樓市庫存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)

　　剛需拉動成交作用恐被夸大

　　悄然“翻倍”的庫存

　　9月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。

　　這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇，但對比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲。其中，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

　　根據(jù)統(tǒng)計局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

　　分析人士指出，庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。

　　今年以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。

　　按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點城市的去化周期遠高于上述警戒線。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月。

　　其中，溫州新房去化周期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

　　數(shù)據(jù)背后的真相

　　庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢。但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的背后，真實情況可能更為嚴峻。

　　據(jù)悉，在對庫存的統(tǒng)計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計算在內(nèi)，樓市的庫存數(shù)據(jù)還會增加。

　　與此同時，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中。若將這部分房屋計算在內(nèi)，則市場的真實庫存更為龐大。

　　中國證券報記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

　　該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈箝_發(fā)商開發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對地方融資平臺的清查，這些房屋從立項開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計部門的統(tǒng)計中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場的參考。

　　“實際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當(dāng)?shù)氐亩鄠€商品房項目，均以這種情況來操作。

　　在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當(dāng)于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產(chǎn)市場的真實庫存，或許遠超于外界預(yù)期。

　　由于統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場中的真實庫存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地產(chǎn)市場的真實庫存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。

　　今年6月，西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達22.4%，比2011年上升1.8個百分點。高于國際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴重供給過剩。從另一個角度佐證了“產(chǎn)能過剩”的現(xiàn)實。

　　指望不上的剛需

　　“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

　　今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對當(dāng)前房地產(chǎn)市場做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。

　　但經(jīng)過快速擴張的“黃金時代”，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，去庫存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

　　張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變，但由于房價基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房價也停滯不前。

　　近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動并不明顯。

　　中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。

　　張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場復(fù)蘇所持續(xù)的時間也依賴后繼信貸的支持。他強調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實質(zhì)性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產(chǎn)市場難以真正復(fù)蘇。

　　專家認為，盡管從長遠來看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。

　　國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續(xù)29個月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求，市場的真實庫存有可能更加龐大。

　　分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場的回暖速度勢必有限，低速運行將成常態(tài)。

　　湖北首套房貸款利率可打7折

　　9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。各商業(yè)銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，對已簽訂貸款協(xié)議的個人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個月內(nèi)予以放款。

　　《意見》還指出，武漢市要根據(jù)市場變化適時調(diào)整放開住房限購等政策，庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應(yīng)計劃，調(diào)減商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。對使用公積金貸款首次購買普通商品住房的職工，適當(dāng)提高貸款額度、放寬貸款期限。在本省范圍內(nèi)異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　湖北上半年房地產(chǎn)市場明顯降溫。湖北統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全省商品房銷售面積完成2212.7萬平米，增長11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點。其中住宅銷售面積1997.9萬平米，增長10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時全省待售商品房面積達到2445.5萬平米，增長22.1%。

　　信貸政策走向成樓市關(guān)鍵

　　專家認為，前期一些地方放松限購政策對房地產(chǎn)市場去庫存作用有限。在目前政策環(huán)境下，本輪市場調(diào)整將延續(xù)到2015年。信貸政策對房地產(chǎn)市場影響明顯，未來更多地方或在公積金購房等方面進行微調(diào)。

　　信貸政策可能松動

　　據(jù)媒體報道，住建部相關(guān)人士近日表示，房地產(chǎn)市場分化嚴重，應(yīng)該區(qū)別對待。未來不會出臺全國統(tǒng)一的帶有行政干預(yù)色彩的政策，而是會出臺具有長效機制的房地產(chǎn)政策，可能會涉及土地、金融、財政、稅收方面。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的牽頭部門，住建部已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房價本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)。從2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，思路已經(jīng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，房地產(chǎn)市場如何，關(guān)鍵在于信貸政策，而信貸政策與整個貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經(jīng)濟形勢緊密相連。分析人士認為，本輪市場調(diào)整將延續(xù)到2015年。市場將因為樓市降溫，導(dǎo)致各地微調(diào)救市的政策頻繁出現(xiàn)。

