8月8日，福建出臺房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺了相關(guān)政策，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。但監(jiān)管部門和各地政府的喊話效果并不理想，銀行對于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

　　北京地區(qū)雖有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。此外，還對購房者提出了一些附加要求。在一些二三線城市，首套房房貸利率不僅沒有優(yōu)惠，還要上浮10%。

　　在房地產(chǎn)市場風(fēng)險加劇、自身經(jīng)營壓力加大的情況下，銀行更多考慮風(fēng)險控制、商業(yè)利益。房貸增速放緩，部分銀行停貸，個人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長。可以說，銀行信貸造就了當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場，但這一輪樓市調(diào)整中，銀行為何紛紛舍房地產(chǎn)而去？ 新京報記者 蘇曼麗

　　地方政府頻繁喊話銀行放松

　　8月8日，福建出臺房地產(chǎn)救市政策，其中提到，各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。

　　四川對銀行發(fā)放房貸進(jìn)行財政補(bǔ)貼、紹興的二套房首付比例不低于40%。在銀行內(nèi)部來看，這些政策有些“奇怪”，甚至是“可笑”。

　　“紹興的二套房首付比例下降就有些可笑，首付比例是國務(wù)院的政策，地方政府是否可以擅自更改？銀行能否按此政策執(zhí)行？目前我們還沒有接到政府部門的通知，房貸政策是否變化最終以總部的通知為準(zhǔn)。”江浙地區(qū)一位銀行人士說。

　　另一位銀行人士也表示，限貸是否放松是央行和銀監(jiān)會的事情，通常地方不能干預(yù)。至于銀行會否配合各地政府的相關(guān)要求，還是要看監(jiān)管部門的表態(tài)，銀行不會輕易配合。

　　目前來看，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動跡象。

　　現(xiàn)實(shí)很骨感 房貸未見松動

　　5月份，央行也曾召集銀行負(fù)責(zé)人要求對首套房房貸進(jìn)行傾斜，但3個月已過，并未出現(xiàn)此前各界預(yù)期的明顯松動，個別城市房貸政策不松反緊，房地產(chǎn)市場整體仍處于低位狀態(tài)。

　　記者了解到，在北京地區(qū)雖然有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。中信銀行為合作的二手房產(chǎn)中介提供9折利率優(yōu)惠；匯豐銀行的政策是如果貸款客戶供職于世界500強(qiáng)、上市公司或者是公務(wù)員、事業(yè)單位職工，可以被匯豐銀行認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶，可以最低9.4折；農(nóng)業(yè)銀行對優(yōu)質(zhì)客戶最多打9.5折。除此之外，很難再找到能優(yōu)惠的銀行。

　　不僅如此，有的銀行還提高了要求。

　　一位房屋中介表示，近期銀行在提供首套房貸利率優(yōu)惠方面，除了對購房者資質(zhì)要求較高外，還對購房者提出了一些附加要求。如個別銀行要求存入一定金額作為保證金，個別銀行要求貸款達(dá)到一定額度才能提供優(yōu)惠，部分外資銀行對于購房者所購買房屋總價、房齡等條件有要求，個別銀行甚至要求購買其一定數(shù)量金融產(chǎn)品才能夠提供利率優(yōu)惠。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，國內(nèi)銀行從房產(chǎn)抵押到最終放款一般至少需要45天，而此前多為30天內(nèi)。剛剛獲得銀行貸款的陳先生表示，銀行原本承諾一周之內(nèi)放款，但最終等待了近兩個月時間。

　　鏈家地產(chǎn)研究部張旭稱，上海、杭州等個別城市在貸款額度和放款時間方面略有好轉(zhuǎn)，而大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴(yán)格，周期也有所拖長。

　　江西的劉先生最近購買了一套二手房，銀行對首次購房的他要求利率上浮10%?！袄噬细?0%不是針對二套房的嗎？首套房也要這么貴？”但同城的銀行都是這個政策，不然就無法貸到款。

　　金融搜索平臺融360報告稱，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。

　　銀行追求高收益 房地產(chǎn)業(yè)融資難

　　不僅個人難以貸到款，房地產(chǎn)企業(yè)也是融資困難。今年上半年，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內(nèi)部會議上，該行領(lǐng)導(dǎo)提醒分支機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“這其實(shí)很難去責(zé)怪銀行，畢竟銀行也是企業(yè)，風(fēng)險是永恒的主題。今年房地產(chǎn)的銷售量下滑比較明顯，銀行很謹(jǐn)慎，也要防范風(fēng)險?！币晃还煞葜沏y行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示。這家股份制銀行目前是“看人下菜碟”，房地產(chǎn)開發(fā)貸主要看房企的實(shí)力、項目的定位、開發(fā)的理念以及企業(yè)本身對風(fēng)險的控制等，一般小房地產(chǎn)商放貸謹(jǐn)慎。

