存量房更新、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、公共配套、智能社區(qū)、適老化改造等房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈下游，一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)未來發(fā)展的藍(lán)海。2012年以來，房企轉(zhuǎn)型開始向房地產(chǎn)業(yè)鏈下游延伸，但基本還處于探索和試水階段，更多還是為了維護(hù)品牌形象、為了市值管理。還擺脫不了“小打小鬧”的局面。

　　每一輪房地產(chǎn)調(diào)整期，都是房企謀求轉(zhuǎn)型的高熱期。自2010年限購、限貸政策實(shí)施以來，樓市需求空間大大壓縮，房地產(chǎn)利潤(rùn)率從20%左右快速下滑到10%左右，房企轉(zhuǎn)型的步伐越來越快。今年以來，樓市進(jìn)入消化庫存的過剩時(shí)代和存量時(shí)代，房企利潤(rùn)率也隨之進(jìn)入了個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)期，而融資成本、管理成本和營(yíng)銷成本卻在持續(xù)上升，新房開發(fā)的前景似乎在一夜之間變得悲觀，房企轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)倒逼之勢(shì)。

　　過去幾年房企轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)，是發(fā)展與產(chǎn)業(yè)鏈不相關(guān)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最突出的就是“地產(chǎn)+X”的模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年大舉投資非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)業(yè)上市公司多達(dá)14家，其中近80%選擇礦業(yè)、文化旅游業(yè)務(wù)等。2012年以來，房企轉(zhuǎn)型開始向房地產(chǎn)業(yè)鏈下游延伸，如向與地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的金融產(chǎn)業(yè)延伸，入股銀行和保險(xiǎn)公司（如萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行、綠地開小貸公司）；再如從開發(fā)物業(yè)向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，如龍湖、SOHO中國(guó)、富力等開始轉(zhuǎn)向持有和經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。

　　去年以來，房企向產(chǎn)業(yè)鏈下游相關(guān)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的跡象更加突出。例如，萬科公開宣稱向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，謀求在存量住宅與公共服務(wù)配套需求之間獲得機(jī)會(huì)，第五食堂、萬物倉、幸福驛站等配套服務(wù)已經(jīng)推出；保利以全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)和自營(yíng)商業(yè)物業(yè)；2013年最后一天，碧桂園發(fā)布《碧桂園高端物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告》，稱高端物業(yè)管理業(yè)務(wù)將成集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，目標(biāo)是2018年該項(xiàng)收入超過百億；花樣年華將旗下“彩生活”社區(qū)服務(wù)平臺(tái)分拆上市，業(yè)務(wù)核心由房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

　　存量房更新、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、公共配套、智能社區(qū)、適老化改造等房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈下游，一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)未來發(fā)展的藍(lán)海。萬科曾經(jīng)的標(biāo)桿美國(guó)的Pulte Group的市值也不過75億美元，而房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的龍頭公司CBRE市值就超過了100億美元。2008年成立、從事旅行房屋短期租賃業(yè)務(wù)的Airbnb，在2012年C輪融資時(shí)估值就已達(dá)30億美元。顯然，相比開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的前景更為可觀。

　　在我國(guó)，由于適齡購房人群規(guī)模下降、住房自有率提升、戶均住房套數(shù)達(dá)到1.1套，新房開發(fā)空間或已很有限，未來新房銷售規(guī)模必會(huì)下降。但城鎮(zhèn)居民的居住品質(zhì)，別說與西方國(guó)家，即便與日韓相比也存在很大差距。據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)住房成套率只有76%，廚房和衛(wèi)生間不齊備的城鎮(zhèn)家庭有5000萬戶，2800萬戶家庭不通自來水，占比分別達(dá)到21.7%和12.2%。另外，我國(guó)城鎮(zhèn)住房在教育、醫(yī)療、交通、適老化改造、智能化和信息化等方面的公共服務(wù)配套遠(yuǎn)未到位。所以，從商業(yè)模式上看，未來房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展藍(lán)海，特別是產(chǎn)業(yè)鏈下游的存量房領(lǐng)域。

