12月18日，廣東省房協(xié)在汕頭舉辦了“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2014年度會員大會暨廣東房地產(chǎn)發(fā)展論壇”。此次年會以“新常態(tài)、深轉(zhuǎn)型”為主題，重點討論十八屆四中全會后宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場走勢、互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)業(yè)價值鏈重塑、新常態(tài)下養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、縣域地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)等行業(yè)前沿問題。

　　縣域房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期

　　年會重要內(nèi)容之一便是發(fā)布了《2014年廣東縣域房地產(chǎn)研究報告》。廣東省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶表示，《2014廣東縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告》對廣東省縣域經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)整體市場、各縣市房地產(chǎn)市場及發(fā)展環(huán)境進行了系統(tǒng)分析和綜合排名，提煉縣域發(fā)展典型案例，并提出縣域房地產(chǎn)發(fā)展建議，《報告》將成為企業(yè)投資縣域房地產(chǎn)和政府制定有關(guān)縣域房地產(chǎn)政策的重要參考資料。

　　報告數(shù)據(jù)顯示，近年廣東縣域房地產(chǎn)市場份額穩(wěn)步提高，商品房去化率逐漸趕超全省水平，房地產(chǎn)市場方興未艾，很大程度上促進了縣域的經(jīng)濟社會發(fā)展水平不斷提高。十八大之后，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展思路不斷明確，經(jīng)濟體制改革有序推進。

　　在多重政策利好的疊加之下，縣域與城市之間要素資源的雙向流動將不斷加強，縣域經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場均迎來提速發(fā)展的良好機遇。但當(dāng)前縣域房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，商品房供應(yīng)總體較為充足，去化周期處于高位水平，消化庫存壓力較大。而住宅市場供應(yīng)量中，大戶型產(chǎn)品所占比重接近三成，更為適銷的中小戶型產(chǎn)品的占比偏低，加重了去庫存壓力。在目前情形下，突圍市場、消化庫存仍是要務(wù)。

　　市場需求旺盛供應(yīng)足

　　根據(jù)廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年1-10月，廣東縣域房地產(chǎn)完成投資額895.75億元，同比增長21.0%，增速高于全省總體水平2.0個百分點；商品房施工面積10157.34萬平方米，同比增長19.3%，比全省水平高1.1個百分點；商品房銷售面積1727.89萬平方米，同比小幅增長0.4%，增速高于全省10.0個百分點。從所占市場份額看，房地產(chǎn)完成投資額占全省總投資額的15.0%，占比仍處于較低水平，這與縣域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本相對低廉有關(guān)；而商品房施工面積占全省比重為20.1%，商品房銷售面積占比高達25.3%，縣域已占據(jù)全省房地產(chǎn)市場超過兩成的份額，呈現(xiàn)穩(wěn)步提高態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)也顯示，近五年中，廣東縣域商品房的去化率與全省總體水平之間的差距不斷縮小，并于2013年實現(xiàn)反超。其中，2013年縣域商品住宅去化率高達115.1%，較全省總體水平高31.3個百分點，反映出縣域的需求更為旺盛；而2014年1-10月縣域住宅去化率為76.1%，比全省水平略低0.7個百分點，仍保持較為強勁的市場需求。

　　今年1-10月廣東縣域商品房批準預(yù)售面積1806.67萬平方米，10月期末商品房待售面積1173.85萬平方米，合計2980.52萬平方米；1-10月商品房銷售面積1727.89萬平方米，月均銷售172.79萬平方米；10月期末庫存量為1252.63萬平方米，去化周期為7.2個月。其中，商品住宅去化周期為5.5個月。與全省水平相比，縣域商品房及住宅的去化周期較全省總體水平分別多0.1個月和0.6個月。從近年全省商品房去化周期走勢看，去化周期最長的是2012年的7.8個月，最短的為2010年的2.2個月。對照之下，當(dāng)前廣東縣域商品房的去化周期處于高位，反映出市場供應(yīng)充足，當(dāng)前的供求關(guān)系寬松。

　　從商品住宅各戶型看，90平方米以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量為327.81萬平方米，僅占住宅總供應(yīng)量的13.2%，為各戶型中最少；同期實現(xiàn)銷售面積220.36萬平方米，銷售率為67.2%，為各戶型最高。90-140平方米的中等戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量為1487.77萬平方米，占住宅總供應(yīng)量的60.1%，為最主要戶型；實現(xiàn)銷售面積964.13萬平方米，銷售率為64.8%。140平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量達659.46萬平方米，占26.7%，是小戶型產(chǎn)品的兩倍；去化率為62.8%，為各戶型中最低。從銷售套數(shù)看，大中小三種戶型分別銷售22725、81220和31035套，中小戶型銷售套數(shù)合計占總套數(shù)的83.2%。數(shù)據(jù)顯示，就住宅市場而言，中小戶型產(chǎn)品的銷售率更高，更為適銷。

　　五大方向成縣域房地產(chǎn)突圍點

　　根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的報告結(jié)論，在去庫存依然是縣域房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞的背景下，五大方向?qū)⒊蔀榭h域房地產(chǎn)市場突圍的重點。

　　產(chǎn)品銷售和服務(wù)運營并舉。當(dāng)前縣域商品房的供應(yīng)較全省更為充足，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，應(yīng)以加速去化為首要任務(wù)。一方面，積極運用電商平臺、新媒體、自媒體等拓展銷售渠道，創(chuàng)新銷售模式；另一方面，加強線下看房服務(wù)并提供高附加值的產(chǎn)品和增值服務(wù)，提升產(chǎn)品的競爭力。

　　房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會有著密切聯(lián)系，兩者相互依存，相互促進，應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)以配合縣域?qū)嵤┊a(chǎn)城融合為主，促進當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)支撐，更注重對社會責(zé)任的承擔(dān)。縣域房企對房地產(chǎn)的觀念要從類制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，擺脫過去“以地養(yǎng)城”的經(jīng)營城市理念過度開發(fā)。

　　因地制宜制定轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。縣域的地域開闊、地方特色明顯、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富，縣域房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)結(jié)合本地資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)特點和產(chǎn)業(yè)政策，延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈條，尋求發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

　　審時度勢推進產(chǎn)品升級?？h域房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)劃小區(qū)功能，加強社區(qū)服務(wù)，改善居住環(huán)境；加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，實施綠色建筑計劃，完善綠色建筑標準及認證體系，強力推進建筑工業(yè)化、標準化，提高住宅工業(yè)化比例。而隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一代信息技術(shù)的普及，住宅產(chǎn)品的設(shè)計應(yīng)緊跟互聯(lián)網(wǎng)思維，住區(qū)開發(fā)應(yīng)更注重智能化建設(shè)，追求功能實用而非空間面積。

　　加強合作提升管理水平。隨著房地產(chǎn)的市場化程度不斷提高，行業(yè)馬太效應(yīng)越演越烈，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存和發(fā)展的挑戰(zhàn)。面對大型房企，中小房企缺乏品牌、規(guī)模、資金上的優(yōu)勢，在執(zhí)行效率、生產(chǎn)成本和競拍土地等方面皆處于劣勢。為彌補這方面的差距，中小房企可通過強化聯(lián)手、互補合作等形式，以抱團聯(lián)合采購材料、購買服務(wù)等降低生產(chǎn)和服務(wù)等多個環(huán)節(jié)的成本；通過合作組建私募基金等方式，解決融資困難；加強企業(yè)交流，以相互學(xué)習(xí)完善企業(yè)管理制度，提高執(zhí)行效率，拉近與大房企的差距。文/圖 南方日報記者 李廣軍