德國實行不動產(chǎn)登記的歷史由來已久。不動產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)有序運行，也保證了不動產(chǎn)市場的透明規(guī)范。德國的不動產(chǎn)登記制度被稱為“權利登記制度”，又稱實質主義登記制度，是指不動產(chǎn)物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

　　不動產(chǎn)登記是由德國民法典規(guī)定的，關于“物權的變動和登記”的規(guī)定在德國民法典中占據(jù)了重要位置。德國民法典物權編“土地權利通則”中，主要規(guī)定的就是物權的變動和登記。此外，作為《德國民法典》中的實體法《土地登記法》，設置了當事人與國家機關之間土地登記的程序關系，規(guī)定了不動產(chǎn)物權如何設立、移轉、變更和廢止的程序規(guī)則，與民法典所確立的實體規(guī)則共同構筑了德國不動產(chǎn)物權變動的法律機制。另外，《住宅所有權和永久居住權法》和《建筑法》等法律也設定了相應的關于不動產(chǎn)登記的程序性規(guī)范，是德國不動產(chǎn)登記制度的重要法律依據(jù)。

　　在德國，一項不動產(chǎn)的變動需要4個行為來完成：首先，需要買受人與出售人簽訂一個債權合同，稱為債權行為；其次，需要雙方當事人簽訂一個專門以移轉標的物的所有權為內容的物權合同，稱為物權行為；再次，需要雙方當事人簽訂一個以移轉價金的所有權為內容的合同，同樣稱為物權行為；最后，需要雙方當事人到登記機關登記。另外，在德國，不動產(chǎn)轉讓中的物權合意必須進行公證。由于公證機關的參與，交易自身以及交易方的信息的準確性都能得到保障。只有物權合意與登記均已完成，不動產(chǎn)物權才算真正變動。

　　德國的不動產(chǎn)登記簿一般由3部分組成：地產(chǎn)、所有權和阻礙。登記簿按土地所有權人設立，一個所有權人一個號碼。根據(jù)當事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證），證明的內容與登記簿記載的內容一致。

　　德國不動產(chǎn)登記由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管。不動產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但它不管轄一般的民事、刑事案件，而專司不動產(chǎn)登記，并且許多地方的不動產(chǎn)登記局還受當?shù)刂菡念I導。

　　在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面的合法關系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。

　　這種公開透明的不動產(chǎn)登記制度，一方面配合著德國的稅收政策，對房價起到了調節(jié)作用。由于登記制度提供了可供查詢的準確記錄，無論是自然人還是公司購買房產(chǎn)，都回避不了房產(chǎn)投機稅收問題。按照相關規(guī)定，自然人購買房產(chǎn)10年之內如果出售，必須繳納投機稅。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過程中，不動產(chǎn)登記制度給調查取證帶來了方便。