市民兩百萬(wàn)元買(mǎi)住宅 買(mǎi)郊區(qū)還是市區(qū)？

　　“在9月份之前，一周都接不到一個(gè)看樓電話，現(xiàn)在每天可以接到兩三個(gè)，大都是郊區(qū)的一手新盤(pán)或者市區(qū)的二手住宅?！蓖顿Y型買(mǎi)家李小姐表示，樓市回暖，希望入市，但是還在郊區(qū)一手新盤(pán)和市區(qū)二手住宅之間糾結(jié)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，投資房產(chǎn)也適用于“富貴險(xiǎn)中求”，市區(qū)二手房?jī)r(jià)比較高，出租相對(duì)有保障，但是由于本身房?jī)r(jià)高企，升值幅度有限；而郊區(qū)大都是一手新盤(pán)，雖然目前出租比較難，但如果選對(duì)了區(qū)域，未來(lái)的升值空間要大于市區(qū)。

　　文/記者潘彧、林琳

　　案例

　　郊區(qū)大新房“守四年”

　　不如市區(qū)二手小房？

　　李小姐告訴記者。她現(xiàn)在手有余錢(qián)，希望投資房產(chǎn)，并從今年上半年就開(kāi)始斷斷續(xù)續(xù)看樓，現(xiàn)在感覺(jué)到樓市啟動(dòng)了，想入手一套?！艾F(xiàn)在大概可以承受總價(jià)200萬(wàn)左右的房子，不知道到底是買(mǎi)郊區(qū)的大戶(hù)型住宅呢，還是在市區(qū)買(mǎi)一套小小的二手房。”

　　而買(mǎi)家劉先生則有自己的苦惱——他2010年時(shí)考慮買(mǎi)房，在市區(qū)中心和亞運(yùn)城之間猶豫了很久，最終選擇買(mǎi)下了一套亞運(yùn)城100平方米左右的單位，四年過(guò)去了，這套單位的價(jià)格還是沒(méi)有什么變化。因?yàn)樯习嗖环奖悖吞缓迷谑袇^(qū)中心租了一套房子，想把亞運(yùn)城的單位出租，結(jié)果無(wú)人問(wèn)津。而當(dāng)時(shí)在市區(qū)中心看到的一套小兩房單位，價(jià)格也只略高于100萬(wàn)元，如今已經(jīng)漲了幾成，租賃無(wú)任何壓力。

　　劉先生后悔莫及：“當(dāng)時(shí)要是買(mǎi)了市區(qū)的小單位，現(xiàn)在都能換近郊一套‘豪華房’啦！”

　　數(shù)據(jù)：

　　“9·30”后廣州一二手房成交量同漲

　　記者從陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)了解到，“9·30”以后，廣州一手的成交量突飛猛進(jìn)，整個(gè)10月，廣州共網(wǎng)簽7222套一手住宅，與9月的4515套相比，環(huán)比上漲60%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，分區(qū)域來(lái)看，中心六區(qū)的成交量和外圍五區(qū)的成交量上漲幅度相近，中心六區(qū)環(huán)比上漲65%；外圍五區(qū)則環(huán)比上漲57%。

　　目前，11月已近半，廣州網(wǎng)簽量比上月有所回落，僅為2787套，但是也比9月同期有不小的上漲。

　　而二手方面，從本月成交量來(lái)看，“回暖”的勢(shì)頭明顯。據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，10月份二手住宅成交量回升明顯，成交宗數(shù)環(huán)比9月大漲50%。而在10月份全市二手住宅成交均價(jià)為25694元/㎡，環(huán)比上月升7.4%，全市二手樓市整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。

　　從10月份陽(yáng)光家緣中介促成交易數(shù)據(jù)來(lái)看，除了144平方米的豪宅成交環(huán)比下降18%外，其他面積段成交都環(huán)比上漲。100～144平方米的大戶(hù)型環(huán)比增長(zhǎng)27%，而電梯樓成交占比也將近提升了7個(gè)百分點(diǎn)。 但從成交占比來(lái)看，目前以60~100平方米以為置業(yè)的剛需客戶(hù)仍然是市場(chǎng)的主要群體。

　　記者了解到，在購(gòu)房者之中，自住需求占比已連續(xù)2個(gè)月錄得下跌，環(huán)比上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，而投資性質(zhì)環(huán)比微升0.8個(gè)百分點(diǎn)，占總比例的3.3%。

　　升值：

　　市區(qū)盤(pán)保值更強(qiáng) 部分郊區(qū)盤(pán)更易升值

　　有買(mǎi)家認(rèn)為，未來(lái)廣州地鐵四通八達(dá)，只要選到靠近地鐵的物業(yè)一定有升值潛力。但也有投資者告訴記者，房地產(chǎn)投資還是以地段論英雄，即使地鐵在通達(dá)，只要放開(kāi)限購(gòu)，市區(qū)的物業(yè)還要繼續(xù)升值。

　　一位主力做一手樓的中介銷(xiāo)售坦言：“投資肯定選市區(qū)，說(shuō)買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)就是違心之論?！彼f(shuō)， 郊區(qū)盤(pán)生活配套跟不上是最實(shí)際的問(wèn)題，買(mǎi)郊區(qū)新盤(pán)還不是即時(shí)交樓，市區(qū)中心二手樓即時(shí)可住可租，郊區(qū)即使有地鐵，利好早就消化在樓價(jià)里了。

