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未納入預(yù)售的單元。業(yè)內(nèi)通常討論的去化率、去化周期，都是以未售貨量作為庫存數(shù)據(jù)的，所以才有廣州樓市庫存量逼近15萬套的說法。從可售的角度來看，目前實(shí)際在售貨量僅7萬多套。

　　不少樓盤負(fù)責(zé)人對記者表示，樓盤目前在售貨量并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么多，為保證去化率，他們通常是幾棟幾棟這樣拿預(yù)售證，“過千套的貨量應(yīng)該是包括樓盤在建而沒有拿預(yù)售證的貨量”。但業(yè)內(nèi)專家則異口同聲地表示，凡是統(tǒng)計(jì)入未售貨量的均是已經(jīng)拿了預(yù)售證的。

　　14萬多套庫存壓力

　　一半已轉(zhuǎn)移至銀行？

　　未售貨量和可售貨量相差7萬多套，主要差在哪兒呢？合富輝煌首席分析師黎文江表示，除了少量很早以前銷售未納入預(yù)售系統(tǒng)的樓盤外，主要是抵押給銀行、查封的貨量。

　　這部分貨量有7萬套之多嗎？方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，這并不讓人意外。今年以來樓市行情不好，房企為了資金流轉(zhuǎn)，將項(xiàng)目抵押到銀行的更多，有些資金鏈緊張的中小房企，可能將項(xiàng)目貨量的1/3甚至2/3抵押到銀行，當(dāng)然，這部分貨量也是可以購買的，如果有人購買，立即辦理涂銷就可以了。而廣州還有一些一直銷售不好，以后也很難賣出，很久也清不了庫存的樓盤，這些貨量形成了“虛庫存”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從這個(gè)意義上來說，市場的庫存壓力并沒有15萬套那么多，甚至可以說，很多已經(jīng)轉(zhuǎn)移到銀行。但未售貨量始終是要上市銷售的，它像一把懸在頭頂?shù)膭Γ瑫?huì)不會(huì)掉下來造成傷害，要看市場銷售行情，如果市場成交較好，未售貨量轉(zhuǎn)化順利，如果成交緩慢，貨量積壓越來越多，必然因壓力過大而使這把“劍”掉落下來。

　　白云

　　供貨多的賣得也快

　　簽約量：

　　近半年網(wǎng)簽3165套

　　庫存量：

　　未售單位（包括未取得預(yù)售證的）8978套

　　區(qū)域解析：根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，白云區(qū)近半年網(wǎng)簽3165套，平均每個(gè)月簽約527套，而全區(qū)累計(jì)未售單位（包括未取得預(yù)售證的）還有8978套，按照近半年月均銷售套數(shù)計(jì)算，足夠消化17個(gè)月。

　　記者發(fā)現(xiàn)，累計(jì)未售單位比較多的項(xiàng)目同時(shí)也是目前的供貨大戶，最多的是金沙洲的深業(yè)江悅灣，數(shù)據(jù)顯示該盤還有1033套單位可供未來銷售。深業(yè)江悅灣一直以來都是白云區(qū)的網(wǎng)簽大戶，近半年來簽約569套，均價(jià)16222元/m2。嶺南新世界也是白云區(qū)大盤，從目前統(tǒng)計(jì)看，整個(gè)項(xiàng)目未售單位還有863套，而該盤最近一個(gè)月簽約套數(shù)就達(dá)132套。

　　海珠：

　　成交快網(wǎng)簽滯后

　　簽約量：

　　半年消化983套

　　庫存量：

　　截至12月中旬庫存5683套

　　區(qū)域解析：海珠截至12月中旬總庫存5683套，這個(gè)數(shù)字對于半年消化983套的區(qū)域來說，驟看之下庫存問題挺大，因?yàn)榘丛戮山?60套計(jì)算，5683套足夠賣34個(gè)月。

