在連跌5個月之后，南京房價跌回到了1年前——昨日國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)，給出令人意外的“答案”：盡管10月成交創(chuàng)新高，但南京房價卻還在跌，且自去年以來首現(xiàn)同比下跌。這也意味著，當(dāng)?shù)胤績r已重回1年前。

　　我省納入統(tǒng)計的無錫、揚州、徐州三市新房價格也仍持續(xù)了環(huán)比、同比雙降的格局。

　　銷量漲房價緣何還跌

　　9、10兩個月，70個大中城市新房價格無一上漲。

　　我省納入統(tǒng)計的寧、錫、揚、徐四市也難以獨善其身。10月南京、無錫、徐州三市新建商品住宅價格均環(huán)比下跌0.5%，揚州環(huán)比下跌1.2%。四城市的房價均同比下跌，無錫同比跌幅3.2%、揚州3.1%、徐州2.8%、南京1.2%。

　　南京房價最引人關(guān)注。從環(huán)比看，是自今年6月以來的“五連跌”，同比下跌則是今年首現(xiàn)。而在9月限購、限貸雙雙松綁后，南京樓市在10月曾上演瘋狂成交場面，當(dāng)月新房認(rèn)購量超過了1.3萬套，創(chuàng)下近5年來新高。銷量暴漲，房價緣何還在跌？

　　錫、揚、徐三地樓市10月成交同樣上揚，而三地樓市的同比跌幅更甚。

　　南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝同樣疑惑于10月房價的下跌?！半S著銷量井噴，南京大多數(shù)樓盤收緊了優(yōu)惠，個別樓盤甚至小幅漲價，要說房價還在往下降的樓盤基本找不到?！倍W(wǎng)尚研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月南京新房價格止跌回升，環(huán)比上漲0.18%，“這一數(shù)據(jù)與市民的直接感受可能比較接近”。

　　張輝分析，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)在采集上可能存在可商榷之處；同時，10月銷量井噴中，中低價剛需盤在成交中占比增大，造成整體均價結(jié)構(gòu)性下降；此外，個別樓盤事先制定的10月份價格方案就比9月份稍低，雖然10月市場回暖，但是為了確保走量，并未對既定方案作出調(diào)整。

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從2011年1月起，我省納入全國房價統(tǒng)計的寧、錫、揚、徐四市新建住宅價格的原始數(shù)據(jù)來源，都已改為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，“統(tǒng)計的是所有網(wǎng)簽的住房的成交價，統(tǒng)計部門再根據(jù)區(qū)位、樓層等多個因素綜合計算出房價變動指數(shù)”。

　　這位負(fù)責(zé)人說，老百姓往往對樓盤上漲房價的感受比較深，但官方統(tǒng)計是把高、中、低檔樓盤進(jìn)行全方位統(tǒng)計，因此，兩者之間難免有些出入。“比如徐州，棚戶區(qū)改造力度較大，當(dāng)?shù)匕凑帐袌龌绞匠鍪叟飸魠^(qū)改造后的安置房源，這些房子的價格相對較低，從整體上也會拉低房價?！?/p>

　　喊漲其實是虛張聲勢

　　“10月?lián)P州新房成交面積超過了16萬平方米，比9月高，但同比去年10月還是降了46%左右。”揚州世聯(lián)投資策劃管理有限公司總經(jīng)理許世斌直言，揚州樓市并未走出高庫存危機。

　　許世斌說，5月時揚州住房公積金出臺“又提又貸”的利好政策，10月時又出臺“結(jié)清首套房公積金貸款再貸仍可享受首套房貸款政策”的利好，加上商貸松綁，對當(dāng)?shù)馗纳菩枨蠖夹纬梢欢ù碳??！安贿^，庫存量還是居高位。所以，目前揚州的開發(fā)商都不敢漲價，價格促銷還是家常便飯?！?/p>

　　高庫存危機同樣存在于無錫和徐州樓市。

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，雖然經(jīng)過了10月成交的噴發(fā)，但當(dāng)前各地樓市庫存卻不降反升?！吧习肽曩u得不好，到年底都想沖量，開發(fā)商推盤多了?！?/p>

　　南京當(dāng)前也還有5.3萬多套房源在售，而據(jù)統(tǒng)計，年底前當(dāng)?shù)剡€有上萬套新房涌市，其中百萬元左右的剛需樓盤就有5400余套，樓市銷售壓力可想而知。

　　事實上，市場之所以會有10月房價上漲的感受，與開發(fā)商造勢不無關(guān)系。眼看政策利好多發(fā)，開發(fā)商因勢利導(dǎo)抓住“買漲不買跌”心理，放出漲價或收緊優(yōu)惠的風(fēng)聲，然而據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)摸底調(diào)查，10月喊漲或收回優(yōu)惠的樓盤在全市占比實不足兩成，不少樓盤在開盤時仍給足了優(yōu)惠。

　　徐州開發(fā)商在樓市成交企暖時也絕不敢掉以輕心，10月不少在售樓盤低價跑量，像云龍區(qū)醫(yī)學(xué)院附近的德晟君園，在周邊房源價格“6”字頭的情況下，其均價只有5500元/平方米；新城區(qū)麗水路的恒基雍景新城，占據(jù)學(xué)區(qū)資源，房價卻只有4899元/平方米，這幾乎是6年前該區(qū)域的房價。

　　未來止跌回穩(wěn)可能性大

　　10月房價數(shù)據(jù)公布后，對于后市的判斷出現(xiàn)分歧。

　　張輝相對樂觀。他認(rèn)為，11月房價止跌回升可期?！?0月南京房價環(huán)比下跌0.5%，與9月環(huán)比跌幅0.9%、8月環(huán)比跌幅1.3%相比，雖然房價下跌通道不改，但是跌幅明顯收窄，出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，房價的下跌動能實已大幅減弱。”

　　“11月以來，南京樓市新房認(rèn)購和成交量雙雙穩(wěn)定在日均300-350套，差不多一個月8500-9500套左右的水平，相當(dāng)于2009、2013年樓市旺季時的水平，新一輪上升行情大勢已成?！彼f，部分樓盤已經(jīng)接近完成了全年推盤任務(wù)，對于這部分樓盤而言，其首要策略已經(jīng)悄悄地從“單純跑量”調(diào)整為“量價兩手抓”，對房價和利潤的訴求有所升溫。

　　但他也稱，多種因素交織下，能不能出現(xiàn)拐點式的回升還有不確定性，但是進(jìn)一步止跌回穩(wěn)將是大概率事件，最好的買房時機可能就在11月。

　　“市場的信貸預(yù)期變了?！笔∽〗◤d負(fù)責(zé)人說，信貸剛松綁時，開發(fā)商宣揚會有7折優(yōu)惠利率，但到目前9折利率都鮮見，就算打個折，門檻還很高，信貸刺激效應(yīng)在消退。“我也在關(guān)注這兩個月南京四五十套的退房，很多就是當(dāng)初以為有7折利率買了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本沒有，只好退掉?！?

　　眼下樓市盛傳監(jiān)管層將實施第三波“救市政策”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，未來與房地產(chǎn)銷售、購買、備案、契稅等相關(guān)費用都會出現(xiàn)減免與優(yōu)惠，托底市場。

　　“畢竟是傳言，未來政策走向還難說?！笔∽〗◤d相關(guān)負(fù)責(zé)人對此并未予以評判。但他表示，政府調(diào)控就是為了避免大起大落，“未來一段時間，‘以價換量’仍是主流”。

　　本報記者 汪曉霞