◎京華時報記者馬文婷

　　最近一段時間，市場上最受關(guān)注的話題莫過于房貸。十一前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，明確表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時，通知強調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30％，利率下限為基準利率的0.7倍。

　　無論是對首套房認定標準的放松，還是對于房貸利率優(yōu)惠的強調(diào)，都向市場釋放了強烈的信號，并有可能對樓市形成明顯刺激。

　　今年以來，中國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場始終處于寒冬中，尤其是在二三線城市，房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)讓地方政府坐不住了。從4月廣西南寧限購放開以來，在央行和銀監(jiān)會出臺政策之前，已有42個城市放松了限購，然而市場環(huán)境仍然沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價水平顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環(huán)比上漲、溫州房價環(huán)比持平以外，其他68個城市房價環(huán)比仍在下滑。

　　相比較限購放松而言，限貸的放松一直被認為是促進房地產(chǎn)市場回暖的有效因素，但從目前來看，央行及銀監(jiān)會放松限貸，對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到了明顯的積極作用，但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

　　一些銀行的工作人員坦言，9折可能就是房貸利率優(yōu)惠的最高水平了，7折就基本不可能了。事實上，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，當前5年以上貸款的基準利率是6.55%，7折之后只有4.585%，而銀行5年期定存利率是4.75%，多數(shù)銀行還在此基礎(chǔ)上上浮10%，也就是5.225%，顯然是倒掛的，對于銀行來說無法實現(xiàn)存貸利差，因此7折利率幾乎是不可能出現(xiàn)的。

　　即便是8.5折房貸利率優(yōu)惠，對于銀行來說也幾乎不掙錢，因此銀行即便承諾能夠?qū)崿F(xiàn)9折或者9.5折優(yōu)惠，也都會考慮綜合收益，例如一些銀行會要求客戶在貸款的同時購買一些保險產(chǎn)品，或者是存入一定金額的存款，或者是成為該行其他業(yè)務(wù)的用戶，銀行可以從這些客戶身上獲得一定的其他收益來彌補貸款收益的損失，但是這些客戶多半也都是鳳毛麟角。

　　從某種意義上說，央行和銀監(jiān)會的房貸新政未必是希望市場能夠出現(xiàn)特別低的貸款利率，而是在改革攻堅期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，避免硬著陸風(fēng)險。因此，對于當前房貸政策的理解應(yīng)當理性科學(xué)，并不應(yīng)當理解為全面放松，而是穩(wěn)增長的前提下結(jié)構(gòu)性調(diào)整。