　　不過細(xì)看未售貨量較多的樓盤，會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂庫存量大的保利天悅一向是“成交快，網(wǎng)簽慢”，該盤今年已簽約258套，目前在售貨量最多的只剩下江邊的1號樓——單層面積700多平方米的一梯一戶超豪單位。龍禧作為羅馬家園的收官之作，都為200多平方米的大戶型，市場去化速度向來不快，今年成交152套，相信央行貸款新政推動(dòng)改善型置業(yè)者入市，對該盤去貨是一大利好。最“詭異”的是早已清盤的珠江帝景，在庫存統(tǒng)計(jì)中竟然還有254套的貨量，據(jù)市場人士估計(jì)，這些單位早已售出，因各種原因而未能簽約。

　　天河：

　　樓價(jià)實(shí)了就好賣

　　網(wǎng)簽量：

　　1月至今網(wǎng)簽2275套

　　庫存量：

　　截至15日未售貨量12156套

　　區(qū)域解析：從數(shù)字來看，天河區(qū)的庫存量不算大，網(wǎng)易根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至15日，天河未售貨量12156套，但1月至今，網(wǎng)簽套數(shù)僅2275套，去化速度慢，主要是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)以豪宅為主，單價(jià)、總價(jià)均高。

　　從未售貨量較多的樓盤來看，天健上城屬于“剛需”型產(chǎn)品，雖然貨量超過千套，但整體成交也不錯(cuò)，以329套的簽約量在天河排在成交第二位。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因近期有一些成交但未簽約的單位，所以實(shí)際未售貨量約在八九百套左右。江源半島2010年開盤，一直被稱樓價(jià)“虛高”而銷售較慢，叫價(jià)5萬元/m2，近期才見銷售明顯增長，今年以來網(wǎng)簽套數(shù)37套，成交均價(jià)25023元/m2，看來還是樓價(jià)實(shí)在了才能促進(jìn)銷售。

　　荔灣越秀：

　　庫存是“浮云”

　　簽約量：

　　近半年共簽約2526套

　　庫存量：

　　目前累計(jì)未售8188套

　　區(qū)域解析：根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，荔灣、越秀近半年來簽約2526套，均價(jià)27286元/m2，平均每月簽約套數(shù)約421套，按目前累計(jì)未售的8188套計(jì)算，荔灣、越秀現(xiàn)有庫存還夠市場消化約19個(gè)月。

　　荔灣、越秀目前也是幾個(gè)大盤在撐場，這8188套平攤到每個(gè)大盤身上，其實(shí)數(shù)量并不多。例如花語水岸（見上圖，陳白帆攝），網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示其累計(jì)未售套數(shù)有700多套，但這個(gè)目前荔灣銷售情況最好的大盤在半年內(nèi)網(wǎng)簽就達(dá)739套。

　　黃埔

　　統(tǒng)計(jì)有疏漏數(shù)據(jù)有偏差

　　庫存量：15970套

　　區(qū)域解析：從網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，整個(gè)大黃埔區(qū)的新增住宅供應(yīng)量還是集中在原蘿崗片區(qū)，截至15日，累計(jì)未售單位為15970套。結(jié)合近半年該片區(qū)樓市的去化速度，預(yù)計(jì)新增住宅庫存的去化周期約18個(gè)月。

　　目前網(wǎng)易房產(chǎn)上公布的該區(qū)庫存量較大的樓盤，基本都是知名發(fā)展商開發(fā)的大型住宅項(xiàng)目。記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)易房產(chǎn)所統(tǒng)計(jì)的部分樓盤未售貨量有些疏漏。譬如某“剛需”大盤現(xiàn)時(shí)僅有數(shù)百套已獲預(yù)售證而未售出的住宅庫存，但在網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)中卻顯示，該樓盤的未售貨量達(dá)2800多套。這里就牽扯到對“庫存”概念理解上的模棱兩可，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市庫存應(yīng)該指的是已獲預(yù)售證而未售出的貨量，不過也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為該把未獲批但屬于項(xiàng)目整體剩余開發(fā)量的部分劃入其中。

