中民投拍得董家渡13、15號(hào)地塊，蓋一座50-100層的高樓，打造中民投系民營企業(yè)總部園，并在3-5年內(nèi)形成規(guī)模。董事長董文標(biāo)曾宣稱，三四年就能回本。但相關(guān)專家認(rèn)為，短短三四年回本不太可能，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，民間投資總是投房地產(chǎn)不是一個(gè)很好的取向

　　傳聞成真，董家渡13、15號(hào)地塊被以中國民生投資股份有限公司（下稱“中民投”）牽頭的幾家聯(lián)合體拍下，整個(gè)競拍過程不到兩分鐘。

　　種種跡象表明，中民投此番摘得董家渡地塊是志在必得，此前出讓條件度身定制、定向轉(zhuǎn)讓的說法并非空穴來風(fēng)。中民投方面表示，此次中標(biāo)將打造中民投系總部基地，成為上海國際金融中心的一部分。作為全國首家“國字頭”民營投資公司，注冊(cè)資本500億元的中民投在成立掛牌僅3個(gè)月后就斥資花200多億買地，意欲何為？“公司董事長董文標(biāo)稱該項(xiàng)目三四年就能回本”的說法是否靠譜？

　　兩回合搞定

　　11月18日，董家渡地塊競拍，僅兩回合，2分鐘不到，“閃電”成交，由中民投、外灘投資、佳渡置業(yè)聯(lián)合體以248.5億元競得，成為上海新地王，也是今年全國范圍內(nèi)成交的最貴地塊。

　　中民投方面表示，此次中標(biāo)將打造中民投系總部基地，成為上海國際金融中心的一部分。此前，中民投董事長董文標(biāo)曾公開表示，中民投將在上海黃金地段競購一地塊，蓋一座50-100層的高樓，因而，外界也一直盛傳中民投的地產(chǎn)首戰(zhàn)直指上海董家渡地王。

　　中民投方面曾對(duì)媒體表示，中民投的此次中標(biāo)充分體現(xiàn)了黃浦區(qū)對(duì)南外灘的開發(fā)思路。中民投將在上海建設(shè)總部基地，力促公司投資及控股公司總部、中民投股東控股企業(yè)總部落戶，打造中民投系民營企業(yè)總部園，并在3-5年內(nèi)形成規(guī)模。

　　目前，并不清楚中民投在此次競拍中的出資比例，資料顯示，上海外灘投資是黃浦區(qū)國資委下屬政府性投資公司，主要以總體發(fā)展商的身份，對(duì)外灘地區(qū)進(jìn)行功能性開發(fā)，佳渡置業(yè)則成立于今年9月22日，為中民投下屬子公司。嘉華中國投資有限公司副董事谷文勝曾對(duì)媒體指出，估計(jì)50%以上的體量會(huì)由中民投自己內(nèi)部消化。

　　高大上地塊

　　董家渡13、15號(hào)地塊是一塊怎樣的地？

　　今年5月23日，黃浦區(qū)規(guī)劃局公示了董家渡13、15號(hào)地塊的最新整體開發(fā)方案。最新規(guī)劃案顯示，董家渡地王地塊是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，被劃分成了9個(gè)小地塊，包括商辦、住宅、綠地。黃浦區(qū)政府對(duì)于這一地塊出讓條件也極為嚴(yán)苛，比如嚴(yán)格規(guī)定了各物業(yè)形態(tài)的建設(shè)占比，另外還要求開發(fā)企業(yè)自持辦公樓總體量60%，10年后才能整售，并不是一般規(guī)模的企業(yè)能夠滿足諸多條件。

　　值得注意的是，這是上海市規(guī)土部門第3次修改規(guī)劃。2013年初的“第一版”規(guī)劃要求13、15號(hào)地塊中的居住比例不超過15%；2014年2月的“第二版”規(guī)劃限定董家渡路兩側(cè)的兩幢高層塔樓最高不超過240米；目前的新版規(guī)劃則將居住比例上調(diào)至18%，同時(shí)，最高建筑物的限高提升為300米。

