主持人語(yǔ)

　　90后可以不買房，但是90后不能不消費(fèi)。近日，尼爾森公司的報(bào)告說，出生在1985年到1995年間的“泛90后”一代年輕人，有望于2020年成長(zhǎng)為中國(guó)的主流消費(fèi)人群。

　　這個(gè)群體在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代成長(zhǎng)，熱愛網(wǎng)購(gòu)，求新求變求體驗(yàn)。這也讓實(shí)體店商家絞盡腦汁，于是乎，線上與線下融合以及增強(qiáng)體驗(yàn)式商業(yè)成了商業(yè)地產(chǎn)的熱門詞匯。

　　在這個(gè)商業(yè)綜合體遍地開花的時(shí)代，叢林法則時(shí)時(shí)發(fā)酵。誰(shuí)有足夠的資本以長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，誰(shuí)有以一敵百的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，誰(shuí)能應(yīng)對(duì)快速變化的商業(yè)市場(chǎng)，誰(shuí)就是最后的贏家。

　　本期城市沙龍，6位來自商業(yè)機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的專家對(duì)“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)密碼”抽絲剝繭，以為讀者提供客觀、真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)圖景。

　　1 綜合體的未來還是在線下

　　主持人：有人說，王健林的對(duì)手是馬云。在后電商時(shí)代，新建的商業(yè)綜合體紛紛融入體驗(yàn)式商業(yè)，并打通線上、線下，如何找到一個(gè)適合的、可持續(xù)發(fā)展的模式？

　　郭冠軍（上海鑒略地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，脫離電商或體驗(yàn)式的商業(yè)體，都活不下去。所以，長(zhǎng)沙還是有很多機(jī)會(huì)的，它與一線城市相比，用不著趕過去落后的部分，而是直接走線上、線下結(jié)合的商業(yè)。但O2O興起之后，基礎(chǔ)仍是線下。

　　文學(xué)（戴德梁行長(zhǎng)沙公司副總經(jīng)理）：人的消費(fèi)實(shí)際上分為很多層面，像洋蔥最外面那一層皮是基本生活類消費(fèi)，越往里面走，它的消費(fèi)就更加追求服務(wù)匹配性、人的體驗(yàn)性。電商最能解決的是最外層的需求。

　　“大數(shù)據(jù)時(shí)代”的說法比較流行，它包括獲取數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)（利用數(shù)據(jù)進(jìn)行行為分析），及使用分析成果作營(yíng)銷推廣等三個(gè)過程。但現(xiàn)在數(shù)據(jù)獲取都存在一定困難。這取決于商業(yè)綜合體開發(fā)商和品牌商之間是不是有長(zhǎng)期信賴的關(guān)系，品牌商不會(huì)貿(mào)然把自己核心客戶群的信息拿出來跟開發(fā)商分享。 其次目前國(guó)內(nèi)還缺乏在分析數(shù)據(jù)層面上做得比較成熟的公司。

　　王春輝（九洲遠(yuǎn)景（上海）投資管理有限公司中南區(qū)總經(jīng)理）：今年，商家不再談電商色變。自去年“雙11”之后，實(shí)體店運(yùn)營(yíng)商們的腰桿都硬起來了。因?yàn)槭状尉W(wǎng)上銷售過億元的品牌，主要以小米、香港綾致旗下的幾大快時(shí)尚服裝品牌為主，釋放了以學(xué)生群體為代表的“屌絲一族”客群未來幾個(gè)月的購(gòu)買力。

　　廣州正佳廣場(chǎng)去年以62億元銷售額在零售商業(yè)單店中排全國(guó)第二，它跟美團(tuán)網(wǎng)、唯品會(huì)等合作，但這不是創(chuàng)新。真正解決本質(zhì)問題的還是線下渠道，購(gòu)物中心無外乎是提供吃喝玩樂購(gòu)。

