劉曉蘭

　　城鎮(zhèn)化現(xiàn)在已成為眾多開(kāi)發(fā)商的熱詞，也有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始做出判言，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的機(jī)遇。十八屆三中全會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了很多正能量，城鎮(zhèn)化作為長(zhǎng)期國(guó)策，給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇，而金融政策的調(diào)整，特別是國(guó)家在未來(lái)兩到三年將把REITs和資產(chǎn)證券化作為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)范，然后推向市場(chǎng)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常利好的金融政策。

　　2014年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正以迅猛的態(tài)勢(shì)發(fā)展。這種發(fā)展一方面體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)總量上，與此同時(shí)越來(lái)越多的主體加入到開(kāi)發(fā)商這一行列。伴隨著商業(yè)體量的不斷攀升、介入房企的不斷增多，隱藏的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。電商的沖擊帶來(lái)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)格局的轉(zhuǎn)變。再加上銀行信貸相關(guān)政策的調(diào)整，越來(lái)越多的項(xiàng)目，包括很多城市核心區(qū)的商業(yè)都開(kāi)始出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。

　　于是，一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在購(gòu)物中心的餐飲、休閑、娛樂(lè)的比重上進(jìn)行上調(diào)。對(duì)于購(gòu)物中心而言，這部分業(yè)態(tài)是受電商影響較小的業(yè)態(tài)，可是這樣的調(diào)整也會(huì)在未來(lái)帶來(lái)新的隱患。這類(lèi)商家可以帶來(lái)一些人流，但承租能力較弱，所以未來(lái)持有型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商在租金收益方面會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題。而以萬(wàn)達(dá)為代表的另一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始籌建自己的電商平臺(tái)，包括時(shí)下新興的微信支付、微信營(yíng)銷(xiāo)也正在形成一種消費(fèi)趨勢(shì)。

　　未來(lái)一到兩年隨著大批量的綜合體和購(gòu)物中心投入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，可能會(huì)出現(xiàn)比往年更嚴(yán)重的空置也未可知。而伴隨商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善所帶來(lái)的一系列問(wèn)題將慢慢浮出水面。這是政府、開(kāi)發(fā)商和任何一個(gè)關(guān)聯(lián)體都必須警惕的現(xiàn)象。

　　然而，我們也應(yīng)欣喜地看到，城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這些你是否已經(jīng)想明白：一方面要轉(zhuǎn)變自己的觀念，從根本上理解商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是什么；另一方面也要從金融預(yù)案、人才團(tuán)隊(duì)等多方面入手。只有準(zhǔn)備充分好，才能從容應(yīng)戰(zhàn)。

　　(作者系三益資本董事總經(jīng)理)