據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年中高端樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉咏?0%，較上半年增加了10個(gè)百分點(diǎn)

　　“今年開(kāi)盤(pán)的京西多個(gè)高端項(xiàng)目銷售額都將突破20億元大關(guān)?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，從已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的和年底前準(zhǔn)備入市的京西五大高端項(xiàng)目來(lái)看，預(yù)計(jì)銷售額將突破100億元。

　　“對(duì)于千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅來(lái)說(shuō)，20億元銷售總額意味著要銷售200套左右，這是一道門(mén)檻?！北本┤f(wàn)科副總經(jīng)理肖勁如是表示。況且，單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目，很難像剛需盤(pán)一樣快速去庫(kù)存。

　　值得注意的是，今年限價(jià)令放開(kāi)后，包括近期的首套房認(rèn)定新規(guī)等政策都釋放出放寬趨向，這提振了中高端改善性需求市場(chǎng)的信心，多家房企也趁機(jī)加推改善性產(chǎn)品，爭(zhēng)取年底在中高端項(xiàng)目上搶得現(xiàn)金，緩解銷售業(yè)績(jī)壓力。

　　五大高端盤(pán)銷售額將破百億元

　　據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，上述進(jìn)入“20億元俱樂(lè)部”的五大高端項(xiàng)目分別是保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、京投銀泰琨御府以及萬(wàn)柳書(shū)院。

　　值得注意的是，這五大高端項(xiàng)目都位處京西海淀區(qū)域內(nèi)，甚至有的項(xiàng)目80%以上的客戶基本都是集中在西北片區(qū)的。

　　從具體銷售金額來(lái)看，五礦·萬(wàn)科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位，目前銷售總額已經(jīng)接近20億元，而且10月底將加推樓王；保利·海德公園9月13日首期開(kāi)盤(pán)銷售25億元；華潤(rùn)萬(wàn)橡府7月19日首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)額即為15.9億元；京投銀泰琨御府銷售總額達(dá)到了24億元。

　　不過(guò)，萬(wàn)柳書(shū)院目前尚未開(kāi)盤(pán)?！叭f(wàn)柳書(shū)院預(yù)計(jì)年底前將開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目蓄客時(shí)間很長(zhǎng)，根據(jù)目前的蓄客情況來(lái)看，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后銷售額將沖到20億元?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露。

　　事實(shí)上，一般來(lái)說(shuō)，與剛需項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度相比，高端項(xiàng)目都是房企慢周轉(zhuǎn)、打品牌且提升利潤(rùn)的壓箱利器，但今年北京樓市開(kāi)盤(pán)的多個(gè)高端項(xiàng)目都選擇了快速周轉(zhuǎn)路線。

　　“定價(jià)接地氣是銷售速度加快的主要原因。”某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，今年以來(lái)，多個(gè)高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)定價(jià)都比此前預(yù)期的要低一些，“高呼聲下低價(jià)開(kāi)盤(pán)讓市場(chǎng)的接納度提高了不少”。

　　搶“政策紅利”加推中高端盤(pán)

　　值得一提的是，“政策紅利”給改善性需求市場(chǎng)帶來(lái)了喘息的機(jī)會(huì)。

　　“與剛需盤(pán)不同的是，今年北京限價(jià)令放寬后為中高端項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對(duì)改善型客群松綁信貸又定向釋放了購(gòu)房需求，為中高端項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)契機(jī)?！?亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，鑒于此，改善盤(pán)和高端盤(pán)才得以在下半年集中入市。

　　郭毅認(rèn)為，盡管近期無(wú)論是信貸政策還是房地產(chǎn)調(diào)控政策，都釋放出放寬趨向，在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，促使購(gòu)房者的心理預(yù)期開(kāi)始向好。

　　在這種市場(chǎng)預(yù)期下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年，中高端樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉咏?0%，較上半年增加10個(gè)百分點(diǎn)。

　　而“對(duì)名下有一套房且已結(jié)清房貸的家庭，再次購(gòu)房時(shí)認(rèn)定為首套房”的認(rèn)定新規(guī)落地后，相當(dāng)于把一個(gè)沒(méi)有融資能力的購(gòu)房者變成了有融資能力的客戶。

　　“對(duì)于曾經(jīng)貸過(guò)若干次款的高端客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的釋放?！比A潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人秦江向記者表示，這對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力影響非常大，很多高端客戶沒(méi)有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購(gòu)房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購(gòu)房需求，這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月13日-10月19日）北京商品住宅共成交2191套，成交面積為21.51萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房后，上周成交的純商品住宅套數(shù)環(huán)比大增74.4%。

　　不過(guò)，郭毅認(rèn)為，近期雖然刺激政策頻傳，但開(kāi)發(fā)商受制于庫(kù)存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)定價(jià)也普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，高性價(jià)比樓盤(pán)入市量增加，拉升了成交量。