　　2 一如燃燒的爐火，中間溫度越高越有力度

　　主持人：長(zhǎng)沙的新區(qū)涌現(xiàn)很多大體量的商業(yè)綜合體，怎么看待這一現(xiàn)象？

　　周刃荒（湖南中大設(shè)計(jì)院有限公司總建筑師、總規(guī)劃師）：城市綜合體和城市的立交橋、高架路，本來是用來治城市病的。藥本來是治病的，但藥也有副作用。立交橋、高架路的建設(shè)，解決了交通的問題 ，但周邊的商業(yè)生意就差了。為了解決交通問題，商業(yè)就要受一點(diǎn)損失，這就是副作用。

　　現(xiàn)在把治病的藥變成了一種“良藥”，還沒病就先治病。

　　我們?yōu)槭裁唇ǔ鞘芯C合體？因?yàn)槔铣菂^(qū)建筑多，人口密度就大，要進(jìn)行治理改造，就只有把地充分利用起來，將工作、居住、生活、娛樂、購(gòu)物等功能放在一起，就形成了相對(duì)集中高密度的城市綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”，也是地標(biāo)式的城市建筑。

　　我不太主張?jiān)谛鲁菂^(qū)過早做過大的城市綜合體。新區(qū)做綜合體需要時(shí)間和耐心，它的形成需要一個(gè)過程。

　　郭冠軍：商業(yè)的主流應(yīng)該是市中心，只有市中心才是城市的主流文化，做商業(yè)就要做主流文化，要玩人氣。

　　現(xiàn)在長(zhǎng)沙市中心大型商業(yè)基本是空白，我們就往新的區(qū)域快速發(fā)展概念性的商業(yè)了。一開始往外跑，長(zhǎng)沙反而沒有前途。一是招不來最好的商業(yè)；二是最有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)商不會(huì)進(jìn)來。做商業(yè)就是做燃燒的爐火，只有中間的溫度越高才越有力度，如果是一堆小柴火就沒有大的意義了。長(zhǎng)沙標(biāo)桿型商業(yè)的前景還非常廣闊。

　　長(zhǎng)沙真正有影響力的，能夠塑造長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)格局的綜合體，將來一定在市中心。

　　3 有規(guī)模的商業(yè)綜合體，就有張力、活力和動(dòng)力

　　楊建覺（長(zhǎng)沙創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：商業(yè)綜合體的成功及模式回避不了以下三點(diǎn)：區(qū)位與地段優(yōu)先、規(guī)模及功能多元化優(yōu)先、超級(jí)個(gè)性與魅力優(yōu)先。

　　商業(yè)沒有風(fēng)險(xiǎn)，就不叫商業(yè)。當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有混沌和矛盾，看不懂的地方也太多，但是急劇變遷的城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)亦孕育大機(jī)會(huì)與高回報(bào)。

　　以為地段就是一切，其實(shí)不然；無論如何，長(zhǎng)沙的萬達(dá)廣場(chǎng)、德思勤城市廣場(chǎng)是商業(yè)綜合體的象征，因?yàn)樗鼈冊(cè)谠斐?。有?guī)模的商業(yè)綜合體，就有張力、活力和動(dòng)力。

　　用規(guī)模取勝，難于抗拒；用地段取勝，難于抗拒；用“玩花牌”取勝，難于抗拒。這三點(diǎn)，拼的是人心、人性和人情。

　　4 沒有哪一種定位或業(yè)態(tài)組合天下無敵

　　主持人：相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更復(fù)雜。不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型過來的，這其中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　陳厚橋（高力國(guó)際研究與咨詢部華南區(qū)董事）：在快速變化的現(xiàn)在，任何一種定位或業(yè)態(tài)組合都不是無敵的，要建立一種快速反應(yīng)機(jī)制，隨時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)的變化，調(diào)整商業(yè)的業(yè)態(tài)組合。要實(shí)時(shí)地監(jiān)測(cè)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的變化，定位要有前瞻性，才能保持領(lǐng)先。

　　文學(xué)：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展才10至15年時(shí)間，很多地產(chǎn)商的感覺是拿到面粉全做成面包，賣完了再去買更多的面粉做面包，沒有沉淀。遇到需要做商業(yè)地產(chǎn)，需要沉淀了，手頭上的優(yōu)質(zhì)物業(yè)不夠多。

　　其次，不能在短時(shí)間內(nèi)招募、培養(yǎng)一個(gè)成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)非常成功的恒隆，其負(fù)責(zé)人過去曾公開地講，在中國(guó)市場(chǎng)上能夠做好商業(yè)地產(chǎn)的也不超過5家。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，目前做得好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商同樣不多。

