本報記者 楊玉紅

　　人物簡介

　　尹伯成，1936年生，江蘇宜興人，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博導(dǎo)，中華外國經(jīng)濟學(xué)說研究會副會長，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任。

　　1956年考入復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系，1978年春，“文革”后研究生制度恢復(fù)，攻讀研究生。研究生畢業(yè)后留復(fù)旦經(jīng)濟系任教至今，歷任復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟系副主任、主任。

　　他長期從事經(jīng)濟學(xué)說史和西方經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)教學(xué)工作，著有《當(dāng)代西方學(xué)術(shù)思潮（經(jīng)濟）》《供給學(xué)派》《西方經(jīng)濟學(xué)簡明教程》《現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)習(xí)題指南》《西方經(jīng)濟學(xué)說史——從市場經(jīng)濟視角的考察》《中國社會保險制度改革》（合著）等十多部。

　　新聞背景

　　發(fā)行MBS的重大意義集中在盤活整個房地產(chǎn)市場的存量資金。銀行可以通過資產(chǎn)表外化騰挪出信貸空間，更好地支持實體經(jīng)濟。重啟MBS已滿一個月了，從目前情況看，房貸資產(chǎn)證券化對市場的吸引力并不大，對銀行、投資者的吸引力都不足。國內(nèi)實施、推廣房貸證券化，還需要不斷完善。

　　樓市成交低迷，銀行對房地產(chǎn)泡沫的顧慮加深、惜貸；部分購房者因為申請貸款不順，不得不推遲購房計劃，也導(dǎo)致樓市成交量下跌……今年以來，房地產(chǎn)與銀行信貸似乎陷入一個尷尬的局面。

　　9月底，央行發(fā)布了進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房貸證券化一時成為社會各界關(guān)注的熱點。對此，尹伯成表示，房貸證券化發(fā)展面臨一些困難，需要在制度、法規(guī)等方面進行完善。

　　什么是房貸證券化？

　　房貸證券化是什么？尹伯成做了一個形象的解釋，比如說，消費者向銀行申請了一筆100萬元的住房按揭貸款。銀行放貸后，每月只能收到一筆貸款利息。部分地區(qū)房貸實行基準(zhǔn)利率，還有些地區(qū)推出房貸實行基準(zhǔn)利率9折或85折。對于銀行來說，房貸打85折或者更低的利率，收益處于“虧本”的狀態(tài)。此外，房價一旦出現(xiàn)波動，少數(shù)購房者可能會“棄房斷供”，這也意味著銀行存在隱形的安全隱患——承擔(dān)違約壞賬風(fēng)險。

　　實施房貸證券化后，銀行放貸后，就將住房按揭貸款及其附屬擔(dān)保權(quán)益，以約定利率轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)。受托機構(gòu)可以以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，把這筆資產(chǎn)再打包成理財產(chǎn)品、保險產(chǎn)品或者信托產(chǎn)品，以一定的利率賣給投資者。如此操作，銀行可以把貸款本金提前收回，騰出了貸款額度，將自己承擔(dān)的隱形風(fēng)險轉(zhuǎn)移到證券市場，并每年可以獲得固定的息差（房貸利率－證券利率－發(fā)行費率）。銀行的風(fēng)險小了，推出的按揭貸款利率可能會有更大幅度的優(yōu)惠。

　　“這就是住房抵押貸款支持證券的理想模型，起源于美國華爾街的這款房產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，目的是增強房貸資產(chǎn)的流動性，以增加金融機構(gòu)對個人住房貸款的投放能力?！币裳a充道，對銀行來說，房貸證券化業(yè)務(wù)首先可以減少銀行負債，增加現(xiàn)金流；其次，在理論上可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，或者收取手續(xù)費、中介費；再者，還能夠降低銀行在個貸業(yè)務(wù)長期資產(chǎn)和短期負債的匹配難度。對購房者而言，銀行融資渠道的拓展和貸款規(guī)模的增大，能夠間接降低貸款者的申請難度，并可能獲得更多優(yōu)惠，降低貸款成本。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。據(jù)悉，房貸證券化業(yè)務(wù)目前已經(jīng)在交通銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行內(nèi)部開展調(diào)研，但尚未有具體的推出時間表。

　　房貸證券化面對諸多困難

　　早在2005年，央行就曾進行過MBS的試點。由于發(fā)跡于美國的MBS在2007年釀成次貸危機，并最終導(dǎo)致2008年的金融危機的發(fā)生，我國的MBS試點工作陷入停滯。除了次貸危機的影響外，銀行缺乏開展業(yè)務(wù)的動力也是MBS試點停滯的重要原因?！安蝗卞X”是缺乏動力的首要原因。房貸證券化在國內(nèi)曾經(jīng)試點發(fā)行過3筆，但由于中國金融市場不夠發(fā)達、利率尚未完全市場化等原因，導(dǎo)致房貸證券化產(chǎn)品交投并不活躍。資料顯示，2005年國內(nèi)個人住房按揭貸款余額為1.6萬億元，而同期銀行儲蓄資金比較充足；另外，個人房貸屬于收益穩(wěn)定且可觀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險并不大。

