【導(dǎo)讀】金九過半樓市依舊慘淡，湖北出臺促進(jìn)地產(chǎn)平穩(wěn)“鄂六條”：首套房貸款利率可打7折，契稅減半。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京9月16日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，“金九銀十”向來是房地產(chǎn)市場的旺季，然而今年的“金九銀十”很有可能變成“銅九鐵十”，甚至還不如“銅鐵”。盡管此前有預(yù)測說，經(jīng)歷了地方政府集體松綁潮，樓市將在9月份回暖，如今九月份已過半，樓市復(fù)蘇的傳說卻并沒有出現(xiàn)。面對庫存的高企，地方政府再次坐不住了。

　　繼武漢樓市限購松綁后，湖北省再次加大了樓市“松綁”的力度。昨天下午，湖北省住建廳發(fā)布了穩(wěn)定樓市的“鄂六條”，文件提出要加強(qiáng)市場分類調(diào)控，支持合理住房消費(fèi)。其中特別令人矚目的是，在首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。針對首套房的貸款利率下限可到7折，契稅減半。消息一出，引發(fā)網(wǎng)上軒然大波，吐槽聲四起。房地產(chǎn)商任志強(qiáng)在微博上發(fā)問，銀行同意嗎？有網(wǎng)友評論說，太不靠譜，利率打幾折銀行說了算！

　　由于今年各地商品房銷售普遍下滑嚴(yán)重，城市發(fā)文“托市”的做法已不新鮮，而由省級出面發(fā)文救市的，湖北省是第二個。福建省住建廳上個月8日下發(fā)的“閩八條”成為全國首個省級救市文件，當(dāng)時曾有人認(rèn)為，福建省的政策不會對樓市帶來逆轉(zhuǎn)性的影響，但具有很強(qiáng)的示范意義。如今湖北省跟風(fēng)發(fā)文，勢必會帶來更新一輪的救市潮，而這一次救市的力度可能更大，波及范圍更廣。這是否意味著樓市將由此好轉(zhuǎn)？我們的觀點(diǎn)是：今年的房地產(chǎn)市場前景依然難測，“金九銀十”成色堪憂。

　　有機(jī)構(gòu)近期對北京、上海、深圳、武漢等全國幾個典型城市的購房者開展了《金九銀十樓市置業(yè)心態(tài)調(diào)查》，結(jié)果顯示，大部分受訪者都看空今年樓市的“金九銀十”。 而國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的1到8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)也顯示，房企雖然以價換量但收效甚微。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，即使今年“金九銀十” 使市場回暖，但樓市表現(xiàn)仍會是三年以來最差。

　　限購已經(jīng)松綁，而這次湖北省的政策又開始對準(zhǔn)房貸利率，樓市形勢不可謂不嚴(yán)峻。資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，政策雖好，但操作起來難度太大。

　　韓世同：湖北省住建部門發(fā)的信息，如果光是契稅減半這塊，我覺得問題不是太大，只要會同了相關(guān)稅務(wù)部門的話，地方政府就有權(quán)限去調(diào)整。但涉及到利率，尤其是房貸利率這塊，恐怕地方政府就不可能直接去對銀行發(fā)號施令，實(shí)際操作的話，目前看起來難度非常大。按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是6.12，如果打7折的話，就是4點(diǎn)幾，這樣的話，恐怕銀行還要貼錢，你又不是財稅部門，你又沒有給它貼這個息，那銀行的虧損如何來平衡？

　　韓世同分析，即使銀行同意個人房貸利率打7折，但很有可能進(jìn)一步壓縮這一業(yè)務(wù)的比例，甚至是停止貸款。

　　韓世同：從銀行的角度來看，它現(xiàn)在把這個錢貸出去，貸給企業(yè)或者貸給開發(fā)商，部分可以達(dá)到13-15，甚至15以上的年化利率?，F(xiàn)在個人房貸年化利率算起來不到7%，你還要把它往下調(diào)，調(diào)到4%、5%，這樣子的話銀行更加無利可圖，它更有理由不貸了。

　　即使銀行同意下調(diào)利率，但可能用其他的手法拖延，抬高門檻，總之銀行是會少貸。整體來看，現(xiàn)在銀行實(shí)際上都對個人房貸采取了這樣子的一個策略，要么就是拖延，要么就是抬高審計的要求和標(biāo)準(zhǔn)，使得貸款的量、數(shù)額盡可能壓縮、壓小。

