新聞源 財富源

2025年04月21日 星期一

財經(jīng) > 滾動新聞 > 正文

字號:  

年末樓市或呈“暖冬”氣象

  • 發(fā)布時間:2014-12-12 07:35:39  來源:南昌日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  當前全國樓市總體處于探底結束,正式開始筑底調(diào)整階段,呈現(xiàn)“暖冬”氣象。預計今年年底以及明年年初,全國樓市筑底,主要大城市將率先復蘇。

  從2014年前十個月全國商品房銷售量看,雖然是負增長,但跌幅小幅收窄,價格同比也是微跌。商品房銷售面積同比增幅在今年年初大幅滑落至負增長區(qū)間后,整體走勢較為平穩(wěn),特別是7月以來走勢相對平緩,顯示近期商品房市場已基本處于筑底階段。前十月跌幅收窄,主要是9月底限貸政策松綁效應的釋放與房企促銷,刺激了一部分樓市需求,推動了樓市成交量的上升。

  預計今年年底和明年上半年,隨著各地樓市政策的進一步松綁,以及去年同期基數(shù)的逐步回落,商品房同比跌幅整體也將趨于收窄并轉為正增長。

  一是主要城市成交創(chuàng)年內(nèi)新高。按照10月份30個典型城市看,新建商品住宅成交面積為1837萬平方米,環(huán)比增長24.3%,同比減少1.1%,成交量連續(xù)4個月環(huán)比增長。30個城市中,有27個即九成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長。目前已連續(xù)四個月成交出現(xiàn)了環(huán)比正增長態(tài)勢。同時,3月份以來,該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢。

  觀察10月份的市場成交,已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)最高。而10月30個典型城市新建商品住宅成交面積同比去年10月減少1.1%,雖然與去年同比略有下滑,并不代表當前市場低迷。但是成交量遠高于2011年10月、2012年10月同期。而且,還創(chuàng)了今年年內(nèi)月度新高,意味著市場活躍度顯著提升,“9·30”政策效果明顯。同時一線城市10月成交量總體環(huán)比大增40%,其中北上廣深分別增長約17%、43%、63%和53%。

  中指數(shù)據(jù)顯示,2014 年 10 月監(jiān)測的主要城市累計成交面積環(huán)比上漲 10.84%,同比下降 6.59%。今年前 10 月,主要城市累計成交總量雖低于去年同期 14%,但仍高于 2012 年 4%。環(huán)比來看,33 個城市上漲,韶關上漲幅度最大,為 72.38%,中山、蚌埠、廣州次之,也有超過 60%的增幅。

  同比來看,31 個城市下降,合肥下降幅度最大,同比下降 65.55%,揚州次之,環(huán)比下降 50.95%;漲幅最大的是蘭州,同比上漲 114.45%。分城市來看,一線城市成交面積環(huán)比上月大漲 35%,同比下降 3%,其中廣州環(huán)比漲幅最大為61.66%,深圳同比漲幅最大,達到 37.97%。

  二線代表城市成交面積環(huán)比上漲 11%,較上月增幅有所加大,同比下降 4%,其中南京、長沙環(huán)比漲幅超 50%。三線代表城市成交面積環(huán)比下滑 4%,同比下降20%,其中包頭環(huán)比下降幅度最為明顯,為 82.92%。

  10月市場成交量趕超9月,源于四方面力量的推動:限購政策松綁下,購房者的入市門檻不斷降低;央行和銀監(jiān)會的救市政策出臺,使得信貸成本降低;房企繼續(xù)采取以價換量策略,加大去庫存力度;購房者觀望情緒逐漸減弱,入市節(jié)奏開始加快。當然,10月份市場成交中,改善型購房需求的積極釋放是重要的推手,尤其以一線城市最為明顯。

  10月份的市場行情說明,央行政策的托市效應在顯現(xiàn),這會進一步改變市場預期。從房企角度看,在10月份銷售業(yè)績改善的情況下,對第四季度的樂觀情緒會略有增加。

  對購房者而言,也會主動參與到第四季度的樓市中??傮w上看,第四季度樓市成交量回暖可期。上兩輪市場降溫期,2008年和2011年的6月至10月,全國主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑態(tài)勢,反映了市場持續(xù)降溫的特征。但2014年6月至10月,主要城市住宅成交量卻呈逐月增長態(tài)勢,尤其是10月環(huán)比9月大增。

  比較可知,當前大城市的市場強度,要高于2008年和2011年同期,且成交量走勢表明,大城市的成交量已于上半年二季度見底,當前已步入上行通道。預計四季度成交量將高于三季度,更高于二季度,“暖冬”將現(xiàn),本輪房地產(chǎn)短周期的春天即將到來。

  二是房價趨于平穩(wěn),庫存壓力緩解。從前10月全國商品房成交均價看,同比微幅下跌,除了商業(yè)營業(yè)用房價格基本與去年同期持平外,住宅和辦公樓價格增幅均處于負增長區(qū)間,其中辦公樓降幅最為明顯,而住宅價格則呈現(xiàn)小幅負增長。

