央廣網(wǎng)財經(jīng)北京9月1日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《交易實況》報道，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的金九銀十在今年會不會出現(xiàn)，這是我們下面要討論的話題。萬科企業(yè)股份有限公司董事會主席王石近期的發(fā)言，讓投資人對地產(chǎn)業(yè)的前景憂憂心沖沖。在2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會上，王石表示：國家在轉(zhuǎn)型，企業(yè)在轉(zhuǎn)型，萬科在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，下一個十年怎么辦？是有困惑的。因為萬科是老大，老二、老三在挑戰(zhàn)。根據(jù)萬科的歷史，王石估計下一個倒臺的就是萬科。其實很多機構(gòu)對萬科的預(yù)期是比較樂觀的，信達證券認為:行業(yè)低迷時期，龍頭企業(yè)抗風(fēng)險能力較強。

　　但不樂觀的是，據(jù)北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，20大標桿房企合計拿地僅1842億元，相比2013年同期的2946.2億元減少了1104億元，同比減少幅度高達37%。業(yè)內(nèi)人士分析，房企拿地意愿出現(xiàn)明顯下降。那銷售情況怎么樣呢？隨著“金九”的到來，樓市今年剩余時間里最重要的沖刺節(jié)點就來到了。近期全國的市場到處都充滿了備戰(zhàn)的氣息。上周（25日）淘寶萬科高調(diào)宣布合作，“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元”。在香港參加綠城中期業(yè)績發(fā)布會期間，一位媒體記者向孫宏斌開玩笑說，“如果我找你買綠城杭州的房子，你可以打幾折？”孫宏斌沉默了一下回應(yīng)稱，“不用找我，直接去項目就可以打七折?！?

　　西南證券研究員的劉峰我們一起分析房地產(chǎn)業(yè)的金色九月將會如何。

　　經(jīng)濟之聲：從各大房企的銷售行業(yè)看，為了刺激購房人出手入市，眾多房企開始推出 “0首付”、“特價房”、“首付貸”等五花八門的促銷手段，不少房企還開始了大尺度降價-提高性價比成為房企吸引購房者的核心手段。這些手段能否為房地產(chǎn)企業(yè)今年的業(yè)績添上濃重的一筆，改變普遍難看的中報業(yè)績的這一景象呢？

　　劉峰：去年黨的十八屆三中全會上就已經(jīng)提出，市場應(yīng)成為資源配置的決定性力量。從當(dāng)前的價值回歸，一方面表明只有前期的限購等行政方式比較有效的依據(jù)了房地產(chǎn)的價量增長。另外一方面我們看到很多城市在為限購松綁，同時這也表明市場行為將在今后的房地產(chǎn)調(diào)控中占一個主要地位。價格和供求關(guān)系始終是相互影響的，當(dāng)前的供求關(guān)系能夠促使價格逐漸回歸到房地產(chǎn)價值本身，運用價格杠桿我們當(dāng)然認為可以起到撬動部分市場的效果。

　　經(jīng)濟之聲：數(shù)據(jù)顯示，截至2014年7月底，監(jiān)測的一、二、三、四線35個城市，商品住宅累計庫存余量為3億0216萬平方米，同比增幅達39%；35城累計存銷比為22.58個月，同比漲幅為61%。全國各大中城市普遍面臨“去庫存”壓力，如何加快跑量仍是開發(fā)商首要解決的問題。這個負擔(dān)會不會引起房企的降價潮？

　　劉峰：我們剛才看到您在問題里也說了，加快跑量是開發(fā)商首要解決的問題，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)整個的背景來說，當(dāng)前各個房企更注重的是去庫存、去泡沫，而不是像以往一樣更注重是利潤的增長。所以，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對于緩解公司當(dāng)前的流動資金緊張，并且可以降低債務(wù)違約風(fēng)險有很重要的意義。

　　經(jīng)濟之聲：去庫存是當(dāng)前最重要的任務(wù)。那據(jù)您的了解和觀察，目前一線房地產(chǎn)企業(yè)他們的負債率是怎樣的情況？

　　劉峰：根據(jù)2014年的中報情況，房地產(chǎn)整個行業(yè)的負債率是77%，比去年同期要增長1.6個百分點，也就是有一個輕微增長。在一線房地產(chǎn)中，像萬科、保利、招商、華僑城、華夏幸福等，他們的營業(yè)收入就由400億到110億元人民幣不等，他們的負債率分別達到79%、80%、72%、68%和87%，企業(yè)均與去年同期相比是基本持平這么一個狀態(tài)，其中萬科和招商還有華僑城他們的負債水平還略低于去年。

