京華時報制圖吳垚

　　隨著限購松綁城市名單不斷增多，政策調(diào)整之后樓市走勢也引起各方關(guān)注，來自多家機構(gòu)統(tǒng)計顯示，部分地方進行了救市措施，使得一些城市7月成交量微升，但庫存上升的態(tài)勢依然存在。各地放松或取消限購，并不意味著房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯回調(diào)或報復(fù)性上漲，“去庫存”將是今年下半年救市的關(guān)鍵詞。

　　京華時報記者邢飛

　　部分城市成交反彈

　　今年6月，內(nèi)蒙古呼和浩特市正式發(fā)文為限購松綁，文件表示將取消商品房銷售備案制度，產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時，不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢，成為全國首個正式發(fā)文確定放開樓市限購的城市。

　　從網(wǎng)簽統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，呼和浩特市7月成交量明顯回升，但房價仍未止住跌勢。據(jù)搜狐焦點數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環(huán)比2014年6月份上漲了68.62%，同比2013年7月上漲42.55%。其中住宅用房成交1499套，成交面積160814.00平方米，環(huán)比6月上漲68.20%，成交均價為5302.50元，環(huán)比6月下降9.05%。

　　截止到8月10日，濟南全面限購政策放開已滿月。濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示，從7月10日限購放開起，每日網(wǎng)簽量大幅提升，7月10日放開限購當天網(wǎng)簽577套，此后每天都有五六百套的網(wǎng)簽量。7月19日起，住宅網(wǎng)簽量逐漸回落趨穩(wěn)，每天的成交量平均在200套左右，而放開限購之前的日均網(wǎng)簽量為100套左右。

　　然而，在一些城市，本以為會出現(xiàn)小噴發(fā)的情況并沒有出現(xiàn)，反而成交量有所下降，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年7月溫州樓市共成交房源2855套，成交面積339354.26平米；其中成交住宅2651套，成交面積325406.51平米，環(huán)比6月下降11%?？傮w來看，溫州樓市上半年還是處于下行階段。

　　不過，來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月上旬，54個城市合計住宅簽約套數(shù)為55332套，環(huán)比7月同期有輕微下調(diào)，但是都比6月有所上漲。因為限購松綁、信貸放松，一二線城市成交量有所上漲，均是最近3個月的高點，但三線城市則依然下調(diào)。整體看，市場的信心依然未恢復(fù)。

　　整體庫存仍然高企

　　“去庫存”將是今年下半年救市的關(guān)鍵詞。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，部分地方進行了救市，7月成交相對好，但庫存和存銷比上升的態(tài)勢依然存在。

　　本周，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《7月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至7月底，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%，創(chuàng)近5年來新高。

　　報告顯示，35個城市中，有30個城市庫存出現(xiàn)同比增長。其中南昌、寧波和九江等三個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%、84.0%和68.3%。南昌去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，導(dǎo)致同比增幅偏高。35個城市中，有5個城市庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中太原同比跌幅最大，為19.2%。

　　盡管7月房企推盤節(jié)奏比6月略有放緩，但月度新增供應(yīng)量依然大于成交量。數(shù)據(jù)顯示，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1951萬平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少11.4%，其中7月成交量為1575萬平方米，環(huán)比增長13.4%，同比減少15.4%。7月市場行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化成為庫存。

　　信貸政策將成為關(guān)鍵因素

　　7月份庫存壓力依然偏大。嚴躍進認為，未來能否有效去庫存，將取決于三點：第一，今年上半年房企投資和新開工的熱情在減弱，或影響明年的新增供應(yīng)量。第二，地方政府救市效果能否有效體現(xiàn)，同時也取決于房貸政策、戶籍政策、二套房購買政策等能否跟進。第三，市場看跌預(yù)期能否有效出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。對于這三點，依然需要進一步觀察。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國范圍來看，限購并不是影響樓市的關(guān)鍵政策，但信貸是否會放松，將是未來樓市走勢的關(guān)鍵因素?！跋拶徦山夒y以拉動市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。雖然調(diào)控微調(diào)效果日益強烈，但是難以拉動市場成交。此外，在多地相繼‘放松限購’之后，個別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化?！?/p>