深圳毗鄰香港，在30多年的改革開(kāi)放過(guò)程中承接了很多來(lái)自香港的先進(jìn)做法和珍貴經(jīng)驗(yàn)。而在房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是土地使用權(quán)拍賣(mài)制度，還是物業(yè)管理以及樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的手段和商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)，很多都是來(lái)自河對(duì)岸的香港。

　　日前，南方日?qǐng)?bào)日?qǐng)?bào)專訪了戴德梁行華南及華西區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理程家龍，戴德梁行的前身是1993年成立的梁振英測(cè)量師行，作為最早進(jìn)入內(nèi)地開(kāi)展房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，戴德梁行為深圳引入了“寫(xiě)字樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”“開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌”等多項(xiàng)現(xiàn)在看來(lái)已成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)驗(yàn)。

　　面對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，程家龍表示，戴德梁行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)工業(yè)及物流地產(chǎn)等進(jìn)行研究，未來(lái)考慮這方面的業(yè)務(wù)拓展。此外，戴德梁行還專門(mén)設(shè)立了軌道交通等研究小組，希望將更多香港的經(jīng)驗(yàn)帶到內(nèi)地，“內(nèi)地的地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)和香港相比差距主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理上，未來(lái)這方面的水平應(yīng)該更加提高”。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 曲廣寧

　　戴德梁行為深圳物管引進(jìn)香港經(jīng)驗(yàn)

　　程家龍畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，獲工程測(cè)量學(xué)碩士學(xué)位，1993年，程家龍加入了剛剛在國(guó)內(nèi)起步的梁振英測(cè)量師行，也就是戴德梁行的前身。而如今，擔(dān)任戴德梁行華南及華西區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理的程家龍，全盤(pán)管理華南區(qū)及華西區(qū)各公司的運(yùn)營(yíng)，其中所涉及的眾多業(yè)務(wù)包括前期策劃咨詢顧問(wèn)、房地產(chǎn)投融資、銷(xiāo)售策劃及代理、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)與租賃代理、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及估價(jià)、建筑顧問(wèn)、物業(yè)管理等。除此之外，程家龍還是廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)委員會(huì)主任委員及深圳市規(guī)劃委員會(huì)委員。

　　“梁振英測(cè)量師行1993年就來(lái)到國(guó)內(nèi)發(fā)展，是首家外資國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司?！背碳引埥榻B說(shuō)，而梁振英測(cè)量師行很早就做了深圳的房地產(chǎn)摸底調(diào)查以及中心區(qū)發(fā)展等報(bào)告，深圳市政府就是拿著這個(gè)報(bào)告到香港尋找投資者來(lái)開(kāi)發(fā)深圳包括中心區(qū)在內(nèi)的一些片區(qū)的。那時(shí)的戴德梁行參與深圳包括深南大道和福田中心區(qū)的規(guī)劃，同時(shí)也把很多房地產(chǎn)領(lǐng)域的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)帶到深圳。

　　程家龍介紹，他所在的戴德梁行參與了如今深圳福田中心區(qū)多棟建筑的策劃、研究和物業(yè)管理等工作。比如新世界中心，作為深圳福田中心區(qū)標(biāo)志性的寫(xiě)字樓，戴德梁行從前期的研究到銷(xiāo)售策劃、銷(xiāo)售代理直至后期物業(yè)管理，為內(nèi)地房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)桿，這種影響不僅體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，還體現(xiàn)在整體規(guī)劃和平面上。而戴德梁行參與的安聯(lián)大廈的項(xiàng)目研究則為其增加了生態(tài)、環(huán)保綠色等內(nèi)容，并在建筑立面預(yù)留了一些可以種植植物、更為生態(tài)化的空間。除此之外的諾德中心、地鐵大廈等，戴德梁行都為其提供了前期研究策劃以及招商代理等服務(wù)。

　　“戴德梁行是一家跨國(guó)的機(jī)構(gòu)，通過(guò)我們的渠道、平臺(tái)和資源，很多跨國(guó)公司得以進(jìn)入深圳。”程家龍表示。此外，戴德梁行還為寫(xiě)字樓等樓宇的物業(yè)管理樹(shù)立了早期的標(biāo)準(zhǔn)，“戴德梁行最早參與了地王大廈的項(xiàng)目，除了引進(jìn)外資項(xiàng)目，幫助外資企業(yè)解決房地產(chǎn)問(wèn)題并促進(jìn)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展外，另一方面，在為地王大廈所做的五年物業(yè)管理期間，戴德梁行在深圳樓宇的物業(yè)管理服務(wù)層面樹(shù)立了一面旗幟?！背碳引堈f(shuō)道，甚至出現(xiàn)地王大廈物業(yè)管理的第一批員工被深圳很多寫(xiě)字樓物業(yè)主聘為物管高層的現(xiàn)象。1996年，戴德梁行首次為深圳的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理工作，提升了深圳該行業(yè)的服務(wù)水平，這些都對(duì)深圳房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了積極的作用。

　　“商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)有很好的投資機(jī)會(huì)”

