借款金額低于房產(chǎn)估值;以借款公證和抵押登記治“老賴”;注重實地調(diào)研

　　和信貸房產(chǎn)抵押貸款三法待驗

　　■本報見習(xí)記者 劉 琪

　　剛剛過去的10月份，或許對許多投資人而言是“黑色十月”。38家問題平臺接連出現(xiàn)——詐騙、提現(xiàn)困難、老板失聯(lián)……在又一次倒閉潮來臨之際，這些神經(jīng)緊繃的投資者似乎將目光投向了做房產(chǎn)抵押的P2P平臺，有不動產(chǎn)作為抵押的標(biāo)的或許能給他們帶來更多的安全感。

　　投資者王先生此前在接受《證券日報》記者采訪時就表示，投房產(chǎn)抵押標(biāo)心里更踏實一些，“一是覺得有房子抵押，就算借款人不還錢了也還有房子可以賣;二是房抵標(biāo)一般金額都比較大，更容易投上，那些幾萬(元)、十幾萬(元)的小額標(biāo)根本搶不上?！?

　　那么，到底什么是房產(chǎn)抵押標(biāo)，其是否存在風(fēng)險，如何控制風(fēng)險……帶著這一系列疑問，本報記者對目前中國最大的房產(chǎn)抵押借款平臺之一的和信貸進(jìn)行了采訪，作為和信旗下企業(yè)，和信貸的交易額在1年多的時間里超過了17億元，這也從側(cè)面印證了投資人對于房產(chǎn)抵押標(biāo)的認(rèn)可。

　　和信金融總經(jīng)理曹志偉表示，借款人以房產(chǎn)作為抵押借款，平臺會進(jìn)行公證、委托、抵押登記等手續(xù)，形成完整的抵押和借貸關(guān)系。當(dāng)借款人無法還款時，平臺有權(quán)對房產(chǎn)進(jìn)行處理。而且，借款人能借到的金額絕對低于房屋本身價值。因此，投資者的資金安全相對可以得到保證。

　　遵循“物有所值”的原則

　　“房產(chǎn)抵押標(biāo)是有抵押物的，對于這些做抵押的客戶，我們遵循的是‘物有所值’原則，在‘物有所值’的情況下，我們才會為借款人提供資金?！辈苤緜Α蹲C券日報》記者解釋道，“即便借款人的個人資質(zhì)非常好，是企業(yè)的法人或者股東，但是他的房子只值500萬元，他跟我借500萬元也是不會批的。這就是在遵循物有所值，我們首先要保證投資人資金的安全，而不是先去看借款人在做一件什么事情?！?

　　值得一提的是，借款人在平臺上能借到的金額是絕對低于房屋本身價值的。

　　據(jù)悉，和信在對房價進(jìn)行評估時，會通過一個聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)查詢該房屋近3個月的市場價格獲得最低價格，同時從兩家第三方房產(chǎn)中介處獲得該房屋可銷售的最低價格，取這3個最低價格數(shù)的平均值后，再在此基礎(chǔ)上“打個折”。

　　“這么做的原因首先是保證投資人資金的安全，同時對借款人也是一種約束。”曹志偉解釋道。

　　當(dāng)借款人房產(chǎn)的價值與借款金額相匹配后，下一步就會進(jìn)入抵押操作流程。據(jù)曹志偉介紹，其首先會在公證處做一個有效期限是2年的借款公證，然后再建立委托關(guān)系，包括委托抵押、解押、還款、買賣等環(huán)節(jié)。最后，在這些手續(xù)完成后，還需要去建委進(jìn)行抵押登記，也就是借款人把房產(chǎn)抵押給出借人。在經(jīng)過3-5個工作日后，和信可以憑借受理通知單去建委拿取房本和房屋他項權(quán)證。

　　“我們有了公證和房屋他項權(quán)證，就形成了一個完整的抵押關(guān)系和借貸關(guān)系，這也就意味著當(dāng)借款人在不能履行合同義務(wù)或者沒有能力履行合同義務(wù)時，和信可以不經(jīng)過借款人就把這個房屋進(jìn)行過戶，這也是保障投資人利益的方式。”曹志偉表示。

　　“實地調(diào)研”必不可少

　　幾乎在所有的P2P平臺，都有“老賴”的存在。對于逾期，和信也有自己的一套辦法。

　　“借款人在我們這兒押著物，而且我們前期做了借款公證、抵押登記，這個借款公證最低限度的作用就是強制執(zhí)行，不用再去起訴、開庭、宣判，一旦你不還錢馬上可以去向法院申請強制執(zhí)行。而且，逾期還款還有違約金、滯納金，這些都是在借款協(xié)議上規(guī)定的”。曹志偉說，比如客戶還不了錢了，催收部門就會建議他把房屋賣掉，一般情況下客戶都會配合。

　　“因為在房屋不賣掉的情況下，按照規(guī)定滯納金會逐日增長，但問題最終還是要解決，拖的時間越長，付出的成本就越高，借款人早解決把房賣掉的話還能留下一筆錢?！辈苤緜τ浾哌@樣說。

　　如此看來，在這樣的借貸關(guān)系下，即使借款人無法還款，但是當(dāng)平臺對抵押房產(chǎn)進(jìn)行處置后還是可以有效保證投資者的資金安全的。

　　不過為了進(jìn)一步降低風(fēng)險，平臺還會去了解借款人的借款用途，比如派經(jīng)驗豐富的人員去追蹤訪問、拍照取證來核實借款緣由及用處。此外，平臺也會對還款來源進(jìn)行考察，“比如一些流水賬、進(jìn)出貨單、銀行卡的來往記錄，還有庫存、店面經(jīng)營時長、營業(yè)執(zhí)照、上游相關(guān)合同等，這些東西都會有專業(yè)的人員來辨別真?zhèn)?，以及進(jìn)行必要的評估?！?

　　注重考察城市“經(jīng)濟(jì)支柱”

　　“另外，公司業(yè)務(wù)目前都在一線城市開展，比如北京、上海、廣州、深圳等，因為一線城市房價的抗壓性比較高?！辈苤緜ジ嬖V記者，和信去一個城市開展業(yè)務(wù)前期主要考察以下三點:一是人口，二是經(jīng)濟(jì)支柱，三是房價。

　　“為什么要把經(jīng)濟(jì)支柱放進(jìn)去?比如山西和鄂爾多斯，它們的經(jīng)濟(jì)支柱分別是煤和礦，一旦這兩個行業(yè)出現(xiàn)問題，那么全市甚至全省的經(jīng)濟(jì)支柱就有了問題，房價就有可能下跌。我們要去的是(產(chǎn)業(yè))發(fā)展比較均衡的地方，而不是某一個行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的城市，以此降低風(fēng)險?！?

　　在曹志偉看來，抵押房產(chǎn)的價格在短時間內(nèi)大幅下跌，是房產(chǎn)抵押對平臺帶來的風(fēng)險之一?！傲硪粋€更大的風(fēng)險就是地震，一地震就全沒了。所以風(fēng)險這個東西，就看人怎么去想?！彼χf道。

　　本版相關(guān)人士觀點僅供參考

　　投資者據(jù)此入市風(fēng)險自擔(dān)