　　“如果其他區(qū)域現(xiàn)在每平方米一萬(wàn)二三千，過(guò)幾年升到一萬(wàn)四五千，市區(qū)中心都可能從兩萬(wàn)多三萬(wàn)升到三萬(wàn)幾四萬(wàn)?！痹撝薪槿耸空J(rèn)為，有買(mǎi)家質(zhì)疑市區(qū)中心樓價(jià)還有沒(méi)有空間，他認(rèn)為無(wú)論是什么板塊價(jià)格都受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，勢(shì)頭一樣，而幅度可能因?yàn)榛鶖?shù)不同而不同，原因是市區(qū)中心配套齊全，快進(jìn)快出快租，周期短，更適合投資。

　　“現(xiàn)在市中心的盤(pán)源，要從3萬(wàn)元漲至4萬(wàn)元，已經(jīng)是非常高的漲幅，但是郊區(qū)盤(pán)從1萬(wàn)元漲到1萬(wàn)5千元，則非常容易。”他建議郊區(qū)投資的話，要跟著規(guī)劃走，“一個(gè)就是地鐵的規(guī)劃，交通規(guī)劃，另外就是政策規(guī)劃利好，包括中新知識(shí)城，南沙自貿(mào)區(qū)這些有政策利好的地區(qū)?！崩栉慕f(shuō)。

　　回報(bào)：

　　市區(qū)盤(pán)易租回報(bào)低 郊區(qū)盤(pán)暫難談出租

　　上述銷(xiāo)售人員告訴記者，目前在亞運(yùn)城，200萬(wàn)元可以買(mǎi)到一百多平方米的單位，但租金最多只有3000元左右，而且往往有價(jià)無(wú)市；而在市區(qū)中心，200萬(wàn)元在珠江新城頂多只能買(mǎi)到不到80平方米的舊樓，但租金可達(dá)五六千元一個(gè)月，而且租賃流通沒(méi)問(wèn)題。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則表示，現(xiàn)在手頭200萬(wàn)元，在市區(qū)按照3萬(wàn)元左右一平方米，只能買(mǎi)到約70平方米的住宅，而按照市區(qū)平均50元/平方米的出租均價(jià)，租金僅為3500~4000元左右，雖然能租出去，但是回報(bào)很低。“如果貸款，投資回報(bào)是沒(méi)有辦法覆蓋貸款利率的，如果貸款買(mǎi)樓出租，即使能租出去也不劃算?！?/p>

　　而對(duì)于郊區(qū)盤(pán)源，由于供應(yīng)量大，業(yè)內(nèi)人士表示，目前暫時(shí)都比較難出租。

　　投資提醒：

　　購(gòu)買(mǎi)新樓

　　要注意選擇

　　品牌開(kāi)發(fā)商

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，本來(lái)不同板塊不同物業(yè)就是適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，比如資金實(shí)力強(qiáng)的投資者當(dāng)然集中投資市區(qū)中心，年輕的剛需人群剛剛接觸社會(huì)，需要解決住所問(wèn)題，當(dāng)然量力而行，選擇平靚正的物業(yè)。但建議買(mǎi)郊區(qū)物業(yè)要選擇大開(kāi)發(fā)商物業(yè)，因?yàn)閾?dān)心有一些小開(kāi)發(fā)商會(huì)在這一波市場(chǎng)行情中受到?jīng)_擊。

　　黎文江表示，如果要在郊區(qū)買(mǎi)一手房，除了注意選擇地段以外，要注意選擇品牌開(kāi)發(fā)商?！捌放崎_(kāi)發(fā)商首先能有比較好的物業(yè)管理是很重要，新樓如果有好的物業(yè)管理，可以保存得很好，保值升值能力強(qiáng)很多。而新樓大都是期房，選擇品牌開(kāi)發(fā)商的樓相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小。”

　　同時(shí)，黎文江建議，如果要在市中心買(mǎi)二手房投資，盡量選擇樓齡比較新的二手樓?！皹翘莘恳话愣疾灰I(mǎi)，首先使用年限是個(gè)問(wèn)題，其次，以后各方面維修的投入比較大，而剛剛過(guò)了五年的電梯樓，是不錯(cuò)的選擇?！?/p>

　　投資潛力PK

　　記者以買(mǎi)家身份表示要以200萬(wàn)元入市?！?00萬(wàn)元可以在珠江新城買(mǎi)一套一房一廳，也可以在郊區(qū)買(mǎi)一套小三房，問(wèn)題就是買(mǎi)家是什么目的，有什么樣的心態(tài)了?！币粋€(gè)中介的銷(xiāo)售人員告訴記者。

　　升值潛力PK

　　市區(qū)盤(pán)主要以保值為主；而郊區(qū)盤(pán)由于價(jià)格低，配套跟不上是最實(shí)際的問(wèn)題，但如果選對(duì)了位置，未來(lái)會(huì)有更好的升值空間。

　　投資回報(bào)PK

　　市區(qū)中心，200萬(wàn)元在珠江新城能買(mǎi)到不到80平方米的舊樓，但租金達(dá)五六千元一個(gè)月，租賃流通沒(méi)問(wèn)題；郊區(qū)盤(pán)源目前暫時(shí)都比較難出租。