放開外資限制能救樓市嗎？

　　國家發(fā)展改革委近日發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》修訂稿中取消了外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制類條款

　　在樓市環(huán)境不景氣的當(dāng)下，放開外資限制能改變房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)狀嗎？專家表示，對(duì)市場復(fù)蘇會(huì)有一定程度的作用，但很有限

　　近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》修訂稿(以下簡稱《目錄》)并公開征求意見。新的目錄進(jìn)行了19年來最大幅度的修訂。

　　與2011年的目錄相比，法治周末記者發(fā)現(xiàn)新修訂的目錄中針對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的“限制類”條款已蕩然無存。

　　“這暗示著戴在外資房地產(chǎn)企業(yè)身上的‘枷鎖’已悄然打開。過去，伴隨著人民幣升值預(yù)期的刺激，大量外資通過收購在建項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)、在市場上直接購房等途徑進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。國家為了市場的穩(wěn)定，避免大量熱錢涌入加劇房地產(chǎn)市場泡沫在政策上對(duì)外商有所限制?！蔽覑畚壹腋笨偛煤拜x告訴法治周末記者。

　　2011年修訂的《目錄》顯示，外商在“土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”等領(lǐng)域的投資被嚴(yán)格限制。

　　限制，意味著外商投資企業(yè)擬從事上述產(chǎn)業(yè)須經(jīng)過商務(wù)部門的嚴(yán)格審批。

　　業(yè)內(nèi)人士向法治周末記者表示，雖然國家政策沒有將外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)判入“禁止類”的“死刑”，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)卻非常困難，更伴隨著境外資金結(jié)匯的難題。

　　然而，在樓市環(huán)境不景氣的當(dāng)下，放開外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制對(duì)中國的房地產(chǎn)市場意味著什么？

　　救市而為？

　　取消外商投資房地產(chǎn)限制的同時(shí)，當(dāng)下中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于自2007年以來前所未有的市場低迷期。

　　11月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積除10月份外一直處于負(fù)增速狀態(tài)；而1至10月份，商品房銷售面積同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%；與此相伴的是住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%；只有商業(yè)營業(yè)用房銷售面積與銷售額有所增長。

　　“此次針對(duì)外商在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的政策改變，我認(rèn)為很大程度上與當(dāng)前低迷的樓市有關(guān)，這也是一種間接挽救樓市的措施?！币晃粌?nèi)地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向法治周末記者分析道。

　　“放開外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資限制可能有部分原因與整個(gè)房地產(chǎn)形勢有關(guān)，這或許與去年四季度開始的包括市場流動(dòng)性、企業(yè)及行業(yè)的資金壓力等整個(gè)市場的調(diào)整有關(guān)系?！焙拜x表示。

　　但胡景輝同時(shí)表示，《目錄》在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的調(diào)整更多是與國家為了促進(jìn)國內(nèi)外更加公平的競爭，加大開放力度有關(guān)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也認(rèn)為除了當(dāng)前樓市低迷的因素外，放開限制的原因更多是由于國家政策對(duì)市場的進(jìn)一步開放。

　　“過去我們國家的經(jīng)濟(jì)比較脆弱，房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)的包括拿地、審批等都不是很規(guī)范，也因此對(duì)外商有點(diǎn)限制。如今國家在房地產(chǎn)市場的規(guī)范已經(jīng)很成熟，如果我們還采取限制或禁止的政策，不利于我們國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政策的放開有利于房地產(chǎn)市場的優(yōu)化，有利于市場的發(fā)展，也是國家經(jīng)濟(jì)自信的體現(xiàn)?！睒墙ú▽?duì)法治周末記者說。

　　取消外資限制難救樓市

　　那么，外商“枷鎖”打開能否改變樓市低迷的現(xiàn)狀呢？

　　“過去雖然有國家政策的限制，但外資也能夠透過一些合資或合作的變相方式進(jìn)入到我國房地產(chǎn)市場。所以現(xiàn)在限制取消了，并不意味著外商突然的大量涌入?！痹诤拜x看來，取消外商在房地產(chǎn)市場的限制對(duì)市場復(fù)蘇會(huì)有一定程度的作用，但很有限。

　　法治周末記者查詢資料后發(fā)現(xiàn)，過去的幾年中房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)確實(shí)不乏外商的身影。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，雖然2006年至2014年期間由于受國家政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金利用外商投資占比在逐年下降，但利用外資額仍然在400億元以上，而僅2010年在商務(wù)部備案的新設(shè)或增資的外商房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)1000多家。

　　胡景輝表示：“外商本身對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境就更敏感，分析的更透徹。他們有多年市場化的背景以及大量市場分析數(shù)據(jù)作依據(jù)。對(duì)中國的市場環(huán)境，以及房地產(chǎn)市場的分析他們其實(shí)是更偏悲觀而非樂觀。他們對(duì)市場的進(jìn)入恐怕比我們更謹(jǐn)慎?！?