  從價格增幅走勢看,住宅相對平穩(wěn)。今年年底,隨著去年同期基數(shù)的逐步回落,住宅價格將呈現(xiàn)持平或小幅上升的態(tài)勢。從目前市場庫存壓力明顯,進入10月,在政策效應的推動下,樓市成交有所上升,樓市庫存增幅擴張的幅度也有所放緩。

  但相較于整體低迷的樓市,市場庫存壓力依舊突出。隨著年底的到來,房企推盤力度繼續(xù)加大,而全國市場又并未顯著回暖,去庫存壓力仍然較大。預計年底以及明年上半年,隨著商品房成交量的復蘇,去庫存壓力將會有所緩解,尤其是大城市的壓力明顯緩解,去化周期將趨于縮短,房價將止跌反彈。

  截至10月底,某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米,環(huán)比增長0.1%,同比增長21.3%。這是今年3月份以來庫存環(huán)比增幅最小的一次。

  目前庫存處于高位盤整的狀態(tài)。從10月份35個城市庫存及存銷比的數(shù)據(jù)可以看出幾個特征:

  一、在限購政策取消、二套房貸政策放寬的背景下,市場成交顯著提升,這直接利好去庫存目標的實現(xiàn)。

  二、從35個城市的總體水平看,庫存去化周期依然偏大,說明各城市漲價的時機還不成熟。11-12月份大多數(shù)城市還是會采取積極降價的策略。

  目前,7成城市庫存去化速度在加快。住建部在今年下半年的樓市發(fā)展目標中,明確提出要“千方百計消化庫存”。在房企積極創(chuàng)新營銷手段、各地在公積金貸款政策等方面繼續(xù)創(chuàng)造寬松環(huán)境等背景下,“千方百計消化庫存”的目標正在實現(xiàn)。

  同時,從市場走勢看,庫存正在構筑頂部,存銷比已經(jīng)見頂回落,房價下跌壓力將趨于緩解。截至 2014 年 10 月末,中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降 0.3%,庫存壓力雖有所緩解,但仍處于近年高位。

  重點監(jiān)測的城市中,惠州、深圳庫存量降幅明顯,環(huán)比分別下降 9.97%和 7.58%,此外,廣州、青島也有超過 2%的降幅。一線城市中,除深圳、廣州庫存下降外,北京、上海庫存上漲,漲幅分別為 3.27%和 1.35%。二線城市中青島、杭州庫存也有超過 1%的降幅。

  三是從前10月房企資金看,增幅處于低位,自籌資金占比繼續(xù)上升。從月度累計情況看,今年前十月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅有所上升,但整體延續(xù)了今年以來較為平穩(wěn)的走勢,處于五年來的較低水平。

  雖然9月底“央四條”明確信貸松綁,對房企而言帶來了積極因素,但目前商業(yè)銀行并未完全落實政策,導致政策效應打了折扣,房企資金壓力并未明顯緩解。預計今年年底以及明年年初,隨著政策環(huán)境以及市場的逐步改善,房企資金同比增幅將逐步趨穩(wěn)。從前10月全國土地購置均價看,增幅上升,價格繼續(xù)創(chuàng)造歷史新高。

  今年以來,土地價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢,前十月土地成交均價繼續(xù)創(chuàng)歷史新高,主要是近期土地市場有所恢復,企業(yè)拿地現(xiàn)象開始頻繁,競爭開始加劇,進一步推動了優(yōu)質(zhì)地塊價格的走高。預計今年年底,隨著土地市場的逐步平穩(wěn),土地價格仍將上行,但增幅將趨于收窄。

  四是從房地產(chǎn)短周期與政策層面上看,住宅成交量是所有指標中的先行指標,經(jīng)歷過一段時間持續(xù)下滑之后,成交量的突現(xiàn)明顯增長,預示著市場即將步入復蘇通道,10月份少數(shù)大城市的成交量已步入上行通道。

  第一是市場降溫時間長度上看,過往三次短周期,三年左右完成一個上行和下行的輪回。這里僅比較一下房屋銷售的下行時長。全國商品房年初累計銷售面積同比增幅,從2007年9月見頂后到2008年12月份,下行期為15個月。從2009年11月份見頂后到2012年2月份,下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂后到2014年10月份,已達20個月。按上兩輪降溫平均時長,則預計今年底前后就會結束下行期。

  第二是政策頻吹暖風。今年以來,宏觀政策頻頻“微刺激”,貨幣頻頻定向放松,流動性穩(wěn)中趨松,無風險利率呈下行態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)控由緊轉松,限購政策如多米諾骨牌倒下,只剩一線城市為了控人口而暫時堅守限貸政策。而反觀上一輪市場降溫的2011年,無論貨幣政策,還是樓市政策,都是緊縮性的。所以,主要城市樓市復蘇,正在得到政策面的支持。政策托底的邏輯,雖然不如2009年那樣鮮明,但性質(zhì)相似。預計2015年,貨幣政策和樓市政策,仍將保持、甚至更加寬松。

  (本文為特邀稿,作者謝逸楓系亞太城市房地產(chǎn)研究院院長,文章不代表本報立場)

熱圖一覽

高清圖集賞析

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