昨日，一眾地產(chǎn)大佬齊聚海南博鰲，出席觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇。面對(duì)7月后大批城市放開限購(gòu)，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨接受記者采訪時(shí)表示，“今年整體供大于求的情況還不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因此各地積極放松限購(gòu)，這也會(huì)在短期釋放一些積壓的成交和市場(chǎng)需求，但不會(huì)改變供求關(guān)系?！?/p>

　　不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日均表示，目前不少地方面臨存量房過多難以消化的問題，這次房地產(chǎn)調(diào)整還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。而調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　存量高成難題

　　昨日不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士探討認(rèn)為，目前不少地方面臨存量房過多難以消化的問題。目前行業(yè)正在為前幾年的“大躍進(jìn)”甚至是盲目開發(fā)而“買單”。

　　房地產(chǎn)局部出現(xiàn)泡沫，在不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)增長(zhǎng)帶來的過熱結(jié)果。這次調(diào)整主要與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)。

　　“房地產(chǎn)曾經(jīng)有兩次過熱，一次是2004年到2007年，這是由于整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)的過熱，一次是2009年到2010年，這次是政府為了應(yīng)對(duì)危機(jī)制造的過熱。”國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱總結(jié)稱長(zhǎng)期過熱不正常，目前防過熱就是要防止產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)等過熱期遺留的問題。

　　不少房企表示做好下行態(tài)勢(shì)下的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，告別“蠻荒生長(zhǎng)”進(jìn)入平穩(wěn)期。樊綱認(rèn)為，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組。目前部分區(qū)域存量高，出現(xiàn)泡沫，但“總體泡沫還不是特別大，沒有完全膨脹，政策起到了作用?！?/p>

　　“今年整體供大于求的情況還不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因此各地積極放松限購(gòu)，這也會(huì)在短期釋放一些積壓的成交和市場(chǎng)需求，但不會(huì)改變供求關(guān)系，”朱晨接受南都記者采訪時(shí)表示。

　　由于全行業(yè)“壓力山大”，花樣年集團(tuán)主席潘軍接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，未來3年行業(yè)要淘汰50%到60%投機(jī)性的地產(chǎn)企業(yè)。多位專家認(rèn)為，這次調(diào)整還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。而調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　危機(jī)下的機(jī)遇：專注經(jīng)營(yíng)能力

　　昨日不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，危機(jī)之下也意味著機(jī)遇，但需要判斷行業(yè)格局的眼光。協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明建議，現(xiàn)在房企不應(yīng)該只追求廣度而不顧深度，房地產(chǎn)在今天仍然有大把賺錢機(jī)會(huì)，需要提高經(jīng)營(yíng)能力。

　　“我覺得我們面臨一種新的格局，下一步的市場(chǎng)化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段?！笔讋?chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求在持續(xù)放大。

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前50%的家庭人均住房面積低于30平方米。不少開發(fā)商從中發(fā)現(xiàn)，全國(guó)仍然還有大量購(gòu)買需求。首創(chuàng)置業(yè)就認(rèn)為，特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發(fā)達(dá)區(qū)域，可能改善性需求的量會(huì)更大。

　　朱晨也向記者表示，當(dāng)前專注于房企的自身專業(yè)化能力。在項(xiàng)目拓展上，“一線很想去，二三線不放棄”，核心區(qū)域和精華型的產(chǎn)品必須受青睞。朱中一建議，鼓勵(lì)有能力的企業(yè)將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店。

　　“房地產(chǎn)其實(shí)正迎來新的機(jī)遇，我覺得主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合，包含金融、教育、生活配套等方面。另外，以園區(qū)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景也是不錯(cuò)的?！笔讋?chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更加細(xì)分化的階段，要挖掘特色，完善產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行新的戰(zhàn)略選擇。

　　具體而言，比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級(jí)的配置走向高能級(jí)的配置。模式的轉(zhuǎn)化要從線下走到線上。線下平臺(tái)

　　嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等等。

　　花樣年集團(tuán)主席潘軍建議房企轉(zhuǎn)型要“做熟不做生”，房地產(chǎn)行業(yè)存量和增量體量的比重是10億對(duì)比200億，未來的大機(jī)會(huì)一定是替存量服務(wù)。“現(xiàn)在大好的機(jī)會(huì)到了，優(yōu)秀的已上市的公司，應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候整合房地產(chǎn)，收購(gòu)其它公司的股權(quán)，在這些公司奄奄一息之前把股權(quán)買過來。”德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平表示認(rèn)同行業(yè)迎來整合機(jī)

　　會(huì)，這是房地產(chǎn)公司的新生機(jī)，“用資本的杠桿來整合企業(yè)，買股權(quán)比買地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多。” 南都記者陳琳琳