“2014年第三季度，長(zhǎng)沙商品住宅新增供應(yīng)量同比上漲2.8%，成交量同比下降35.8%；地價(jià)同比下降60%?！?1日，DTZ戴德梁行出品的2014年3季度長(zhǎng)沙樓市相關(guān)數(shù)據(jù)新鮮出爐。

　　戴德梁行長(zhǎng)沙分公司副總經(jīng)理文學(xué)指出，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可知，長(zhǎng)沙三季度商品住宅供應(yīng)量不減，但去化速度放緩，庫(kù)存攀升；雖然商品房市場(chǎng)供銷比整體走高，但土地市場(chǎng)降溫明顯。

　　長(zhǎng)沙商品房去化周期需16個(gè)月 岳麓區(qū)庫(kù)存位列第一

　　報(bào)告顯示，2014年1-8月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅月均供應(yīng)量達(dá)到102萬(wàn)平方米，大于近四年月均98萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，而月均成交量只錄得69萬(wàn)平方米，低于近四年月均86萬(wàn)平方米的成交量。

　　截至2014年8月，近三年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅庫(kù)存高達(dá)1367.3萬(wàn)平方米，按照近一年的去化速度計(jì)算，去化周期約達(dá)16個(gè)月，其中岳麓區(qū)庫(kù)存占比32%位列第一，望城區(qū)、雨花區(qū)和開福區(qū)均占比17%，并列第二，芙蓉區(qū)則只占4%，去庫(kù)存壓力最小。就庫(kù)存戶型來(lái)看，90平方米以上的中大戶型占比達(dá)到78%，而60平方米以下的戶型僅占6%。

　　文學(xué)認(rèn)為，三季度的松綁限購(gòu)以及其他“救市”措施的效果目前無(wú)法從數(shù)據(jù)上得到充分反映。從限購(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)沙以90平方米為界，限小不限大，解除之后，對(duì)90平方米以上中大戶型庫(kù)存占比78%的長(zhǎng)沙樓市影響相當(dāng)有限。

　　土地市場(chǎng)商業(yè)用地占比劇增高 新區(qū)出讓占比居首

　　戴德梁行的報(bào)告顯示，2014年第三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地出讓面積189.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)146%，成交金額38.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)95%。

　　從區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)占比52%，相比2014年上半年增長(zhǎng)40%，成為土地出讓最密集的區(qū)域；開福區(qū)占比16%，增長(zhǎng)1%；岳麓區(qū)占比20%，下跌11%；雨花區(qū)占比8%，下跌16%；芙蓉區(qū)占比2%，下跌13%；天心區(qū)占比2%。

　　從土地用途來(lái)看，工業(yè)用地和商業(yè)用地是出讓主流。第三季度工業(yè)、商業(yè)用地分別占比46%、32%，商業(yè)住宅、純住宅用地分別占比13%、5%。

　　“展望2014年10-11月的土地掛牌，商業(yè)用地占比仍將高達(dá)75%?！蔽膶W(xué)認(rèn)為，第四季度長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)難延回暖趨勢(shì)，商業(yè)用地仍將是市場(chǎng)供應(yīng)主流。

　　“2014年1-9月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地出讓宗數(shù)、出讓面積、成交金額分別同比下降17%、8%、47%。”文學(xué)說(shuō)，從這組數(shù)據(jù)可知，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)其實(shí)降溫明顯。土地市場(chǎng)降溫一方面表現(xiàn)在成交量下降，另一方面表現(xiàn)在溢價(jià)率下降，是近一年以來(lái)商品房市場(chǎng)供銷比走高在土地市場(chǎng)的反映。土地市場(chǎng)降溫的同時(shí)也伴隨著市場(chǎng)分化的加劇，大型品牌開發(fā)商在長(zhǎng)沙市場(chǎng)表現(xiàn)依然積極，如今年綠地集團(tuán)和珠江實(shí)業(yè)分別在溁灣鎮(zhèn)和洋湖垸拿地。

　　長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)存量81.9萬(wàn)方 空置率較低

　　截至2014年第三季度，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)存量81.9萬(wàn)㎡，集中在五一商圈和濱江新城，首層平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　“長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)商鋪的租金和空置率處于較低水平，但同時(shí)也存在分布過(guò)于集中，同質(zhì)化較嚴(yán)重問(wèn)題，在電子商務(wù)沖擊下，加速商鋪的升級(jí)換代是生存和發(fā)展的必然之路。”文學(xué)指出，盡管百貨和購(gòu)物中心都受制于其本身的設(shè)計(jì)和定位，以致出現(xiàn)不同的升級(jí)變革策略，但兩者均可通過(guò)提高餐飲丶體驗(yàn)性業(yè)態(tài)比例，加強(qiáng)線上線下融合丶開展特色活動(dòng)吸引消費(fèi)者等手段，積極變臉，迎接電商挑戰(zhàn)。

　　今年以來(lái)，從“取消限購(gòu)”，“房貸松綁”到“購(gòu)房補(bǔ)貼”，各種樓市政策頻出，但市場(chǎng)依舊不溫不火?！胺潘上拶J和限購(gòu)，對(duì)提振市場(chǎng)信心方面具有一定的作用，可以刺激部分市場(chǎng)需求的提前釋放，但很難扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙樓市的供需態(tài)勢(shì)?！蔽膶W(xué)坦言，今年第三季度松綁限貸和限購(gòu)是基于2014年前兩個(gè)季度房地產(chǎn)下行的市場(chǎng)行情做出的政策反映，預(yù)計(jì)具體細(xì)則需等到第四季度方可落實(shí)，政策的市場(chǎng)效果才可初步呈現(xiàn)。

　　三季度的最后一天，央行松綁限貸。文學(xué)預(yù)測(cè)，松綁限貸利于改善性需求的釋放和市場(chǎng)中大戶型項(xiàng)目的消化，由于改善性需求的驅(qū)動(dòng)可能提升二手房市場(chǎng)的活躍，而較高的長(zhǎng)沙住房自擁率、因房產(chǎn)稅預(yù)期而投資性需求受挫等多重因素，市場(chǎng)逆襲困難。