　　限購松綁作用有限

　　近日，西安、沈陽等地先后宣布取消住房限購政策。其中，沈陽市房地產(chǎn)市場未來將主要以市場調(diào)節(jié)為主。此次宣布取消住房限購政策后，沈陽市有關(guān)部門負責(zé)人表示，沈陽市取消住房限購政策的同時，沒有提出給予購房者相應(yīng)財稅補貼。取消限購也并非是救市，是要讓房地產(chǎn)市場回歸一個健康的軌道，要充分發(fā)揮市場的資源配置作用。

　　分析人士認為，總體而言，限購松綁可分為三類：一是，全面取消限購政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過信貸政策微刺激；三是未作任何松動，如北上廣深四個一線城市以及珠海、三亞、南京等城市。整體來看，限購松綁僅在少數(shù)城市起到激發(fā)需求、帶動成交的作用，多數(shù)城市的市場未有明顯波動。

　　放松限購的作用有限，部分地方政府開始配套出臺新的財政金融措施。12日，無錫市住房公積金管理中心對外發(fā)文稱，借款人本人正常繳存住房公積金的，最高貸款額度為30萬元；借款人及配偶正常繳納住房公積金的，可享受60萬元的最高貸款額度，辦理二套房公積金貸款條件放寬。分析人士指出，無錫自取消限購之后，8月份樓市出現(xiàn)了一定程度上漲，但在限貸還未放松的情況之下，這種刺激效果只會是短暫的。

　　地產(chǎn)股后市分化難免

　　雖然房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但當(dāng)前A股房地產(chǎn)板塊并未受到基本面拖累，反而賺錢效應(yīng)高漲。分析人士指出，在政策面和資金面預(yù)期向好的背景下，地產(chǎn)板塊自8月底短暫歇腳過后重新進入上漲通道。然而，銷售回暖上才能真正支撐股價趨勢性上行。由于諸多不確定因素仍困擾著房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)板塊下半年能否延續(xù)升勢存在較大不確定性。

　　個股普遍走強

　　自7月底起，受房地產(chǎn)股、金融股的強勢帶動，大盤展開了一輪氣勢如虹的上漲行情，不過在隨后的股指休整中，地產(chǎn)股同步出現(xiàn)小幅回調(diào)。進入9月份，隨著滬綜指第二輪逼空行情的啟動，地產(chǎn)股再次跟隨上漲，和大盤“亦步亦趨”步調(diào)一致，不過環(huán)比漲幅有所收窄。

　　Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近5個交易日以來，申萬房地產(chǎn)板塊累計漲幅達到0.63%，雖然僅位居28個一級行業(yè)中的25位，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)基本面不佳，地產(chǎn)股的表現(xiàn)有些出人意料。從個股來看，141只正常交易的成分股中，近5個交易日，上漲的股票達到112只，其中漲幅超過10%的個股更多達12只；世紀星源、綿世股份累計上漲則分別為26.22%和20.65%。而下跌的股票中，跌幅超過5%的僅有萬科A。從成交來看，絕大多數(shù)個股量價配合良好。這表明當(dāng)下做多地產(chǎn)股的市場力量仍不容小覷。

　　分化在所難免

　　截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財務(wù)報告。根據(jù)統(tǒng)計，2014年上半年營收合計2917億元，同比增長6.8%；凈利潤合計367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，除保利地產(chǎn)凈利潤同比增長12.19%，其余三家房企凈利潤悉數(shù)下滑。

　　隨著“金九銀十”的到來，樓市促銷的戰(zhàn)斗號角已經(jīng)吹響。截至目前，除北上廣深等少數(shù)城市暫未放開限購?fù)猓鄶?shù)城市已經(jīng)放松或取消了限購政策，有些地方政府還強化了刺激措施。華泰證券認為，如果“金九銀十”地產(chǎn)銷售如期回暖，則宏觀經(jīng)濟并無大礙，地產(chǎn)股會在基本面復(fù)蘇的推動下繼續(xù)上揚，但如果開發(fā)商輸?shù)袅诉@場“戰(zhàn)爭”，則拿地積極性勢必進一步下降，地產(chǎn)投資也會不斷下滑。

　　華融證券認為，房地產(chǎn)成交的恢復(fù)一方面依靠需求的累計，另一方面依靠政策的刺激。短期來看，房價下跌預(yù)期并未改變，房地產(chǎn)板塊整體會弱勢下行。但在行業(yè)調(diào)整階段，具有規(guī)模、資金及管理優(yōu)勢的房企將跑贏大勢，獲取更大市場份額。