　　此外，在商業(yè)管理、樓盤(pán)前期策劃和銷(xiāo)售方面，程家龍所在的戴德梁行也為深圳貢獻(xiàn)了眾多先進(jìn)理念和實(shí)施方案。其中，戴德梁行早期操作了深圳東門(mén)太陽(yáng)百貨的策劃，由于前期定位比較完整，其通過(guò)不同樓層的業(yè)態(tài)設(shè)置使1樓到4樓都得到了充分的利用，而不像周邊一些商場(chǎng)，只有單層利用率較高。直到現(xiàn)在，這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果都很好。

　　發(fā)展至今，戴德梁行在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為一家服務(wù)全面的房地產(chǎn)服務(wù)商，在深圳，其規(guī)模已達(dá)到同行間最高水平。通過(guò)引進(jìn)香港經(jīng)驗(yàn)，戴德梁行開(kāi)創(chuàng)了眾多先例，比如請(qǐng)電影明星拍攝樓盤(pán)廣告、實(shí)施開(kāi)盤(pán)先認(rèn)籌等，對(duì)于深圳新建商品房樓盤(pán)的移交策劃起到了帶頭的作用。

　　對(duì)于近些年宏觀經(jīng)濟(jì)以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)于整個(gè)行業(yè)的影響，程家龍也有著自己獨(dú)特的見(jiàn)解。他認(rèn)為，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)感受最明顯的就是住宅的銷(xiāo)售受限購(gòu)限貸的直接影響較大。但是在寫(xiě)字樓等商業(yè)樓宇方面，雖然境外投資者對(duì)于大宗物業(yè)的投資較5年前相比稍有減少，但是國(guó)內(nèi)的一些投資機(jī)構(gòu)卻比較活躍。兩相對(duì)比，戴德梁行的相關(guān)業(yè)務(wù)量不僅沒(méi)有受到大的影響，大中華區(qū)的業(yè)務(wù)還保持超過(guò)20%的增長(zhǎng)，這在當(dāng)前并不十分景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下是很不容易的。

　　對(duì)于未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，程家龍也暢談了他的看法：以前的房地產(chǎn)商做住宅項(xiàng)目比較多，而現(xiàn)在不局限于住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)變化的影響和制約太大，所以他們就會(huì)用一部分資金做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)主要包括三方面：商鋪、寫(xiě)字樓以及倉(cāng)庫(kù)物流廠房等工業(yè)物業(yè)，這些物業(yè)存在著很好的投資機(jī)會(huì)?！爸袊?guó)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展在這一方面很快，尤其現(xiàn)在講新型城市化發(fā)展，城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)要考慮住宅和城市的融合，所以很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注這一方面并且付諸行動(dòng)?！?/p>

　　“戴德梁行也已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)工業(yè)及物流地產(chǎn)等開(kāi)啟研究，未來(lái)這方面的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)一步拓展，不過(guò)歸根到底，市場(chǎng)才是核心，只要市場(chǎng)有這方面的需求，戴德梁行就會(huì)有這方面的服務(wù)?！?/p>

　　內(nèi)地地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理上存在差距

　　從去年開(kāi)始，戴德梁行專門(mén)做了一些地鐵方面的研究和策劃，這一塊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)還很少涉及，戴德梁行為什么做？對(duì)此，程家龍表示，戴德梁行以前在香港就跟香港地鐵合作，所以有這個(gè)基礎(chǔ)。在深圳，很多地鐵沿線也都是戴德梁行在做研究，比如說(shuō)3、4號(hào)線的沿線位置及地鐵項(xiàng)目空間研究，比如未來(lái)深圳最大的樞紐工程——前海地鐵樞紐的研究。另一方面，目前社會(huì)對(duì)地鐵項(xiàng)目研究的需求特別大，而戴德梁行做地鐵項(xiàng)目研究比較早，項(xiàng)目就做得比較多，于是在整個(gè)市場(chǎng)上就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　在這種背景下，戴德梁行專門(mén)設(shè)立了軌道交通研究小組。而現(xiàn)在除了地鐵項(xiàng)目，戴德梁行也涉及內(nèi)地的高鐵站周邊的一些研究，并統(tǒng)稱為軌道交通周邊研究，未來(lái)還將擴(kuò)大研究范圍，改叫交通節(jié)點(diǎn)研究，包括軌道交通，也包括航運(yùn)交通。

　　“目前，內(nèi)地的地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)和香港相比差距主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理上，未來(lái)這方面的水平應(yīng)該更加高。”程家龍表示，實(shí)際上國(guó)內(nèi)很多人還沒(méi)有理解運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)涵，商業(yè)剛開(kāi)始的營(yíng)銷(xiāo)策劃中品牌定位很重要，而后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)管理也很重要，因此其需要長(zhǎng)期地維持下去。

　　“深圳就有很多的項(xiàng)目剛開(kāi)始很好，但經(jīng)不住時(shí)間的考驗(yàn)。這就需要根據(jù)商業(yè)格局的變化調(diào)整業(yè)態(tài)。在地鐵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的研究方面，包括這個(gè)綜合體怎么去發(fā)展商業(yè)、怎么去建設(shè)寫(xiě)字樓和住宅，戴德梁行將會(huì)把自己的體會(huì)分享給內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商。”程家龍說(shuō)。

　　本版策劃：劉勇 曲廣寧