今年前三季，南沙消化率只有

　　0.38

　　文/羊城晚報(bào)記者 張秀欽

　　大家都說(shuō)今年樓市成交慘淡，到底有多慘淡？

　　廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，廣州原十區(qū)一手住宅成交面積同比減少近三成。更嚴(yán)重的是，同期廣州住宅供應(yīng)量同比增加了184萬(wàn)平方米，導(dǎo)致消化率只有0.59。今年開(kāi)發(fā)商推售的住宅，只賣(mài)了不到六成，還有四成成為庫(kù)存。賣(mài)得最差的是南沙區(qū)，0.38的消化率說(shuō)明開(kāi)發(fā)商賣(mài)出的房子還不到推售量的四成。

　　慘淡歸慘淡，廣州今年前三個(gè)季度的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有隨成交量下跌，反而繼續(xù)上升了12%。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)

　　成交量：“金九”同比下跌近四成

　　對(duì)于傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的“金九”，開(kāi)發(fā)商寄予了很高的期望。9月份，廣州一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)140多萬(wàn)平方米，創(chuàng)下今年新高。不少開(kāi)發(fā)商期望在9月份沖量，以彌補(bǔ)此前銷(xiāo)售低迷所導(dǎo)致的資金缺口。

　　可惜，最后的成交量與開(kāi)發(fā)商的期望值相差甚遠(yuǎn)：原十區(qū)41.88萬(wàn)平方米的成交量和8月份相比幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，在今年的月度成交中只是處于中游位置，完全沒(méi)有顯示出“金九”的勢(shì)頭。與去年同期67.67萬(wàn)平方米的成交量相比，下跌幅度更近四成。

　　成交量同比大幅度下跌幾乎成了今年廣州一手住宅市場(chǎng)每個(gè)月的慣例，除了6月份和8月份外，其余月份的成交量均低于去年同期。因此，對(duì)于今年前三個(gè)季度近三成的跌幅，市場(chǎng)表現(xiàn)平靜。

　　奇怪的是，銷(xiāo)售的慘淡并沒(méi)有導(dǎo)致成交均價(jià)的下滑，同比反而上升了12個(gè)百分點(diǎn)，成交量和成交價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。在原十區(qū)房?jī)r(jià)中，前三個(gè)季度同比下降的只有黃埔、蘿崗，其余區(qū)域全部上升，說(shuō)明今年買(mǎi)房并沒(méi)有比去年容易，也說(shuō)明區(qū)域成交占比不同并非今年房?jī)r(jià)上升的最重要因素。

　　至于大家感覺(jué)房?jī)r(jià)下跌，更多是把當(dāng)下的房?jī)r(jià)和最高點(diǎn)時(shí)相比。如果與今年最高的3月份相比，9月份原十區(qū)房?jī)r(jià)倒是下跌了17%。自今年6月份后，廣州房?jī)r(jià)已出現(xiàn)“三連跌”。

　　消化率：前三季外區(qū)高于中心區(qū)

　　一般情況下，真正影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的是供求關(guān)系，而非成交量。廣州房?jī)r(jià)近10年的持續(xù)上漲，和住宅的供不應(yīng)求密切相關(guān)。

　　那么，今年前三個(gè)季度房?jī)r(jià)的上升是否也因?yàn)樽≌┎粦?yīng)求？

　　非也。今年前三個(gè)季度，廣州住宅處于明顯供過(guò)于求的狀態(tài)。廣州原十區(qū)一手住宅消化率僅為0.59，假如加上增城、從化，消化率略有提升，也不過(guò)是0.68，依然供過(guò)于求。其中，供過(guò)于求最嚴(yán)重的是南沙區(qū)，消化率只有0.38。略為令人意外的是越秀區(qū)，消化率竟然處于全市第二低位。至于黃埔、番禺兩區(qū)，因?yàn)槌俗≌€有天量公寓供應(yīng)，且消化情況一般，以至于市場(chǎng)認(rèn)為其供過(guò)于求情況嚴(yán)重。

　　還有一個(gè)意外情況是：中心區(qū)房子的消化率比不上外圍區(qū)域。市場(chǎng)普遍認(rèn)為即使市場(chǎng)不好，中心區(qū)的房子也不愁賣(mài)，但今年情況并非如此。今年前三個(gè)季度，中心六區(qū)（越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔）一手住宅消化率僅為0.63；外圍五區(qū)（花都、番禺、南沙、從化、增城）的消化率則達(dá)到0.7。外圍區(qū)域消化率高于中心區(qū)，最重要的原因在于增城，一方面其成交量為全市最大；另一方面其消化率又是全市最高（和海珠區(qū)并列），以一區(qū)之力扭轉(zhuǎn)了外圍區(qū)域消化率不佳的頹勢(shì)。

　　今年前三個(gè)季度

　　廣州各區(qū)一手住宅消化率概況

　　160140120100806040200

　　增城海珠從化荔灣天河番禺花都白云新黃埔越秀南沙

　　1.06

　　119.57

　　112.31

　　1.06

　　21.1

　　19.95

　　0.87

　　47.69

　　54.85

　　0.75

　　26.14

　　34.81

　　0.72

　　28.08

　　39.06

　　0.69

　　107.1

　　154.81

　　0.6

　　69.53

　　115.65

　　0.56

　　41.3

　　73.53

　　0.54

　　55.03

　　101.13

　　0.42

　　7.34

　　17.59

　　0.38

　　44.52

　　116.78

　　8007006005004003002001000

　　原十區(qū)全市

　　0.59

　　400.17

　　673.3

　　0.68

　　567.43

　　840.46

　　消化率

　　成交量

　?。ㄈf(wàn)平方米）

　　供應(yīng)量

　　（萬(wàn)平方米）

　　制圖/陳健怡整理/張秀欽數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局

　　關(guān)鍵數(shù)據(jù)

　　0.59

　　今年前三個(gè)季度，廣州原十區(qū)一手住宅消化率（成交量與供應(yīng)量之比）僅為0.59，供過(guò)于求現(xiàn)象突出。去年同期，廣州原十區(qū)的消化率為1.13，住宅供不應(yīng)求。

　　0.38

　　今年前三個(gè)季度，廣州全市住宅消化率最差的是南沙，只有0.38，今年南沙開(kāi)發(fā)商推售的住宅賣(mài)了不到四成。

　　-27%

　　今年前三個(gè)季度，廣州原十區(qū)一手住宅成交面積為400.17萬(wàn)平方米，比去年同期的552.97萬(wàn)平方米減少了27%。

　　12%

　　今年前三個(gè)季度，廣州原十區(qū)一手住宅成交均價(jià)為17952元/平方米，比去年同期的16006元/平方米上升了12%。