城市土地學(xué)會（ULI）和普華永道日前發(fā)布《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報(bào)告》。報(bào)告顯示，2015年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)面趨弱，但亞洲房地產(chǎn)市場將保持強(qiáng)勁，因?yàn)閬碜圆煌赖木硟?nèi)外資本將繼續(xù)流入該行業(yè)。

　　報(bào)告指出，針對一線市場傳統(tǒng)資產(chǎn)的競爭過于激烈，這持續(xù)提升了部分細(xì)分物業(yè)類型，尤其是物流地產(chǎn)的吸引力。但投資者對其他細(xì)分領(lǐng)域包括學(xué)生公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)等的興趣正在變?nèi)酢?/p>

　　東京排名第一

　　城市土地學(xué)會北亞區(qū)主席、香港置地執(zhí)行董事周明祖認(rèn)為，目前，亞洲房地產(chǎn)市場正受到資金富裕的困擾。不管是過去六年間全球央行推行的貨幣寬松政策還是投資機(jī)構(gòu)的各類資本新渠道，都提供了看似無窮無盡的資金，這些資金幾乎流變各個(gè)角落和各種物業(yè)市場。這個(gè)現(xiàn)象正在推高資產(chǎn)價(jià)格并進(jìn)一步壓低回報(bào)率?！耙虼?，我們看到交易量減少，投資級物業(yè)進(jìn)一步短缺，投資者在尋找核心資產(chǎn)的替代品，退出二線城市。我們預(yù)計(jì)這種趨勢將在未來幾個(gè)月持續(xù)下去?！?/p>

　　在亞洲城市中，東京在投資和開發(fā)前景上均排名第一，其次是雅加達(dá)、大阪、悉尼和墨爾本。

　　報(bào)告稱，北京是中國少數(shù)幾個(gè)在明年房地產(chǎn)投資和開發(fā)前景方面獲得高評分的城市之一。北京位列明年房地產(chǎn)投資前景排名榜第十，是強(qiáng)勁的中國市場之一。中國目前面臨著諸多挑戰(zhàn)，包括住房市場下滑、經(jīng)濟(jì)增速放緩，并且大多數(shù)物業(yè)類型和城市提供的投資回報(bào)率都較低。

　　報(bào)告指出，北京對本地的機(jī)構(gòu)投資者有顯著的吸引力，對國內(nèi)的保險(xiǎn)公司更是如此，因?yàn)樗麄冮_始構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合。此外，供應(yīng)充裕的寫字樓繼續(xù)被國內(nèi)企業(yè)吸收；住宅領(lǐng)域受益于政府的刺激措施，有逐步恢復(fù)的趨勢。報(bào)告還認(rèn)為，北京日益嚴(yán)重的空氣污染問題“讓外國人士與富裕的本國國民對于遷至該城市有所顧慮”。

　　“今年總體而言，投資者對中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場缺少熱情，因此市場出現(xiàn)分化，上海和北京獲得了大多數(shù)的注意力。過去10年間，這兩座國際都市成就了境外基金大量的成功投資，遠(yuǎn)非其他城市可企及?！逼杖A永道中國合伙人孫穎說，“由于政府強(qiáng)制性行政手段調(diào)控，中小型開發(fā)商正面臨困難，但我們看到亞洲市場涌現(xiàn)出的私人資本數(shù)量在上升，這些以中國大型開發(fā)商為代表的私人資本在亞太地區(qū)和全球其他地方的投資主要以住宅項(xiàng)目為主?！?/p>

　　寫字樓是最安全投資

　　報(bào)告對亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資和開發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場、各物業(yè)類型和各大城市的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。

　　縱觀各物業(yè)類型，工業(yè)/物流設(shè)施目前是最受歡迎的資產(chǎn)。報(bào)告認(rèn)為，對該物業(yè)類型的青睞表明“亞太地區(qū)大多數(shù)城市長期以來缺少物流設(shè)施，同時(shí)物流設(shè)施的投資仍然能提供較高的回報(bào)率”。酒店領(lǐng)域也獲得了高分，主要是由于許多城市的旅游業(yè)發(fā)展興旺。寫字樓繼續(xù)被認(rèn)為是安全的投資，但投資者對住宅和商鋪的熱情已經(jīng)降低了。

　　報(bào)告還發(fā)現(xiàn)2014年前三季度亞洲的房地產(chǎn)交易量同比下降24%，而美國和歐洲的交易量出現(xiàn)了可觀的上漲。

　　同時(shí)，亞太地區(qū)投資級資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性短缺，投資基金持有的商業(yè)地產(chǎn)較為有限，而本地投資機(jī)構(gòu)資本持續(xù)增長同時(shí)缺乏銷售資產(chǎn)的動力。由于核心資產(chǎn)昂貴，同時(shí)很難找尋，投資者正在尋找另類投資策略。這包括增加價(jià)值的投資，總體而言，更為復(fù)雜的資產(chǎn)管理，以及一些可能被市場忽略的特殊資產(chǎn)類型。

　　此外，由于對目前市場缺乏信心，更多投資者更愿意駐足門戶城市，投資者往往對這些城市在價(jià)格和流動性方面的反彈力有著更強(qiáng)的信心。