　　經(jīng)濟之聲：那么此外今年銀行這個貸款的政策會不會左右房地產(chǎn)企業(yè)它的經(jīng)營情況？比如說這個貸款收緊就會有房企出售資產(chǎn)，把年底的報表可以做的好看一些？

　　劉峰：銀行信貸和房地產(chǎn)經(jīng)營都是緊密的相連，就是房地產(chǎn)的發(fā)展從開始到現(xiàn)在都一直是銀行的支持，它支持貫穿到土地的獲得，建設(shè)開發(fā)還有銷售等等多個環(huán)節(jié)。這個同時也影響到房地產(chǎn)和購房者兩方面，銀行信貸緊縮，中小房企出售資產(chǎn)，它的目的在于緩解現(xiàn)金流緊缺和減少債務(wù)違約的風(fēng)險，也同時表明這個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著洗牌、重組和并購的案例將大量的增加。

　　經(jīng)濟之聲：再來了解一下中報房地產(chǎn)的業(yè)績情況。在已經(jīng)披露半年報的82家A股上市公司中，有44家房企實現(xiàn)了業(yè)績增長，另外38家則出現(xiàn)了下滑。但在總營業(yè)收入增長的同時，82家房企的凈利潤則下滑了7.43億元，降幅為3.57%。 從盈利規(guī)模看，萬科仍是已披露中報的房企中凈利潤最多的一家。排在第二和第三位的是華夏幸福和招商地產(chǎn)。這三家公司能不能成為投資房地產(chǎn)股票的首選？

　　劉峰：我們覺得從目前的股價情況來看，股價是反映投資者對于企業(yè)未來價值的評價，從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況來看具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，充足的土地儲備和結(jié)構(gòu)合理的分布，向土地儲備的分布，以及創(chuàng)新的經(jīng)營模式將幫助企業(yè)度過這段房地產(chǎn)行業(yè)低谷的時期，還有就是我們應(yīng)該在穩(wěn)定收益的同時，還應(yīng)該看到一個分紅戰(zhàn)略，如果這個企業(yè)能夠延續(xù)一貫的優(yōu)良的分紅，那么也可以幫助市場投資者能夠找到比較優(yōu)秀的投資標的。

　　經(jīng)濟之聲：那剛才我們說到了萬科，它在上半年的凈利潤是48.09億元，同比增長5.55%，那么提到的華夏幸福是第二位，實現(xiàn)凈利潤23.01元，同比增長30.06%，當(dāng)然我們也看到部分房企今年上半年業(yè)績下滑的幅度還是非常大的，在其中榮豐控股報告期內(nèi)虧損了2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業(yè)績降幅也達到了952.61%和716.17%。但是從二級市場看，這三家股票的走勢，要強于凈利潤較多的萬科、華夏幸福和招商地產(chǎn)。榮豐控股為什么業(yè)績下滑最大，股價卻從5月份的8元漲到現(xiàn)在11元。原因是什么？

　　劉峰：我們可以從這個股價情況來看，就是現(xiàn)在下半年的房地產(chǎn)行業(yè)雖然普遍面臨著去庫存，去泡沫的嚴峻局面，有些房地產(chǎn)業(yè)績下滑也比較大，但是我們從業(yè)績下滑的背后我們可以看到幾個方面所包含的內(nèi)容。第一個就是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)作為我們國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可動搖的，也是不可在近期改變的。第二個在我國城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商在城市建設(shè)、城市配套等方面仍然具有比較好的發(fā)展機遇。第三個方面和限購措施相比，用價格或者說是推行房產(chǎn)稅等等這種市場行為，將為房地產(chǎn)企業(yè)去營造一個更好的市場競爭氛圍。第四個我們看到從萬科推行輕資產(chǎn)、重運營的運營模式，從恒大它明確多元化的發(fā)展戰(zhàn)略等等這些例子可以看出，在行業(yè)去庫存、去泡沫的過程中間，企業(yè)前期面臨的業(yè)績壓力往往會促使企業(yè)為謀生存和發(fā)展去采取更為激進或者積極的發(fā)展戰(zhàn)略。最后，我們可以看到在二級市場上投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的未來還是充滿信心的。但是除了上面五條還是要注意，需要說明和強調(diào)的是，就是投資者還是要充分考慮到房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑所帶來企業(yè)基本面的惡化所引發(fā)的投資風(fēng)險。