　　“利率市場化后，經(jīng)營壓力大?！币还煞葜沏y行人士說。去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)?？偭恳欢ǖ那闆r下，銀行往往會將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。

　　“有就做，沒有也不強(qiáng)求。公司將更多的資源和注意力放到了消費(fèi)抵押貸款、經(jīng)營性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報記者。

　　事實(shí)上，從2012年開始，部分銀行已經(jīng)開始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為銀行對房地產(chǎn)惜貸有三個原因。一是整個銀行業(yè)風(fēng)險偏好在下降。房地產(chǎn)正處在調(diào)整期，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，貸款的利率有所調(diào)高，很正常。二是銀行存款緊張，負(fù)債成本提高，出于成本的考慮，謹(jǐn)慎放貸。按照75%的存貸比來算，放75元貸款，要拉100元的存款。一般性存款下降，互聯(lián)網(wǎng)金融帶來存款流失，銀行要花更高的成本去吸引資金。三是，今年以來對銀行業(yè)有關(guān)的表外業(yè)務(wù)做了很大的規(guī)范，比如信托的增長比重比去年下降了很多，而這些也是房企融資的重要渠道。

　　銀行加速“去房地產(chǎn)化”？

　　從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到個人住房抵押貸款，從普通住宅到商業(yè)地產(chǎn)，今年房地產(chǎn)貸款已呈現(xiàn)全面收緊態(tài)勢。社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士高廣春分析認(rèn)為，從嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款到收緊個人住房抵押貸款，這說明銀行“去房地產(chǎn)化”步伐正在加快。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年16家上市銀行中，民生、浦發(fā)、招行、平安、寧波5家銀行個人住房貸款為負(fù)增長。

　　其中平安銀行個人住房貸款余額腰斬50%。2013年1月，平安銀行就已調(diào)整房貸政策：信貸資源向小微業(yè)務(wù)、無抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)傾斜。對于傳統(tǒng)房貸這類市場調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，有意識進(jìn)行了壓縮。

　　民生銀行的個人住房貸款余額從2010年以來連續(xù)4年減少。該行早在2009年就暫停了二手房的住房貸款。

　　不過，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)發(fā)展報告(2014)》顯示，2013年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款仍然延續(xù)了2012年快速增長趨勢，在大型商業(yè)銀行貸款投放主要行業(yè)變化表中，房地產(chǎn)業(yè)貸款仍然占比9.51%，與2012年幾乎無變化。

　　連平對此解釋道，銀行開發(fā)貸總量明顯增加了，但是結(jié)構(gòu)有很大不同，增加的主要是棚戶區(qū)改造和保障房。安居工程拿掉后，其他開發(fā)貸明顯減少了，這也是為什么許多開發(fā)商感覺貸款很嚴(yán)格。

　　銀行真的要放棄房地產(chǎn)貸款嗎？

　　金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾認(rèn)為，這樣的情況不會發(fā)生，一是銀行停做房貸業(yè)務(wù)的根本原因還是因為房貸業(yè)務(wù)收益低，但不管怎樣，個人房貸業(yè)務(wù)依然是零售銀行業(yè)務(wù)的重頭戲，銀行不可能完全舍棄個人房貸這一低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而僅追逐高風(fēng)險、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)。二是停貸是各家銀行經(jīng)營風(fēng)格分化的體現(xiàn)，但是絕大多數(shù)銀行不會放棄個人房貸業(yè)務(wù)，尤其是國有大行。

　　連平認(rèn)為，未來5-10年，銀行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持只會加大。因為從長期風(fēng)險看，商業(yè)銀行有動力加大對房地產(chǎn)的支持，中國經(jīng)濟(jì)正在從高速到中高速，到中速放緩增長，銀行面臨的風(fēng)險壓力加大，所以會選擇更好控制風(fēng)險的企業(yè)，而房地產(chǎn)的長期風(fēng)險小，而且有抵押物；收益方面，對商業(yè)銀行來說，放給房地產(chǎn)的貸款收益定價顯然高于平均水平。