　　就在輿論紛紛對湖北救市文件表示質(zhì)疑的時候，也有專家對此持不同的意見。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“鄂六條”明顯屬于第二波救市潮。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：湖北省出臺的救市文件引發(fā)輿論熱議，很多網(wǎng)友都說不靠譜，利率的問題還是由銀行說了算。湖北省的救市文件，我們應(yīng)該怎樣來解讀？

　　楊紅旭：首先反映出湖北省對樓市低迷開始積極的穩(wěn)定市場，甚至說是救市，這很明顯屬于第二波當(dāng)中的救市。第一波主要是限購放開，尤其是6月份開始，呼和浩特第一個公開取消限購之后，很多限購城市紛紛取消限購，以及地方開始救市。第二波救市是8月8號，福建省首次以省政府住建廳的名義，下發(fā)“閩八條”救市，之后8月11號湖南省出“湘五條”，目前是湖北省出“鄂六條”，這屬于省級政府在進(jìn)一步救市。第三步，我認(rèn)為中央政府會有一些局部的松動。

　　就所謂的“鄂六條”而言，從主題上講，我認(rèn)為是面面俱到，但它在信貸方面的力度不如“閩八條”。所謂的首付最低打7折，契稅減半，這并不是新政策。目前官方正在實(shí)行的政策，允許首套房貸最近底線是可以打7折，但問題是，商業(yè)銀行不愿意打7折。我們在2008年底和2010年當(dāng)時大救市的時候，很多首套房貸是打7折的，但后來就收緊了。2012年再度放松的時候，一些城市首套房貸打85折，目前的話，基本上是要上浮的。這只是湖北省文件當(dāng)中重申和強(qiáng)調(diào)的既有政策，底線是可以打7折，但問題是事實(shí)上沒有7折。

　　總體上來講，湖北省這些措施和態(tài)度很明確，就是希望商業(yè)銀行給予配合，而且還在所謂保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、公積金方面有些放松，這就是它的整個意圖。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：剛才你也提到，如果房地產(chǎn)形勢繼續(xù)惡化的話，可能也不排除中央層面會有可能出臺救市的相關(guān)政策。如果說要上升到中央層面的話，有可能會出臺哪些救市政策？對于投資者來說，或者說對于消費(fèi)者來說，對于剛需這個層面來說，是不是還可以再等一等？

　　楊紅旭：最近有新聞?wù)f，住建部要出臺類似長效機(jī)制的東西，但因?yàn)樯婕暗奖热缧刨J、金融包括住房、國土資源等，長效機(jī)制的推進(jìn)是一個中長期的問題。我認(rèn)為未來可能在類似房地產(chǎn)稅的立法，包括住房信息聯(lián)網(wǎng)、住房規(guī)劃、相關(guān)稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括類似國開行加大支持棚改力度等方面都會有一些動作和措施。因?yàn)槟壳皹鞘斜容^低迷，所以這樣的政策出來的話，總體上可能有利于穩(wěn)定市場。

　　關(guān)鍵還要看央行、銀監(jiān)會接下來會不會在房貸方面進(jìn)一步放松，現(xiàn)在只是在呼吁商業(yè)銀行要怎么做，而對于商業(yè)銀行來說，商業(yè)利益比較重要，它要考慮自己利潤的高和低，所以央行和銀監(jiān)會應(yīng)該對商業(yè)銀行有一個定向的放松，然后商業(yè)銀行才有可能對首套房貸進(jìn)一步降低利率。

　　觀察一下接下來央行、銀監(jiān)會的動作，我認(rèn)為對于自住者來說，現(xiàn)在如果遇到一些好的項(xiàng)目，比方說能夠有20%折扣的話，是可以入市的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：應(yīng)該怎么看待樓市目前的這種狀態(tài)，樓市的金九銀十是否真的會成銅九鐵十呢？

　　楊紅旭：我本人對“金九銀十”不樂觀，我們認(rèn)為9月份、10月份的銷量比前面略有增長。其實(shí)8月份比7月份已經(jīng)有10%的環(huán)比增長，9月份、10月份的話，我們認(rèn)為至少不會繼續(xù)低迷，量有所放松，但是量有所放松的話，企業(yè)以價促銷、以量換價，以加大促銷力度為代價換來的量，價格還是會下跌、調(diào)整。離開價格上漲的“金九銀十”，成色是不足的，它只有量的弱反彈，而價格沒有任何反彈。