坪山新區(qū):當好深圳發(fā)展新增長極

　　2014，坪山樓市一直火爆，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢：推盤量大，貨量充足，尤其是剛需盤集中上市；交通便利，價格不高，成為眾多“白骨精”追逐對象。坪山，成為繼龍華新區(qū)、前海之后，深圳人又一個置業(yè)主場。從城市發(fā)展角度來看，深圳經(jīng)過30年的高速發(fā)展，城市發(fā)展向東擴張，深圳未來發(fā)展增長極或許正是坪山。

　　■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 謝 娟 孫漢平

　　劉婧雯 范飛騰

　　價格洼地，坪山房價或?qū)⒂瓉硌杆偕蠞q期

　　當很多人還在糾結(jié)于錯失了前海、龍華時，深圳另一新區(qū)——坪山新區(qū)樓市悄然升溫，包括萬科、中糧、招商、金地、深業(yè)等在內(nèi)的眾多品牌開發(fā)商已經(jīng)在此初步完成布局。據(jù)了解，繼萬科金域緹香之后，坪山目前在售的品牌項目包括：中糧一品瀾山、彭成大東城、招商花園城、金地朗悅、京基御景印象、六和城、京基御景印象、中駿四季陽光、天巒湖、祥祺濱河苑等。隨著廈深高鐵的開通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出現(xiàn)，坪山樓市已然成為深圳開發(fā)商的又一主戰(zhàn)場。

　　有專家表示，因為比價效應(yīng)，坪山房價接下來很可能迎來迅速上漲的周期?？v觀周邊區(qū)域，寶安中心區(qū)房價已漲至3.5萬以上，寶安西鄉(xiāng)近期已然逼近3萬大關(guān)；龍華則在一波開盤潮中迅速沖擊3萬；龍崗中心城早早進入2萬大關(guān)。不難看出，坪山新區(qū)是目前深圳房價最低的區(qū)域之一，一流品牌開發(fā)商的產(chǎn)品均價1.3萬左右，價格優(yōu)勢十分明顯，未來價值空間可期。

　　建立時間才五年的坪山新區(qū)，是深圳最年輕、極具發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)之一，已走上了高速發(fā)展的快車道。資料顯示，坪山新區(qū)連續(xù)四年蟬聯(lián)深圳各區(qū)GDP增速第一，投資規(guī)模更是超過鹽田、福田。坪山新區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)在坪山新區(qū)價值投資論壇上介紹說，坪山將以城市更新為主要手段，推進城市風(fēng)貌的改變，而交通提速，將極大縮短坪山和市區(qū)的距離。新區(qū)管委會負責(zé)人介紹，“今年起，深圳市一級的交通投入，坪山占28%。坪山與市內(nèi)的幾條大干道都在未來兩三年建成或者開建，包括坪鹽隧道，建成之后7分鐘就可以從坪山到鹽田港，還有龍坪快速、東部過境通道等。預(yù)計3至5年內(nèi)形成骨干路網(wǎng)”。

　　貨量充足，坪山樓市競爭白熱化、客戶“全市化”

　　據(jù)悉，今年坪山入市的全新樓盤有六和城、京基·御景印象、天巒湖、力高·君御國際、祥祺濱河苑等，部分樓盤今年推貨量預(yù)計都近千套，而去年底開盤的坪山招商花園城今年加推四批單位、金地朗悅也加推了二批單位。統(tǒng)計顯示，坪山新區(qū)目前在售在建項目達7個，總建筑面積123萬平方米，全年可供銷售約5200套，總供應(yīng)量約為去年兩倍。

　　今年上半年坪山四盤齊開，成為深圳樓市最大亮點，下半年該片區(qū)則基本處于老盤推新，持續(xù)消化庫存階段。因為貨量充足，除了本地客戶消化外，“關(guān)內(nèi)”客戶越來越成為坪山樓盤的重要客戶，坪山新區(qū)客戶全市化的趨勢將更為明顯。一位新開樓盤的營銷總監(jiān)對記者說，“我們是中心區(qū)客戶來坪山看樓的第一站，也是必經(jīng)之地，利用這個區(qū)位優(yōu)勢，每周末都可以看到大量來自福田、羅湖、南山的客戶?！币虼?，在坪山經(jīng)?？吹街薪榻乜同F(xiàn)象。

