樓市快評

　　龔名揚(yáng)

　　10月14日，東莞市清溪鎮(zhèn)在投資發(fā)展推介會上表示，近期將推出一批居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、三舊改造、都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等發(fā)展項(xiàng)目一共8宗地塊，總面積達(dá)146.8萬平方米，面向社會廣泛招商。

　　據(jù)了解，在8宗地塊中，商業(yè)、商住和居住用地有5宗，總面積達(dá)44.66萬平方米。其中，清溪河?xùn)|側(cè)重河村地塊、北環(huán)路鐵松路段地塊、清溪鎮(zhèn)青湖工業(yè)園河邊地塊共約38萬平方米用作二類居住用地；香芒東路旁地塊共約3.16萬平方米用作商業(yè)用地；商業(yè)街延長線東側(cè)共約3.5萬平方米用作商住用地。

　　今年早些時候受房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整影響，東莞的土地成交疲軟，尤其是商住、商服地的成交屈指可數(shù)。不過，近兩個月來，無論是東莞的政策還是更高層面的國家政策，在保障居民合理住房需求的前提下，客觀上對房地產(chǎn)市場起到了積極的推進(jìn)作用。

　　目前，在東莞市國土資源交易網(wǎng)上，清溪鎮(zhèn)香芒東路地塊正在公告，這是繼兩個月前黃江鎮(zhèn)的商住商服地塊成交后，又一宗進(jìn)入土地市場的商服用地。可以說，目前的土地市場應(yīng)是處于復(fù)蘇階段，清溪鎮(zhèn)的5宗商住商服用地的成交情況，無疑將反映開發(fā)商對市場前景的預(yù)期。

　　對于清溪鎮(zhèn)來說，房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)城市功能升級的正常環(huán)節(jié)。清溪鎮(zhèn)的十二五規(guī)劃中提出要適量發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)打造若干個具有標(biāo)志性意義的商業(yè)建筑，同時引進(jìn)一線房企開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目以適應(yīng)深莞惠一體化下的居住需求。

　　可以說，在目前臨深片區(qū)成交火熱的情況下，清溪鎮(zhèn)有自己的優(yōu)勢。根據(jù)東莞中原研究部提供的數(shù)據(jù)，與臨深片區(qū)各鎮(zhèn)區(qū)土地拍賣價(jià)格相比，清溪土地成本方面有著較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，2012年以來片區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成交樓面地價(jià)中，塘廈、鳳崗及黃江樓面地價(jià)每平方米均超過了3000元，而清溪則仍低于每平方米2000元。

　　位于東莞市東南部的清溪鎮(zhèn)與深圳、惠州兩市接壤，作為深莞惠一體化發(fā)展的先行區(qū)域，處于三個城市的幾何中心。近年來，清溪鎮(zhèn)的生產(chǎn)總值不斷提高，2013年達(dá)到172億元，僅次于寮步和大朗，排名東莞各鎮(zhèn)街的中上游。而且，隨著近年來對重大項(xiàng)目招商引資工作的推進(jìn)，鎮(zhèn)內(nèi)外公路網(wǎng)、高速網(wǎng)、輕軌和城際軌道的建設(shè)逐步完善，處于房地產(chǎn)價(jià)格洼地的清溪鎮(zhèn)，對于深圳和惠州外溢客源的吸引力將會逐步呈現(xiàn)。

　　就目前的情況來看，和其他臨深片區(qū)的東莞鎮(zhèn)區(qū)來相比，清溪鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場發(fā)展是滯后的：在售項(xiàng)目數(shù)較少，且均處于無后續(xù)供應(yīng)的狀態(tài)，產(chǎn)品可選擇性較低。但筆者認(rèn)為清溪鎮(zhèn)依然有后發(fā)先至的機(jī)會，這主要得益于清溪鎮(zhèn)充足的土地資源以及得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，清溪鎮(zhèn)的轄下面積140平方公里，位居?xùn)|莞第二，而且后備土地資源充足。歷年批次土地5800多畝，至今未建設(shè)使用的還有2000畝，雖然最近兩年國土部門收緊了商業(yè)地塊的新增用地指標(biāo)，但清溪鎮(zhèn)的“三舊”改造可供用地尚有14000多畝，而且這些地塊大部分集中于行政中心居住組團(tuán)，有連片開發(fā)的可能性。

　　而且，和臨深片區(qū)的其他鎮(zhèn)區(qū)相比，清溪鎮(zhèn)的自然環(huán)境得天獨(dú)厚，67%的綠化覆蓋率無出其右。與此同時，清溪鎮(zhèn)曾獲評“中國最美小鎮(zhèn)”，形成了以清溪森林公園、山水天地森林公園、清溪生態(tài)農(nóng)業(yè)園等為核心的生態(tài)綠色屏障，還有五大水庫，優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境對于中高端購房者的吸引力不言而喻，因此筆者認(rèn)為清溪鎮(zhèn)未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)該更多地打造以自然生活為主題的高端項(xiàng)目。

　　需要注意的是，清溪目前的房地產(chǎn)市場依然是以本土品牌為主導(dǎo)，而且大多數(shù)體量較小，截至去年保利拍下清溪一宗地塊，清溪鎮(zhèn)才首次有國內(nèi)一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。對于清溪這樣的需要吸引周邊城市客源的后發(fā)市場來說，一線開發(fā)商的進(jìn)駐能夠提升區(qū)域置業(yè)形象，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場起到積極的推動作用。