　　“房貸證券化實施或?qū)⑾萑搿犚姌翘蓓?，不見人下來’的尷尬局面。”尹伯成介紹道，目前，國內(nèi)實施房貸證券化，面臨諸多困難。首先，中國房貸首付比例并不低。美國購房實行“零首付”，房子可以全部申請按揭貸款，因此，對購房者來說，買房的門檻比較低，這也導(dǎo)致房貸易出現(xiàn)壞賬。和美國不同的是，在中國，購房者的首套住房需要首付房款的30%，購房第二套住房需要支付30%至70%的首付款。對于購房者來說，在申請住房按揭貸款前，已經(jīng)支付了一筆房款，因此，不會輕易“棄房斷供”。對銀行來說，這么多年來，國內(nèi)的房貸屬于比較優(yōu)質(zhì)的貸款，房貸的壞賬率發(fā)生低、存在的隱形風(fēng)險也比較小。

　　其次，對商業(yè)銀行來說，房貸利率相對較低，資金成本相對較高。在房貸的利率又不能太高，利率本身就比較單薄的情況下，銀行無法也切不出利益給受托機構(gòu)。因此，商業(yè)銀行對推廣房貸證券化并不積極。

　　最后，在房價一路上漲的情況下，房貸證券化會越來越好。然而，目前，國內(nèi)的樓市價格處于盤旋上漲的趨勢，或可能出現(xiàn)房價調(diào)整型下降的風(fēng)險，因此，推出房貸證券化，不能吸引投資者的興趣。如果消費者對房貸證券不感興趣、購買積極性不大，也會導(dǎo)致房貸證券化無法推廣。

　　提升吸引力需有基本框架

　　今年年初，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場進入周期性調(diào)整期。在目前的金融環(huán)境下，央行提出推廣MBS，備受各界關(guān)注。對此，尹伯成指出，國內(nèi)推廣MBS仍需要不斷完善。

　　首先，推廣房貸證券化需要一套制度保障。哪些房貸可以進行證券化？房貸證券化的風(fēng)險如何控制？房貸證券化如何運行？房貸證券化的推廣需要一套基本的框架、制度和法規(guī)。美國房貸證券化成為引發(fā)美國次貸危機的重要導(dǎo)火線。中國如何吸取美國的經(jīng)驗和教訓(xùn)，能夠結(jié)合中國國情的創(chuàng)新方式，仍需要不斷探索。

　　第二，有關(guān)部門要為推廣房貸證券化掃除路障，提升房貸證券的吸引力。目前，商業(yè)銀行對此不感興趣，本身風(fēng)險較小的貸款為何要轉(zhuǎn)移？投資者為何要購買房貸證券？

　　第三，是完善市場信用評級市場，幫助投資者判斷資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風(fēng)險，以助其科學(xué)地決策，避免一定的風(fēng)險。

　　最后，推廣房貸證券化，有關(guān)部門要加強對銀行的監(jiān)督和管理，還要加大對購房者的資格審查，降低房貸壞賬率，防范房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險。

　　個人觀點

　　我國樓市不會崩盤

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出路在哪里？尹伯成指出，房企出路是“以價換量”。只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。2009年年初到2013年年底，國內(nèi)房價平均上漲了50%左右。調(diào)整房價，加上減少開發(fā)，才會使供求矛盾逐步解決。估計這個過程要有一定時間。在這個過程中，房價走勢盡管會有區(qū)域性分化，但總體難言會上升。從供給看，大量保障性住房陸續(xù)建成，城郊土地開始流轉(zhuǎn)，地方政府逐步擺脫土地財政依賴；從需求看，房價高企抑制了消費性需求，房價走勢抑制了投資性需求，對未來房產(chǎn)稅的預(yù)期、反腐敗、人口老齡化等，這些因素都可能使目前的救市措施效果有限，難改樓市調(diào)整大趨勢。

　　然而，尹伯成堅定地表示，我國樓市不會崩盤，因為房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的物質(zhì)載體，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中有重要地位，居民對房地產(chǎn)還有很大需求，長期來我國銀行對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險實行了有效控制。

　　一線城市仍需“限購”

　　目前，國內(nèi)二、三線城市紛紛取消限購，只有北上廣深等幾個一線城市仍堅持執(zhí)行“限購”。對此，尹伯成表示，一線熱門城市暫時不能取消“限購”。一線城市一旦取消“限購”，房地產(chǎn)的投機力量就會立即反彈，房價可能會出現(xiàn)反彈。目前，國內(nèi)一線城市的房價是房地產(chǎn)企業(yè)的“燈塔”，對周邊城市的房價走勢有一定引領(lǐng)和示范作用。

　　一線熱門城市暫時執(zhí)行“限購”，不代表永遠不取消，尹伯成補充道，“限購”是一個暫時的短期內(nèi)的行為。