　　董家渡13、15號(hào)綜合體地塊業(yè)內(nèi)普遍估值在300億元。按照當(dāng)前最低單價(jià)來看，董家渡地塊13、15號(hào)地塊未來地上部分總價(jià)至少達(dá)276.7億，遠(yuǎn)超2013年中國總價(jià)地王——徐家匯中心217億售出的地塊。相關(guān)資料顯示，該地塊還有包含11萬平方米的地下建筑面積，如果折成地上面積的半價(jià)來算，11萬方地下建筑總價(jià)或超過20億，加上地上面積，該地塊總價(jià)將接近300億。

　　此次中民投聯(lián)合體的拍賣價(jià)格其折合樓面價(jià)達(dá)到3.54萬元/平方米，溢價(jià)率為0.2%。而目前該區(qū)域周邊的高端住宅銷售均價(jià)約為9.3萬元/平方米，預(yù)計(jì)該地王項(xiàng)目規(guī)劃涉及的高端住宅未來入市單價(jià)將超過10萬元/平方米。

　　四年難回本

　　今年8月21日，由全國工商聯(lián)牽頭組織、59家知名民營企業(yè)發(fā)起設(shè)立的中國民生投資股份有限公司在滬正式揭牌。作為全國首家“國字頭”民營投資公司，中民投被稱為民間版“中投”。其聚合的59家股東名單中包括蘇寧電器、億達(dá)控股、泛海建設(shè)等國內(nèi)知名民企。而中國泛海控股集團(tuán)董事長盧志強(qiáng)、億達(dá)集團(tuán)董事局主席孫蔭環(huán)、巨人網(wǎng)絡(luò)董事長史玉柱等知名民營企業(yè)老板亦都加入其中。此次涉足房地產(chǎn)是中民投的投資戰(zhàn)略之一。事實(shí)上，在5月9日注冊(cè)成立之后，中民投已經(jīng)頻頻發(fā)力。中民投作為一家以金融投資、資本運(yùn)作為主的公司，也給自己賦予了一項(xiàng)并購產(chǎn)能過剩行業(yè)資產(chǎn)的功能。6月時(shí)，成立首單并購基金已經(jīng)成立，規(guī)模為100億元，專注光伏和天然氣項(xiàng)目。11月24日，中民投并購民生國際通用航空有限公司、亞聯(lián)公務(wù)機(jī)有限公司這兩家公務(wù)機(jī)公司，試圖在航空領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合。

　　拿下董家渡地塊是中民投房地產(chǎn)開發(fā)的首次亮相。對(duì)于這筆投資，中民投董事長董文標(biāo)曾宣稱，三四年就能回本。

　　不過在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管59家股東的強(qiáng)大背景以及投資平臺(tái)的屬性為中民投帶來了得天獨(dú)厚的募資優(yōu)勢(shì)，但其10年成為房地產(chǎn)佼佼者的野心還將受到業(yè)務(wù)配置是否合理、開發(fā)能力是否達(dá)標(biāo)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是否給力等多重考驗(yàn)。

　　盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民對(duì)媒體指出“三四年回本基本不可能”，他認(rèn)為，董家渡地王的形象性意義大于實(shí)際開發(fā)意義，更像是上海為引進(jìn)中民投落戶的一個(gè)籌碼。無論是資金還是建設(shè)方面，中民投都不可能在三四年內(nèi)見到明顯成效。

　　更有質(zhì)疑稱，注冊(cè)資本500億元的中民投花200多億買地，違背了拯救落后產(chǎn)能的成立初衷。

　　復(fù)旦大學(xué)教授華民對(duì)《國際金融報(bào)》記者指出，民間投資總是投房地產(chǎn)不是一個(gè)很好的取向。