　　上文所說的“剛需”大盤總戶數(shù)近7000套。開盤迄今已有兩年，去貨速度一直不錯(cuò)，已售出4000多套，但仍有部分樓棟未獲得預(yù)售資格。

　　增城

　　庫存動(dòng)輒千套不實(shí)

　　庫存量：16358套

　　區(qū)域解析：網(wǎng)易根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至15日，增城未售住宅貨量是16358套，近半年的成交套數(shù)是6007套，若按去化周期的公式計(jì)算，去化周期在16個(gè)月左右，尚屬合理范圍。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)公布的庫存量較大的樓盤甚至有過千套的未售貨量。對此，有相關(guān)樓盤負(fù)責(zé)人表示，過千套的未售貨量不符合樓盤實(shí)際庫存，項(xiàng)目為控制去化周期一般會(huì)幾棟幾棟地拿預(yù)售證，因此實(shí)際庫存并沒有那么多。從銷售數(shù)據(jù)來看，像翡翠綠洲、錦繡天倫這樣的大盤庫存壓力也不算大，從1月到現(xiàn)在，翡翠綠洲網(wǎng)簽套數(shù)是1070套，錦繡天倫網(wǎng)簽套數(shù)1656套。

　　另外，由于今年樓市行情不佳，價(jià)格、促銷在去庫存方面的作用更加明顯。例如翡翠綠洲上半年成交均價(jià)約1.2萬元/m2，而現(xiàn)在則到了“9字頭”。

　　番禺

　　有些房賣了卻在等網(wǎng)簽

　　庫存量：23763套

　　區(qū)域解析：網(wǎng)易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，整個(gè)番禺區(qū)尚有23763套住宅未售。其中，未售貨量較多的樓盤有亞運(yùn)城、星尚、祈福名都、尚上名筑和萬科歐泊，未售單位均超千套。

　　據(jù)了解，這些樓盤未售套數(shù)多的原因，一方面是由于這些樓盤的規(guī)模比較大，像亞運(yùn)城、祈福新村都是超大型住宅小區(qū)，因此，開發(fā)量大貨量多難以避免。

　　當(dāng)然，產(chǎn)品供應(yīng)多也是存量大的原因所在。以萬科歐泊為例，截至目前該盤成交已經(jīng)有3700多套，不過仍有超千套未售。祈福名都的情況也類似，該組團(tuán)已成交了1400多套單位，但仍有超千套單位未售。

　　有銷售人員就表示，雖然看上去過千套的未售套數(shù)有點(diǎn)嚇人，不過，問題的關(guān)鍵還是在于限購，實(shí)際上，有部分樓盤的實(shí)際未售套數(shù)遠(yuǎn)小于公布的未售套數(shù)，原因就在于部分買家已經(jīng)下了訂，但卻沒有購房指標(biāo)，有的人則是“賣一買一”的程序尚未完成，因此，目前都仍處在待網(wǎng)簽的狀態(tài)中。

　　不過，也有的樓盤確實(shí)是銷售速度上不去，如星尚與尚上名筑，本身房企就沒有較高的知名度，且鮮有大力度的推廣，單靠區(qū)域內(nèi)的買家捧場顯然缺乏承接力。其實(shí)這兩盤的產(chǎn)品本身都不差，但畢竟在整個(gè)廣州范圍內(nèi)都屬于供過于求的狀態(tài)下，酒香也怕巷子深啊。

　　南沙

　　實(shí)際在售量沒那么多

　　庫存量：18268套

　　區(qū)域解析：據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，南沙共有18268套住宅未售。其中，未售貨量較多的樓盤有南沙濱海、南沙富力唐寧、南沙天海灣、南沙珠江灣以及時(shí)代南灣，均有超過1000套的單位未售。