　　從去年情況看，前期登記客戶中本區(qū)域和中心區(qū)的比例是六比四，但成交時中心區(qū)客戶則占到了六成，因此今年全年市區(qū)客戶成為坪山各大盤爭搶的重點。

　　在市場競爭維度不斷拉大的背景下，為了搶占市場，開發(fā)商不僅將優(yōu)惠幅度一再探底，而且迫于市場壓力，以往單一的折扣促銷逐漸擴展為多重優(yōu)惠搭配一并推出。

　　面對如此激烈的競爭格局，坪山樓市該怎樣突圍？業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在“關(guān)內(nèi)”客戶組團到坪山投資房產(chǎn)，一般都是作中長線打算，且整體占比不大，坪山樓市需要靠加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和完善區(qū)域配套來增加吸引力，以加快消化進度，否則可能出現(xiàn)供大于求的局面。這也道出了各開發(fā)商希望片區(qū)相關(guān)配套建設(shè)能盡快落實，并進一步改善，以吸引更多人來坪山買房的心聲。

　　中山大道沿線，坪山樓市下半場主場所在

　　在物業(yè)投資的黃金定律中，李嘉誠說：地段，地段，還是地段。項目沿著地鐵線或是區(qū)域主干道沿線發(fā)展，似乎已經(jīng)成了開發(fā)商約定俗成的規(guī)律?？v觀深圳各片區(qū)，你都能發(fā)現(xiàn)主干道沿線聚集了大量新盤。

　　坪山，作為一個新區(qū)，它的發(fā)展軌跡概莫能外，坪山的主干道——中山大道，一端緊接橫坪公路，一端緊接深汕公路，是坪山新城的黃金線。目前，沿線已經(jīng)聚集了招商花園城、六和城、金地朗悅、京基御景印象、力高君御國際、祥祺濱河名苑等多個樓盤，占坪山總盤量近7成。此外，還包括卓越舊改等待售項目。事實上，坪山的發(fā)展也是向主干道傾斜的，除了沿線扎堆了一批最早的商品房和天虹商場外，2015年年中，沿線還將修建有軌電車，交通路網(wǎng)將得到進一步完善。

　　此外，華誼兄弟影視基地也選址中山大道沿線，政府規(guī)劃中的坪鹽通道將來也直接與中山大道交叉而過，這些都意味著中山大道沿線將有更大的活力和發(fā)展空間。如此多的樓盤聚集中山大道沿線，無疑是沖著這里優(yōu)越的地段去的，因此，可以預(yù)見，坪山樓市的下半場主場將在中山大道沿線。

　　片區(qū)觀察

　　坪山區(qū)域價值解讀

　　文化配套豐富

　　由招商地產(chǎn)代建的新區(qū)文化綜合體坪山市民中心，坐擁1900億政府規(guī)劃下行政辦公、總部金融、商務(wù)會展及高端居住區(qū)等頂極配套，被譽為坪山首席文化綜合體，其中包含書城影城、圖書館、美術(shù)館、展覽館、文化館、演藝中心六大主題場館，文化綜合體核心配套，可媲美福田市民中心。

　　其中，劇院規(guī)模約1.36萬平方米，用于表演戲劇、話劇、歌劇等文娛場所，營造深圳高層次藝術(shù)空間；美術(shù)館約5060平方米，兼具展覽、典藏、研究及文化教育和服務(wù)四大功能；展覽館約6180平方米，主要為城市規(guī)劃展區(qū)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)展區(qū)以及宣傳性展示活動；文化活動中心約8960平方米，融合青少年活動中心及相應(yīng)培訓(xùn)功能，提供文化、體育、教育、科普等多功能服務(wù)；書城約9120平方米，從百科全著到家常菜譜的各色書系全面收納；電影院擁有優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施、先進技術(shù)設(shè)備，為觀眾提供頂級影音享受和舒適觀影環(huán)境。

　　交通配套完善

　　坪鹽通道已于去年12月宣布動工，建成后，從坪山出發(fā)到中心區(qū)可直接從坪鹽通道經(jīng)鹽壩高速、羅沙路、濱河大道進入中心區(qū)，全程約40分鐘；南坪快速全程免費，三期建成后將使目前坪山的交通便捷性有較大提升，目前一期已建成通車，二期基本建成，實現(xiàn)部分通車；東部過境高速公路預(yù)計將于今年年底全面開工，途徑羅湖、坪山、龍崗三區(qū)。此外，深汕高速、綠梓大道、外環(huán)高速等城市路網(wǎng)也在加緊施工中。