　　但是，房企順著產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)型眼下還處于探索階段，更多還是為了維護(hù)品牌形象、為了市值管理，如房企與互聯(lián)網(wǎng)合作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)智能化、全民經(jīng)紀(jì)人、線上線下業(yè)務(wù)一體化等房產(chǎn)O2O概念等，維護(hù)市值的動(dòng)力大于轉(zhuǎn)型。所以，這類業(yè)務(wù)與開發(fā)主業(yè)的規(guī)模相比微不足道。迄今，還沒有看到哪家房企在物業(yè)管理、租賃服務(wù)、存量房改造、智能社區(qū)和養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域下決心投入真金白銀。

　　而制約房企向產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)型最重要的因素，是相關(guān)領(lǐng)域并沒有浮現(xiàn)出成熟的經(jīng)營(yíng)模式和能與開發(fā)主業(yè)相匹敵的盈利模式。不管是物業(yè)管理、租賃服務(wù)、存量房改造，還是社區(qū)公共服務(wù)配套等，都還并沒有規(guī)范的、普遍被認(rèn)可的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范和人員隊(duì)伍等“軟實(shí)力”。相比房產(chǎn)本身在價(jià)格上的增值，相關(guān)領(lǐng)域的增值顯得微不足道，這與房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高融資成本完全不匹配。同時(shí)，挖掘下游產(chǎn)業(yè)鏈上的價(jià)值，往往仍依托于存量房。盡管我國(guó)存量房規(guī)模巨大，但房屋之間的價(jià)值差別很大，產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值增長(zhǎng)前景可觀的房子僅集中在城市公共服務(wù)配套完善、增值服務(wù)支付能力強(qiáng)的中心區(qū)，總體規(guī)模有限，難以滿足規(guī)?；?jīng)營(yíng)和房企轉(zhuǎn)型的需求空間。另外，絕大多數(shù)房企建立和發(fā)展的時(shí)間非常短，一直靠簡(jiǎn)單復(fù)制和機(jī)械周轉(zhuǎn)來獲利，這與向產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)在團(tuán)隊(duì)管理、技術(shù)力量、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)能力和行業(yè)認(rèn)識(shí)等方面的要求存在很大的差距。因此，探索歸探索、試水歸試水，真金白銀投入時(shí)還得認(rèn)真思量。

　　鑒于房企圍繞產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型的不確定性很大、阻力很多，短期內(nèi)不可能有突破性進(jìn)展。未來相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)，開發(fā)主業(yè)在房企業(yè)務(wù)中仍將占據(jù)絕對(duì)主體地位，參股金融企業(yè)、建立線上經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)、電子商城等房產(chǎn)O2O等轉(zhuǎn)型之舉，本質(zhì)上還是為了適應(yīng)利潤(rùn)率下滑的大趨勢(shì)，積極降低融資成本、營(yíng)銷成本，保持本業(yè)利潤(rùn)不至于下滑太快，維護(hù)市值也是考慮之一。萬科在合伙人制度、小盤股操作等方面的舉動(dòng)，也是為了激勵(lì)員工在過剩時(shí)代更努力地賣房，應(yīng)對(duì)拿地成本高、性價(jià)比高的地塊日益稀缺對(duì)主業(yè)可持續(xù)發(fā)展形成的沖擊。

　　由此看來，未來房企轉(zhuǎn)型將集中在兩個(gè)方面，其一，資金實(shí)力雄厚的大房企并購中小房企，維護(hù)主業(yè)穩(wěn)定，規(guī)避土地市場(chǎng)的相關(guān)限制。同時(shí)，將多余的資金去發(fā)展多元化或?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng)，與主業(yè)關(guān)系并不大，目的是維護(hù)市值和為開發(fā)主業(yè)做鋪墊、打前哨；其二，中型房企投資于醫(yī)療服務(wù)和智能產(chǎn)業(yè)等，與主業(yè)關(guān)系也不大，目的也是為了維護(hù)市值，規(guī)避開發(fā)主業(yè)增長(zhǎng)極限。而其他圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鎖開展的花樣繁多的轉(zhuǎn)型舉動(dòng)，不是為加快庫存消化、降低營(yíng)銷成本，就是為了維護(hù)市值，即便屬于轉(zhuǎn)型范疇，也擺脫不了“小打小鬧”的局面。真正圍繞產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型還離我們很遠(yuǎn)。（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）