　　樓建波也認(rèn)為，放開了對(duì)外商的限制并不意味著外商會(huì)大顯身手。

　　法治周末記者聯(lián)系戴德梁行、第一太平戴維斯、邦瑞中國等涉及房地產(chǎn)行業(yè)的港資、外資公司以了解他們的態(tài)度，但對(duì)方均拒絕了采訪，態(tài)度謹(jǐn)慎。

　　值得注意的是，仍有外商在不斷退出內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)。

　　相關(guān)資料顯示，李嘉誠家族自2013年8月起開始加快拋售內(nèi)地房產(chǎn)，進(jìn)入2014年后也并未停止拋售行動(dòng)，今年1月以來，李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個(gè)寫字樓，累計(jì)套現(xiàn)金額就達(dá)到97.8億元。

　　“時(shí)至今日，外資限制放開，除了已經(jīng)在內(nèi)地長期開發(fā)的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還愿意繼續(xù)投資中國房地產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前市場格局，整體市場供大于求的狀況，現(xiàn)在要想外資進(jìn)入，他們肯定也會(huì)更加謹(jǐn)慎權(quán)衡，精挑細(xì)選?！币拙?中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱此前公開表示。

　　“就算進(jìn)來以后，中國這么大的房地產(chǎn)市場，放幾家外商進(jìn)來恐怕對(duì)于改變現(xiàn)狀也是作用有限。我覺得像取消限購、限貸等措施可能更直接一點(diǎn)，但這個(gè)政策改變我覺得影響程度是有限的?！焙拜x認(rèn)為。

　　熱錢不“熱”

　　“不過，雖然外商的態(tài)度會(huì)比較謹(jǐn)慎，但從長遠(yuǎn)看，取消限制對(duì)外資的進(jìn)入還是比較有吸引力的。目前中國房地產(chǎn)市場還是有很大的發(fā)展空間，取消限制有利于更多的外資進(jìn)入，肯定還是會(huì)帶來更多的一些比較成熟的模式或經(jīng)驗(yàn)?！焙拜x表示。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展模式多集中在開發(fā)領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括物業(yè)運(yùn)營等方面還處在一個(gè)比較初始的階段，很多經(jīng)營和管理方面還是粗放的。

　　“在目前的房地產(chǎn)市場也存在一些比較成功的外商企業(yè)，如中原地產(chǎn)、21世紀(jì)等，但絕大部分還是本土的一些房地產(chǎn)企業(yè)。像一些美國全球的房地產(chǎn)品牌目前還是沒有進(jìn)來，或者他們最初嘗試進(jìn)來但由于政策以及市場的各種原因進(jìn)來以后又撤出了。”胡景輝介紹到。

　　“在整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新力上，我們跟國外的一些大型的企業(yè)還是有差異的。他們?cè)谶\(yùn)營中有各種各樣的方式，如國外的合伙制度等先進(jìn)模式。放開限制會(huì)使未來的競爭更多元化，進(jìn)一步的打開市場準(zhǔn)入，而國外一些經(jīng)營模式的借鑒還是有幫助的?！敝袊ù髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林告訴法治周末記者。

　　那么對(duì)外商限制的放開最終會(huì)不會(huì)造成大量熱錢的涌入呢？會(huì)不會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　對(duì)此，胡景輝解釋，熱錢的進(jìn)入帶來的風(fēng)險(xiǎn)往往是一進(jìn)一出造成的，進(jìn)的時(shí)候容易造成炒高房價(jià)、樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，出的時(shí)候則存在釜底抽薪的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“但從目前來看，人民幣升值空間已不如前幾年。而原來很多熱錢的涌入是本身不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格在快速上漲及人民幣升值疊加的雙重效果，這意味著外資進(jìn)來本身是不會(huì)賠的，哪怕房價(jià)沒漲，人民幣升值了將來換回去也能保本。而目前人民幣升值放緩且房地產(chǎn)市場價(jià)格處于低迷，對(duì)熱錢帶來的風(fēng)險(xiǎn)可能過慮了?！焙拜x表示。