　　地鐵建設(shè)方面，目前坪山有2條地鐵線路規(guī)劃建設(shè)中。一條是地鐵12號線，未來將連接龍崗中心城、坪山及坑梓片區(qū)，途徑“體育新城”和“坪山新城”兩大新城，是服務(wù)于龍崗及坪山新區(qū)的一條局域線；另一條是地鐵14號線，該線路規(guī)劃為東部快線，建成后可實現(xiàn)6站直通福田，并在坪山站與地鐵12號線規(guī)劃站點接駁。

　　鐵路建設(shè)方面，廈深鐵路設(shè)坪山站，實現(xiàn)了從坪山到深圳北站約10分鐘，到福田中心約15分鐘、到香港新中心西九龍約30分鐘的區(qū)域內(nèi)速通。

　　生活綠意盎然

　　坪山新區(qū)地勢南高北低，被公認為山川秀美、旅游資源豐富的為數(shù)不多的生態(tài)片區(qū)。坪山區(qū)域內(nèi)，深圳主要河流之一——坪山河貫穿全境；北、東、南三面分別規(guī)劃有坪山-龍崗城市綠廊、坪山-坑梓綠廊、馬巒山森林郊野公園。數(shù)據(jù)顯示，坪山新區(qū)的生態(tài)控制線內(nèi)用地88.89平方公里，占總用地面積的53.22%，“有山、有水、有田園?！?/p>

　　生態(tài)配套方面，新區(qū)現(xiàn)有最大公園是馬巒山郊野公園，總面積28平方公里，擁有深圳最大瀑布，是集休閑旅游、野外健身、自然生態(tài)教育為一體的市級郊野公園；另一重要公園配套——聚龍山生態(tài)公園位于坪山與坑梓交界處，是深圳少有的適合騎行徒步的公園。

　　標桿人居

　　主要在售項目一覽

　　◎ 坪山招商花園城

　　位于坪山新區(qū)中心公園旁，總建筑面積約20萬平方米，共2091戶，容積率2.75。據(jù)介紹，項目是坪山新區(qū)首個區(qū)域綜合體，位于坪山市民文化中心旁，主推75-130平方米產(chǎn)品。 ◎ 中糧一品瀾山

　　位于坪山新區(qū)成熟主城區(qū)，總建筑面積約16.3萬平方米，共1198戶，容積率僅2.35。這也是坪山首家擁享公立幼兒園的小區(qū)。該項目洋房單位已全部售罄，主推高層大戶，目前推出108套優(yōu)惠單位，約1.3萬/平方米。

　　◎ 金地朗悅

　　位于坪山新合路與體育一路交匯處，總建筑面積11.1萬平方米，共946戶，容積率3.2。項目主推75-125平方米戶型。

　　◎ 六和城

　　位于坪山地標飛馬廣場之畔，是坪山罕見的綜合體地鐵物業(yè)，集約8.6萬平方米全維度國際商業(yè)旗艦、150米地標商務(wù)中心、約12萬平方米都市豪宅于一體。

　　◎ 京基·御景印象

　　60萬平方米國際生活大城，位于 坪山新區(qū)中山大道與體育二路交匯處，占地10萬平方米，總建筑面積約60萬平方米，戶型區(qū)間為79-89平方米的2+N戶型，總戶數(shù)4206戶。

　　◎ 中駿四季陽光

　　位于龍崗深汕公路與深汕高速交匯處，占地10萬平方米，分二期開發(fā)，總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)配套約3萬平方米，一期住宅包括15棟24-38層住宅，主要為65-105平方米單位。

　　◎ 天巒湖

　　位于坪山新區(qū)大山陂水庫東南側(cè)，東鄰南坪快速路，北靠馬巒山郊野公園。用地面積9.28萬平方米，總建筑面積38.59萬平方米，分兩期開發(fā)，共15棟，1棟34層，2-8棟32層；9-15棟為別墅。

　　◎ 力高·君御國際

　　作為力高集團在深圳的首發(fā)地王之作，項目位于坪山雙軸線“中山大道”和“錦龍大道（坪鹽通道）”的交匯處，占地面積33035平方米，建筑面積18.09萬平方米，主推79平方米3房和89平方米4房。

　　本版圖片由邱海彬提供