樓市快評

　　龔名揚

　　在剛剛過去的一周，由于高端項目的熱賣以及多家地產(chǎn)開發(fā)商采取“以價換量”的銷售策略，東莞的樓市出現(xiàn)了量價齊升的成交火熱局面。

　　根據(jù)東莞中原研究部公布的數(shù)據(jù)，上周東莞住宅成交1185套，環(huán)比上升8.72%；成交面積13.21萬平方米，環(huán)比上升12.71%，31個鎮(zhèn)街都有成交記錄，成交套數(shù)在40套以上的區(qū)域有9個，可謂多點開花。

　　筆者認為，之所以出現(xiàn)量價齊升的局面，一方面由于開發(fā)商們要在年底沖量以彌補前期銷售不佳的窘?jīng)r，從而加大了推盤的力度，這刺激了購房者的購買意愿；另一方面則是因為從中央到地市均出臺了利好的政策，在一定程度上增強了購房者對后市的信心，尤其是央行“9·30新政”對首套房條件的重新認定，為很多有購買改善型住宅需求的潛在購房者減輕了首付的負擔。

　　如今，多家銀行在莞已經(jīng)實施了新的房貸政策，執(zhí)行了央行“認貸不認房”的政策方向，首套房貸利率也從以前的上浮全面回歸到基準利率。有些人一直在“等貸”，等待利率的折扣；也有人會覺得，如果如今出手買房，萬一以后房價“崩盤”，那豈不是一朝就變成負資產(chǎn)？

　　對于前者來說，“最低七折”利率，目前來說還是一件遙不可及的事，說不定要“等貸”等到花兒也謝了，反而目前由于各家開發(fā)商都在進行年末的沖量，價格相對來說已經(jīng)到了一個低位，對于一直在“等貸”的剛需族而言，現(xiàn)在恰恰已經(jīng)到了最應該出手的時機。

　　對于那些擔心房價會“崩盤”的人來說，其實是有點過慮了——尤其是對于東莞的房地產(chǎn)市場。一方面，東莞處于廣深之間，但房價是非常溫和理性的，近年來房價的合理上漲是由于地價和人工材料等成本提升而造成的。再加上東莞正在全力推進新型城鎮(zhèn)化的工作，以發(fā)展成為“國際制造業(yè)名城、現(xiàn)代生態(tài)都市”為新的目標定位，隨著居住環(huán)境的不斷改善、軌道交通的開通和道路交通的完善，東莞與珠三角周邊城市的關系會更緊密，會吸引更多廣州深圳的外溢購房需求，房地產(chǎn)市場存在升值的空間。

　　而從國家的層面來說，穩(wěn)定已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)市場的主流基調(diào)。10月29日，國務院召開會議，部署推進消費擴大和升級，并提出重點推進6大領域消費。其中一點提出“穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”，也重點強調(diào)了穩(wěn)定樓市，加強房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　筆者認為，此舉本意還是希望能夠在宏觀經(jīng)濟層面上穩(wěn)定消費、促進內(nèi)需，通過釋放自住型和改善型住房需求來拉動內(nèi)需。在經(jīng)濟“新常態(tài)”下，我國經(jīng)濟增長的模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟告別高速增長，今年樓市也告別了2013年的高速狂飆，“穩(wěn)定住房消費”將成為樓市向前發(fā)展的“新常態(tài)”。

　　在樓市“新常態(tài)”下，既要打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，又不能夠讓房價過快上漲，保證城市居民的合理住房需求。在這一新的階段，房價將由前幾年持續(xù)上漲轉(zhuǎn)為維持高位運行，但穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢，樓市的增長速度會放緩，但發(fā)展趨勢依然是增長。

　　另一方面，住房消費作為6大領域的消費之一，只要能夠引導這個市場朝著健康、合理的方向發(fā)展，就不會出現(xiàn)過冷過熱的現(xiàn)象。從目前的政策層面來看，樓市的調(diào)控已經(jīng)不再走單純的行政限購、限貸的路子，而是在不斷地去行政化，逐步讓樓市的調(diào)整發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用。

　　筆者相信，在樓市發(fā)展的“新常態(tài)”下，東莞的房地產(chǎn)市場會迎來一個穩(wěn)定增長的階段。