對(duì)公民和法人而言,不動(dòng)產(chǎn)究竟是什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例,將給我們帶來什么?對(duì)城鄉(xiāng)二元格局,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例,何以發(fā)揮四兩撥千斤的作用?8月15日公開征求意見的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,四大看點(diǎn)值得關(guān)注。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息,勢(shì)必使一些群體或個(gè)人長(zhǎng)期違規(guī)占有的不動(dòng)產(chǎn)資源浮出水面,有助于構(gòu)建公平的市場(chǎng)環(huán)境。此外,長(zhǎng)久以來,查住房空置率靠“查水表”“數(shù)黑燈”,沒有一個(gè)部門能說清全國(guó)到底空置多少房屋土地,不動(dòng)產(chǎn)登記作為調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,能打破信息割據(jù),讓土地、住房這些基礎(chǔ)信息不再是一團(tuán)糊涂賬。

　　看點(diǎn)一:首次明確不動(dòng)產(chǎn)定義

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義:不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示,這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。

　　長(zhǎng)期以來,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等部門?！皸l例出臺(tái),將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說。

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記改革,大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問題,廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說,隨著明確城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代,農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高,集體土地流轉(zhuǎn)難等問題可能破題。

　　我國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大,林木、海域、土地怎么估值?不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。

　　看點(diǎn)二:查詢更便利信息更全面

　　如果要查閱某工廠是否已實(shí)行抵押,需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設(shè)備——現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明,給當(dāng)事人造成極大不便。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。

　　根據(jù)征求意見稿,縣級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,并接受上級(jí)政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督。國(guó)土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量,避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突,保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn),有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全,也有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。

　　看點(diǎn)三:城鄉(xiāng)二元堅(jiān)冰將融

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,對(duì)賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等重大改革,具有基礎(chǔ)性作用。

　　我國(guó)城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣,城市土地屬于國(guó)有,農(nóng)村土地屬于集體所有,但集體所有又不像股份制可以通過股權(quán)明確為個(gè)人利益?！斑@種二元化土地制度,無論對(duì)城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便,在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革完善宅基地管理制度,為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)?！敝袊?guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀室主任黨國(guó)英說。

　　看點(diǎn)四:或?qū)⒌贡贫鄠€(gè)法律修改

　　“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、小產(chǎn)權(quán)房問題破題,甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問題,都會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施形成倒逼改革壓力?！秉h國(guó)英說,向社會(huì)征求意見,公眾層面將對(duì)管理改革和創(chuàng)新形成倒逼。

　　法學(xué)專家指出,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展倒逼出來的,隨著征求意見稿向社會(huì)公開征求意見,必然有力促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改,進(jìn)而倒逼我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新,使之更接地氣。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出,我國(guó)法律牽連不動(dòng)產(chǎn)登記的很多,如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律,因此必須對(duì)現(xiàn)行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的空白,也要通過增加相應(yīng)法律條文予以明確。