二手買賣淡靜業(yè)主轉(zhuǎn)售為租 租盤增加

　　高端租客轉(zhuǎn)移令部分老盤租賃需求下降

　　一年租約快要到期，李先生在錦城花園的老租客卻表示不再續(xù)租了。李先生重新放盤的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上的“行價(jià)”竟然比去年略有下降。

　　最近一年，除了越秀和荔灣區(qū)，廣州市住宅平均租金回報(bào)率是進(jìn)一步下跌的。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這一現(xiàn)象或許會(huì)持續(xù)到明年春節(jié)后才有所改變。

　　文、表/記者林琳

　　今年1~9月，錦城花園的平均租價(jià)為65.4元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月略微下降，同比下跌4.7%；東風(fēng)廣場(chǎng)平均租金同比下跌2.9%。

　　“東風(fēng)東板塊個(gè)別樓盤的平均租金確實(shí)出現(xiàn)下跌?！笔袌?chǎng)人士表示，由于二手買賣市場(chǎng)淡靜，部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，增加出租房源，令租價(jià)無(wú)法上漲，個(gè)別板塊甚至不升反降，預(yù)測(cè)這種情況要到明年春節(jié)后才能有所改變。

　　二手業(yè)主轉(zhuǎn)售為租

　　記者從滿堂紅新發(fā)布的報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，東風(fēng)東板塊的部分樓盤租金變化出現(xiàn)“異?！?。

　　以兩個(gè)典型樓盤錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)為例，今年1~9月的租金價(jià)格分別為65.4元／平方米／月和61.34元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月和63.15元／平方米／月均出現(xiàn)下跌，租金回報(bào)率也均跌破2%，分別為1.8%和1.6%。

　　不過(guò)，有中介人士解釋，租金回報(bào)率跌是普遍現(xiàn)象，跟樓價(jià)上漲有一定關(guān)系，比如兩個(gè)樓盤今年1~9月的均價(jià)分別為44107元／平方米和45451元／平方米，而去年同期分別為38765元／平方米和38212元／平方米。

　　正因?yàn)槭蹆r(jià)水漲船高，而買賣交易淡靜，所以不少業(yè)主寧愿接受略低于預(yù)期的租金也要轉(zhuǎn)售為租。一個(gè)舊城區(qū)的中介銷售人員透露，近期部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致待出租的房源數(shù)量大增，也使房屋租金無(wú)法明顯上升。

　　“實(shí)際上，如果僅以整個(gè)板塊來(lái)看，錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)所在的東風(fēng)東板塊，今年前三季度的板塊租金還是比去年同期要上升的，今年的數(shù)值是58.8元/平方米，同比上升7.5%?！?但滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰發(fā)現(xiàn)，上述兩個(gè)樓盤因過(guò)去幾年的平均租金偏高，今年出現(xiàn)了租金回落。

　　據(jù)他觀察，這兩個(gè)盤以往一直都以外籍客戶和本地大型國(guó)企的高管作為租賃客戶群體的主力，但今年經(jīng)濟(jì)明顯變差，很多外籍客戶減少了自己的租房預(yù)算，導(dǎo)致客戶群體縮窄，業(yè)主被迫降價(jià)出租。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：租賃習(xí)慣變化影響租價(jià)走向

　　“最近一年，廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動(dòng)，出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%（按滿12個(gè)月滿租計(jì)算），比2013年同期下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)?！敝芊宄槿?013、2014年前三季度在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的21個(gè)樓盤或社區(qū)作為監(jiān)測(cè)對(duì)象，發(fā)現(xiàn)今年前三季度出租回報(bào)率出現(xiàn)同比下跌的有13個(gè)，持平的有6個(gè)，上升的僅越秀和荔灣2個(gè)。

　　天河的租賃價(jià)格微漲，租金回報(bào)率與去年同期接近。一名天河北的業(yè)主告訴記者，他早幾年把高樓層的物業(yè)以50多萬(wàn)元出售，加價(jià)買回同棟樓宇的中層單位，目前同類型物業(yè)放盤價(jià)近230萬(wàn)元，租金達(dá)4300元／月，但還是不劃算：“連定存的收益都不能比?！?/p>

　　與此同時(shí)，番禺租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)上調(diào)。以華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)花園、祈福新村為例，租價(jià)均出現(xiàn)數(shù)元的增長(zhǎng)，但回報(bào)率無(wú)變化。

　　“番禺今年二手樓價(jià)下跌，租金反而平穩(wěn)，回報(bào)率可以保證?！敝芊宸治?，廣州的住宅租賃客戶群中，將近九成屬于非廣州籍人士，多數(shù)租客從2013年年初開(kāi)始逐步向次中心或郊區(qū)板塊轉(zhuǎn)移，令對(duì)應(yīng)板塊的租賃需求處于穩(wěn)中帶升的局面，其出租回報(bào)率也得到保證。

　　“個(gè)別中心城區(qū)的傳統(tǒng)大盤物業(yè)隨著樓齡的增長(zhǎng)及租客喜好的轉(zhuǎn)變，原來(lái)相對(duì)較高的租金水平難有足夠的客戶支撐，要么增幅減緩，要么像錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)等出現(xiàn)租金回落，出租回報(bào)率也隨之回調(diào)?！彼A(yù)計(jì)，這一現(xiàn)象或許會(huì)持續(xù)到明年春節(jié)后才有所改變。