城市土地學(xué)會（ULI）和普華永道日前發(fā)布《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》。報告顯示，2015年亞太地區(qū)經(jīng)濟面趨弱，但亞洲房地產(chǎn)市場將保持強勁，因為來自不同渠道的境內(nèi)外資本將繼續(xù)流入該行業(yè)。

　　報告指出，針對一線市場傳統(tǒng)資產(chǎn)的競爭過于激烈，這持續(xù)提升了部分細(xì)分物業(yè)類型，尤其是物流地產(chǎn)的吸引力。但投資者對其他細(xì)分領(lǐng)域包括學(xué)生公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)等的興趣正在變?nèi)酢?

　　東京排名第一

　　城市土地學(xué)會北亞區(qū)主席、香港置地執(zhí)行董事周明祖認(rèn)為，目前，亞洲房地產(chǎn)市場正受到資金富裕的困擾。不管是過去六年間全球央行推行的貨幣寬松政策還是投資機構(gòu)的各類資本新渠道，都提供了看似無窮無盡的資金，這些資金幾乎流變各個角落和各種物業(yè)市場。這個現(xiàn)象正在推高資產(chǎn)價格并進一步壓低回報率?！耙虼?，我們看到交易量減少，投資級物業(yè)進一步短缺，投資者在尋找核心資產(chǎn)的替代品，退出二線城市。我們預(yù)計這種趨勢將在未來幾個月持續(xù)下去?！?

　　在亞洲城市中，東京在投資和開發(fā)前景上均排名第一，其次是雅加達、大阪、悉尼和墨爾本。

　　報告稱，北京是中國少數(shù)幾個在明年房地產(chǎn)投資和開發(fā)前景方面獲得高評分的城市之一。北京位列明年房地產(chǎn)投資前景排名榜第十，是強勁的中國市場之一。中國目前面臨著諸多挑戰(zhàn)，包括住房市場下滑、經(jīng)濟增速放緩，并且大多數(shù)物業(yè)類型和城市提供的投資回報率都較低。

　　報告指出，北京對本地的機構(gòu)投資者有顯著的吸引力，對國內(nèi)的保險公司更是如此，因為他們開始構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合。此外，供應(yīng)充裕的寫字樓繼續(xù)被國內(nèi)企業(yè)吸收；住宅領(lǐng)域受益于政府的刺激措施，有逐步恢復(fù)的趨勢。報告還認(rèn)為，北京日益嚴(yán)重的空氣污染問題“讓外國人士與富裕的本國國民對于遷至該城市有所顧慮”。

　　“今年總體而言，投資者對中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場缺少熱情，因此市場出現(xiàn)分化，上海和北京獲得了大多數(shù)的注意力。過去10年間，這兩座國際都市成就了境外基金大量的成功投資，遠非其他城市可企及。”普華永道中國合伙人孫穎說，“由于政府強制性行政手段調(diào)控，中小型開發(fā)商正面臨困難，但我們看到亞洲市場涌現(xiàn)出的私人資本數(shù)量在上升，這些以中國大型開發(fā)商為代表的私人資本在亞太地區(qū)和全球其他地方的投資主要以住宅項目為主。”

　　 寫字樓是最安全投資

　　報告對亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資和開發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場、各物業(yè)類型和各大城市的發(fā)展趨勢進行了預(yù)測。

　　縱觀各物業(yè)類型，工業(yè)/物流設(shè)施目前是最受歡迎的資產(chǎn)。報告認(rèn)為，對該物業(yè)類型的青睞表明“亞太地區(qū)大多數(shù)城市長期以來缺少物流設(shè)施，同時物流設(shè)施的投資仍然能提供較高的回報率”。酒店領(lǐng)域也獲得了高分，主要是由于許多城市的旅游業(yè)發(fā)展興旺。寫字樓繼續(xù)被認(rèn)為是安全的投資，但投資者對住宅和商鋪的熱情已經(jīng)降低了。

　　報告還發(fā)現(xiàn)2014年前三季度亞洲的房地產(chǎn)交易量同比下降24%，而美國和歐洲的交易量出現(xiàn)了可觀的上漲。

　　同時，亞太地區(qū)投資級資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性短缺，投資基金持有的商業(yè)地產(chǎn)較為有限，而本地投資機構(gòu)資本持續(xù)增長同時缺乏銷售資產(chǎn)的動力。由于核心資產(chǎn)昂貴，同時很難找尋，投資者正在尋找另類投資策略。這包括增加價值的投資，總體而言，更為復(fù)雜的資產(chǎn)管理，以及一些可能被市場忽略的特殊資產(chǎn)類型。

　　此外，由于對目前市場缺乏信心，更多投資者更愿意駐足門戶城市，投資者往往對這些城市在價格和流動性方面的反彈力有著更強的信心。