　　不過，這里需要指出的是，雖然這五個(gè)樓盤的未售套數(shù)均超千套，但并不意味著這些樓盤目前可售的套數(shù)就有這么多。以南沙全新盤富力天海灣為例，雖然顯示的數(shù)據(jù)有1200套單位未售，不過，該盤第一期僅有200多套單位獲得了預(yù)售證且已基本售罄。由此可見，實(shí)際的在售量其實(shí)并沒有顯示的未售套數(shù)多。

　　從成交量看，部分未售套數(shù)多的樓盤卻也是成交大戶，例如南沙濱海累計(jì)已銷售了5400多套單位，時(shí)代南灣銷售了2600多套單位，南沙珠江灣也成交了1700多套單位。

　　誠然，在可售的樓盤當(dāng)中，確實(shí)有部分樓盤的走貨速度較慢。像南沙富力唐寧，雖然開售已1年，但網(wǎng)簽套數(shù)才300多套。南沙新盤晴海岸，也僅成交了57套單位。分析這些樓盤成交欠佳的原因，有的是位置較偏，有的則是樓盤規(guī)模偏小。

　　花都

　　統(tǒng)計(jì)落差出“神盤”

　　庫存量：2.3萬套

　　區(qū)域解析：成交均價(jià)尚未突破萬元的花都是廣州的置業(yè)“洼地”，2.3萬套的庫存相當(dāng)于天河、海珠和荔灣的庫存量總和。不過花都今年至今已成交7580套單位，去化速度不錯(cuò)，2.3萬套庫存約需3年多即可消化完畢。

　　在庫存統(tǒng)計(jì)中，有兩個(gè)“神盤”引人關(guān)注，一個(gè)是祈福都會(huì)花園，早在2012年中已清盤，但在庫存統(tǒng)計(jì)中卻仍有1000多套的余貨。據(jù)市場人士分析，如此大量的庫存有可能是用來抵扣工程款的若干棟房屋。另一個(gè)“神盤”是路勁雋悅豪庭，如今該盤已推出第三期，一二期已進(jìn)入收樓，過千套的庫存即使是算上三期未售的數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)。據(jù)記者了解，花都網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布都是階段性的，一個(gè)月中某幾天項(xiàng)目會(huì)集中簽約，然后出現(xiàn)一天中數(shù)百套的簽約量，庫存的統(tǒng)計(jì)有可能是由于節(jié)點(diǎn)的緣故而出現(xiàn)數(shù)百套的“落差”。

　　從化

　　地鐵帶動(dòng)賣洋房

　　庫存量：12422套

　　區(qū)域解析：近兩年來從化的全新項(xiàng)目不多，但由于區(qū)域內(nèi)熟盤的規(guī)模普遍較大，持續(xù)有新增供應(yīng)量涌入市場。從網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，從化新增住宅的累計(jì)未售12422套，套均面積達(dá)142平方米，不難看出大戶型產(chǎn)品的去貨“壓力山大”。有業(yè)內(nèi)人士表示，自2012年以后，從化的別墅項(xiàng)目去貨速度開始放緩，洋房的去貨速度卻因地鐵規(guī)劃而有所上揚(yáng)。

　　庫存數(shù)據(jù)將影響

　　樓市中長期走勢

　　專家們表示，對庫存數(shù)據(jù)不必太過認(rèn)真。黎文江認(rèn)為，不可單一看待這些數(shù)據(jù)，如果想渲染樓市壓力大的氣氛，可以用14萬多套的未售貨量，如何想催谷樓市，可以用可售貨量7萬多套的數(shù)據(jù)說事，它們對樓市都有作用，關(guān)鍵看你怎么看待和運(yùn)用。比如業(yè)內(nèi)常用近半年月平均成交數(shù)計(jì)算出去化周期的方式也不見得就是科學(xué)的，今年和去年成交大不相同，如何用去年的成交數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論也大相徑庭。

　　鄧浩志則認(rèn)為，庫存數(shù)據(jù)對樓市中長期的走勢有決定性影響，但對短期內(nèi)樓市的波動(dòng)影響不大，比如南沙庫存量相當(dāng)大，但其題材性利好仍能使樓價(jià)上漲。