央行銀監(jiān)會(huì)放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 專(zhuān)家分析——

　　此前中國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)“首套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，個(gè)人名下?lián)碛形促J款房產(chǎn)、或唯一房產(chǎn)有貸款但已經(jīng)還清，購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)貸款都十分不易，即所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　這次房貸政策調(diào)整，是在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低的情況下出臺(tái)的。最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

　　首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松及貸款利率或降至7折的消息終于塵埃落地。昨日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（下稱(chēng)《通知》）指出，重申首套房首付最低30%貸款利率最低7折。同時(shí)，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，該政策雖然利好，但是短期內(nèi)不會(huì)對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生影響，國(guó)慶樓市或現(xiàn)“量升價(jià)平”。

　　文/記者賴(lài)偉行、林曉麗、潘彧實(shí)習(xí)生胡陽(yáng)

　　要點(diǎn)一：改善型買(mǎi)家還清貸款可享首套優(yōu)惠

　　對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　要點(diǎn)二：三套限貸令取消

　　在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　要點(diǎn)三：非本地居民限貸令取消

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　要點(diǎn)四：縮短房貸審批周期

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　要點(diǎn)五：鼓勵(lì)發(fā)行金融產(chǎn)品定向投放房貸

　　鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。

　　這次調(diào)整的亮點(diǎn)是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。以前首套房還清了貸款再買(mǎi)房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30％、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。

　　——中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇

　　對(duì)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，可降低改善型需求的購(gòu)房成本，利息成本估計(jì)會(huì)降低20％左右。

　　——國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展非常不利。這時(shí)調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的明確信號(hào)。

　　——中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢(xún)研究部副部長(zhǎng)王軍

　　總體來(lái)說(shuō)，是個(gè)比較有刺激效果的調(diào)控措施，尤其又是趕在國(guó)慶前出臺(tái)，頗具托市的意味。但短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響更多體現(xiàn)在信心方面，市場(chǎng)短期內(nèi)想反轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實(shí)。

　　——房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師曾英杰

　　房貸政策調(diào)整 是回歸常態(tài)

　　據(jù)新華社電 （記者劉錚、李延霞、吳雨）在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在觀望情緒、多地取消限購(gòu)以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房貸政策調(diào)整釋放出哪些信號(hào)？

　　信號(hào)一：

　　支持改善型自住型需求

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，二套房對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，更多是改善型住房需求，而非投資投機(jī)需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，滿足自住及改善型需求。

　　“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實(shí)現(xiàn)了，對(duì)剛性需求也是有幫助的?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會(huì)周轉(zhuǎn)起來(lái)，帶動(dòng)滿足剛性住房需求。

　　信號(hào)二：

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

　　中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢(xún)研究部副部長(zhǎng)王軍分析這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房?jī)r(jià)“起飛”。

　　房貸政策調(diào)整，從某種意義上說(shuō)，也是回歸常態(tài)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購(gòu)限貸政策，主要是針對(duì)前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對(duì)策，帶有明顯的行政色彩。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫(kù)存增多。需求雖然仍然存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施難以充分釋放。要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！边B平認(rèn)為。

　　信號(hào)三：

　　定向調(diào)控穩(wěn)增長(zhǎng)惠民生

　　“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來(lái)源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策非常及時(shí)、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群分析。

　　這次房貸政策調(diào)整，并沒(méi)有實(shí)施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。只是通過(guò)放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導(dǎo)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求。

　　“房貸政策調(diào)整，從宏觀調(diào)控的視角看，還是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控，沒(méi)有大轉(zhuǎn)向，不搞一刀切。就像之前對(duì)小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控?！蓖踯娬J(rèn)為。

　　住房需求，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且關(guān)系到民生改善和消費(fèi)擴(kuò)大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生比較好的結(jié)合。

　　落實(shí)情況

　　要打問(wèn)號(hào)

　　本報(bào)訊 記者第一時(shí)間對(duì)多個(gè)城市銀行、市場(chǎng)人士展開(kāi)采訪，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，盡管央行政策已出，但地方的執(zhí)行尚未開(kāi)始，不少行業(yè)內(nèi)人士表示，政策需要一定的消化期，不可能立刻執(zhí)行，至于周期將有多長(zhǎng)，“得根據(jù)不同城市的具體情況來(lái)定”。

　　杭州的一位相關(guān)人士就透露，按照一貫的政策下放執(zhí)行原則，從央行到總行，再到各地支行，一般需要2~3個(gè)工作日，“再加上這次國(guó)慶放假比較特殊，預(yù)計(jì)得10月10日左右才能落實(shí)到地方。”

　　銀行：“時(shí)間表”打問(wèn)號(hào)

　　受訪的包括北京、上海、南京、深圳、天津、杭州、常州、蘇州等在內(nèi)12個(gè)城市，部分銀行均表示，目前尚未開(kāi)始商討具體細(xì)則的制定，就連具體推進(jìn)的“時(shí)間表”都得打個(gè)“問(wèn)號(hào)”。深圳某銀行內(nèi)部人士甚至質(zhì)疑，雖然央行指定了利率的下限，但“未來(lái)一段時(shí)間是不是真的能打到7折，（現(xiàn)在）還不好說(shuō)。”

　　中國(guó)建設(shè)銀行江蘇省分行營(yíng)業(yè)部副總經(jīng)理劉兵也表示，7折利率是否能夠落地，還是要視總行的具體文件，“如果給予了地方足夠的授權(quán)，真的有多少城市能夠根據(jù)實(shí)際情況執(zhí)行，很難說(shuō)?！?/p>

　　上述兩位的觀點(diǎn)不無(wú)道理，誠(chéng)如劉兵所言，商業(yè)銀行追求利潤(rùn)，而房貸本身的利潤(rùn)空間相對(duì)于企業(yè)大額貸款而言小得可憐，“倘若這次要求給到7折優(yōu)惠，利潤(rùn)勢(shì)必將進(jìn)一步被壓縮?！?/p>

　　此外，銀行受到上市公司效益和監(jiān)管部門(mén)銀行存貸比的考核，貸款資源本身就有限，“就這點(diǎn)而言，央行的此次政策的具體落實(shí)情況就更要打個(gè)問(wèn)號(hào)了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　央行的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”是否具有可行性？同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“認(rèn)貸”的全面松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)刺激力度較大，短期內(nèi)應(yīng)采取相對(duì)比較溫和的政策逐步進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　南京大學(xué)城市科學(xué)研究院一副院長(zhǎng)表示認(rèn)同，據(jù)其判斷，在政策實(shí)施過(guò)程中，各銀行會(huì)根據(jù)各個(gè)城市樓市的實(shí)際情況確定“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度，會(huì)表現(xiàn)出“差別化”的執(zhí)行特征。 （新華）