　　5 商業(yè)要打持久戰(zhàn)

　　一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)就可能“全盤皆輸”

　　主持人：這么說來，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，都是要交學(xué)費(fèi)的。那么，怎么規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)？

　　陳厚橋：要規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，要從以下幾點(diǎn)入手：調(diào)整好心態(tài)，商業(yè)需要打持久戰(zhàn)；商業(yè)不同于住宅，不要將住宅的做法套用到商業(yè)；要組建和培養(yǎng)好專門的商業(yè)團(tuán)隊(duì)；要整合資源，團(tuán)結(jié)利用外部專業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)。

　　王春輝：中國(guó)的商業(yè)發(fā)展確實(shí)很快，還需要經(jīng)歷一個(gè)陣痛期。在市場(chǎng)上能夠見到的品牌就是這么幾千家，這個(gè)店在賣耐克，旁邊也在賣耐克。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，大家都在尋求差異化，我個(gè)人反對(duì)為了差異化而差異化，品類上的差異化對(duì)零售商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的要求比較高。建筑風(fēng)格差異化相對(duì)空間更大。

　　楊建覺：成功的商業(yè)地標(biāo)需要一流的商業(yè)策劃師、建筑師和營(yíng)銷師全程參與，但是，也要小心被這些人“綁架”而導(dǎo)致商業(yè)的不成功，這樣的案例不勝枚舉。老板或操盤手天才的生意直覺和商業(yè)悟性，應(yīng)該貫穿從建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、品牌設(shè)計(jì)、傳播設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)、管理設(shè)計(jì)等系列決策過程，一個(gè)環(huán)節(jié)成功不代表總體成功，一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)就可能“全盤皆輸”。

　　6 “細(xì)節(jié)的驚艷”決定一切

　　主持人：長(zhǎng)沙首次評(píng)選十大最期待新商業(yè)地標(biāo)的活動(dòng)持續(xù)兩個(gè)月，符合最期待“新商業(yè)地標(biāo)”的綜合體應(yīng)具備哪些特點(diǎn)？

　　陳厚橋：商業(yè)地標(biāo)應(yīng)該有可以讓人長(zhǎng)期記憶的象征性的建筑；內(nèi)外空間設(shè)計(jì)科學(xué)；應(yīng)具備后續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力；有豐富內(nèi)涵（如文化、生態(tài)、低碳的智慧城市等）；認(rèn)同度高等。

　　王春輝：說到商業(yè)地標(biāo)，“高、大、特、全”四方面，起碼要占一兩個(gè)，要么是高度最高，或體量最大，要么是業(yè)態(tài)最全。

　　楊建覺：長(zhǎng)沙的新商業(yè)地標(biāo)，應(yīng)該具備以下優(yōu)勢(shì)：城市的均好性和區(qū)位的代表性，即大長(zhǎng)沙的消費(fèi)不可能再扎堆五一廣場(chǎng)及周邊地段，城南、城中、城北、城西均在呼喚有規(guī)模、有創(chuàng)意、有多樣化生活場(chǎng)景、用高科技手段來做生意的“商業(yè)地標(biāo)”。我以為，地段、規(guī)模和多樣化手段是構(gòu)成商業(yè)成功的三要素。

　　既無規(guī)模、又無地段優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)，要有驚世駭俗、石破天驚的“商業(yè)地標(biāo)”表現(xiàn)，重要的是吸引80后、90后乃至00后的消費(fèi)者。能做到這一點(diǎn)，步步高·梅溪新天地有示范的價(jià)值、傳播的價(jià)值，當(dāng)然它能否成功，我以為，“細(xì)節(jié)的驚艷”決定一切。

　　主持人：潘昭暉

　　文字整理：張芳圓

　　攝影：余劭劼 王志偉

　　立體傳播：星辰在線、長(zhǎng)沙團(tuán)房、長(zhǎng)沙房產(chǎn)網(wǎng)、掌上長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙晚報(bào)廣廈周刊官方微博、長(zhǎng)沙晚報(bào)廣廈周刊官方微信